最低3%!廣州新增房貸利率今起調整

廣州白雲區某樓盤，現場看房的人絡繹不絕。　南方日報記者　樑文祥　攝

11月6日，南都·灣財社記者從廣州多家銀行獲悉，11月7日起，新增房貸利率統一調整爲最低3%。也有國有行支行表示，昨天開始新增房貸利率就已經調整爲不低於3%。

南都·灣財社記者採訪瞭解到，今年以來，廣東新發放個人住房貸款利率已降至歷史低位，且低於全國平均水平。部分銀行綜合考慮經營成本、市場供需等因素，合理確定新發放房貸利率，是基於市場環境、經營穩健性等方面做出的市場化決策。各銀行在經歷過“價格內卷”後，也在慢慢形成共識，將房貸利率維持在一個合理水平。

走訪

有銀行表示6日就已調整利率

“3%，明天開始，已經確定了。”11月6日，包括廣州農商行、興業銀行、中信銀行等在內的多家銀行廣州地區支行向南都·灣財社記者確認，已接獲通知，明天起房貸利率將統一調整至3%。

一位廣州地產中介也對南都·灣財社記者表示，目前各家銀行最新的最低利率爲LPR(3.6%)-60BP=3.0%，11月7日起實施。“如果要買房的話，今天(6日)得網籤，然後辦貸款申請，才能享受3%以下低利率。”不過，中國銀行一支行工作人員則表示，其所在行從今天起最低房貸利率就已經調整爲不低於3%。“昨天申請的房貸還能低於3%，之前是2.95%，稍低一些。”該行客戶經理表示。

一位股份行工作人員向南都·灣財社記者表示，“3%以下的時間挺短的，就幾周。”不過，他認爲，即便是調整爲3%，跟以往相比也還是低很多。

解讀

此前低於3%　主要是個別銀行非理性競爭

業內人士透露，此番調整應該是考慮到房貸利率不能低於同期公積金貸款利率。據瞭解，最新貸款市場報價利率(LPR)於10月21日公佈後，各家銀行紛紛調整房貸利率，部分銀行報價出現商貸與公積金利率“倒掛”情況，有銀行房貸利率甚至低到2.60%。隨後這些銀行接到通知，要求房貸商貸利率不得低於公積金貸款利率，又統一調整至2.85%。

據瞭解，在調整前，多家不同類型銀行廣州地區分支行最低房貸利率普遍在2.9%左右。比如，廣州農商行一工作人員表示，目前該行房貸利率最低爲2.95%；中信銀行高德支行和興業銀行珠江新城支行工作人員均表示，其所在行最低房貸利率爲2.85%；匯豐銀行工作人員也表示目前在廣州地區房貸利率最低爲2.86%。

南都·灣財社記者獲悉，今年以來，廣東新發放個人住房貸款利率持續下降，比年初下降超過70個基點，已降至歷史低位，且低於全國平均水平。

綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本後，對於大部分銀行來說，3.2%是個保本點。近期出現極少數房貸利率低於3%的情況，主要是極個別銀行非理性競爭，對消費者產生誤導。房貸利率持續低於3%，既容易使銀行陷入非理性競爭，對銀行經營來說，也是不可持續的。

近期，隨着一攬子增量政策持續發力、存量政策效果不斷顯現，珠三角地區樓市成交較爲活躍，銀行的接單量也不斷上升，部分銀行綜合考慮經營成本、市場供需等因素，合理確定新發放房貸利率，是基於市場環境、經營穩健性等方面做出的市場化決策。

焦點問答

●LPR重定價週期咋選?

在利率下行期，建議選擇3個月重定價週期

近日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行發佈公告，接下來會陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，簡言之，存量房商貸的LPR(貸款市場報價利率)以前都是一年一調整。現在存量房(商)貸客戶可申請調整重定價週期，選擇按3個月、按6個月、按12個月重定價。但需要強調的是，貸款存續期內僅可調整一次重定價週期。

據瞭解，目前，我國絕大部分房貸利率由“LPR+BP”(BP稱爲基點)。以往，房貸者的LPR都是一年一調整。比如，北京的李先生和銀行約定的是每年的1月1日調整一次LPR，如今5年期以上的LPR已調整爲3.60%，但李先生房貸的LPR還維持在年初的4.2%，接下來，要等到2025年1月1日，LPR才能根據最新利率進行調整。

對此，多位房貸者疑惑道:“如今銀行給出了3個月、6個月、12個月的重定價週期，我該怎麼選擇?怎麼選擇對我更有利?”

對此，招聯首席研究員董希淼公開談到，重定價週期既不是越短越好，也不是越長越好，主要的考量因素應是市場利率走勢，目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據需要選擇較短的重定價週期，重定價週期短，利率下降能更快體現，導致貸款實際利率更快下降。LPR並非每個月都變動，以3個月爲最短的定價週期是合適的，以1個月爲重定價週期沒有必要。

建設銀行的工作人員對南都記者表示:“需要再次強調的是，根據當前政策，貸款存續期內僅可調整一次重定價週期，更改以後不得再改。另外，11月15日左右房貸客戶可通過手機銀行進行調整。”

此外，南都記者關注到，存量房貸者的BP這次也在調整範圍內。根據上述六大行的公告，存量房貸利率加點值(也就是BP)高於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP時，客戶可申請調整利率加點值。重新約定的加點值不低於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30BP，且不低於重新約定時所在城市房貸利率加點下限(如有)，具體加點值根據市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。

●公積金貸款利率走向?

適度下調或是維持公積金貸款吸引力手段之一

北京一市民去年採取組合貸(公積金貸款+商業貸款)的方式購買了一處住房，其中公積金貸款爲120萬元，商業貸款110萬元，去年以來，二者的月供一直相差500元以上，而此次存量房商貸利率批量下調以後，公積金貸款和商業貸款的的月供已相差無幾。

據報道，目前，我國5年期以上的公積金利率爲2.85%，從商業房貸利率來看，很多城市的首套房貸利率已經和公積金非常接近，部分優惠力度大的城市房貸利率已經低至2.6%左右，甚至低於公積金貸款利率。

一直以來，公積金貸款因其利率較低的優勢而延續至今。但是，隨着商貸利率不斷釋放利好消息，關於降低公積金貸款利率的聲音出現。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉公開表示，在公積金貸款低利率優勢不再明顯的情況下，適度下調公積金貸款利率，拉大二者利差，或是維持公積金貸款吸引力的手段之一。

同時，多家銀行表示，按照監管要求，商業房貸利率要求不得低於公積金貸款利率。如果公積金貸款利率不下調，那麼將給商貸利率的進一步下調形成阻礙。

此外，南都記者關注到，無論是下調存量房商貸利率，還是調降公積金貸款利率，都和當前的宏觀經濟形勢密不可分。

根據國家統計局公佈的數據，前三季度CPI(居民消費價格指數)低位運行，總體的漲幅偏低的。CPI今年從一季度以後，各月同比漲幅基本上都維持在0.3到0.6之間，前三季度CPI同比上漲0.3%。對此，已有多位專家表示，我國當前面臨有效需求不足的問題，消費的增長面臨一定難度。

同時，前三季度，房地產開發投資下降10.1%。全國新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，降幅比上半年和1-8月份分別收窄1.9和0.9個百分點；新建商品房銷售額68880億元，下降22.7%，降幅比上半年和1-8月份分別收窄2.3和0.9個百分點。

基於這樣的現實背景，董希淼公開談到，在利率下行週期(LPR今年已經調降了3次)，縮短重定價週期，動態調整加點幅度等舉措，將有助於進一步降低借款人住房消費負擔，有助於緩解潛在購房者的觀望情緒，推動房地產市場止跌回穩。

採寫:南都·灣財社記者 馬青 劉蘭蘭 南都記者 楊文君