不得低於3%！廣州新增房貸利率“逆勢”上調，傳遞啥信號？

廣州房貸利率已上調至3%

記者今日從多家銀行獲悉，廣州房貸利率已上調至3%，成爲全國首個在樓市回穩中上調房貸利率下限的城市，引發廣泛關注。中國工商銀行廣州地區一位工作人員告訴記者：“我們昨天就調整了，現在最低可以做到3.0%。”

值得注意的是，據央行10月31日發佈數據，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.33%。這意味着，經過上調後，廣州新增房貸利率仍低於全國平均水平。

商貸與公積金利率曾一度“倒掛”

11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發佈”發文表示，多家銀行及按揭中介確認，自11月7日起廣州地區主要商業銀行或統一調整房貸利率，各家銀行商業房貸利率最低不得低於3%。

記者梳理髮現，今年以來，廣東新發放個人住房貸款利率持續下降，比年初下降超過70個基點。10月21日最新貸款市場報價利率（LPR）公佈後，廣州地區多家商業銀行在調整後，房貸利率低於公積金貸款利率，出現商貸與公積金利率“倒掛”情況。

根據中國人民銀行5月17日通知，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

然而，有媒體曾報道稱，10月23日，記者以客戶身份向廣州各銀行網點工作人員諮詢發現，廣州首套房貸主流利率爲2.85%~2.9%。具體看，四大行爲2.9%，資質優質或能申請到2.85%。中小銀行相對較低，如民生銀行2.8%，資質好特殊申請能到2.75%；招行爲2.65%；華潤銀行爲2.74%。也就是說，廣州部分銀行的房貸利率已經與公積金貸款利率持平，甚至更低。

爲什麼會出現這種情況，有業內分析認爲，“這是主要因爲公積金貸款的利率設定通常考慮的是穩定性，而非與短期市場利率直接掛鉤。所以對比商貸的加快下調，公積金利率調整相對滯後。”

購房者信心創下年內新高

隨着政策密集出臺，房地產銷售改善明顯。58同城、安居客發佈《10月國民安居指數報告》顯示， 2024年10月購房者信心指數爲96.3，環比上漲10.2%，信心創下年內新高。尤其是放寬限購、限貸等系列新政的推出，不僅爲本地購房者提供了更多機會，也激發了外地購房者的置業熱情。

58同城、安居客近日發佈首份廣州異地客洞察報告顯示：今年廣州經歷了四次限購放鬆，不僅吸引了本地看房客戶，更出現了異地客看房行爲頻繁的現象。1月放鬆120平方米以上住房以及9月份全面取消限購後本地客人數環比分別增長17.14%以及4.63%，異地客人數環比分別增長58%以及12.6%。

購房在政策利好之下，廣州住宅市場迎來一片火熱。廣州市住房和城鄉建設局發佈統計數據顯示，10月全市一手住宅網籤10418套、111.47萬㎡，二手住宅網籤13188套、125.8萬㎡，環比均增長約100%，成爲今年以來的新高。

58安居客研究院院長張波表示，限購取消更有利於多樣化改善需求的入場，廣州由於地處於大灣區的核心地帶，同時又處於廣佛一體化經濟重要發展關鍵區域的戰略地位，對外來人口展現出強大的吸引力，加之廣州房地產市場提供的多樣化房價選擇，爲不同需求的外來人羣提供了廣闊的置業空間。

合富研究院報告認爲，廣州樓市成交暴漲的主要原因有兩個，一是降準、降存量房貸、二套降首付等政策組合推動；二是項目大力度的“促銷/讓利”配合。對此，有業內專家表示，當前樓市最重要的任務仍然是去庫存，因此房企還需堅持促銷走量。

利率上調有利於促進市場持續發展

銀行層面的利率下探顯然對樓市去化起到了促進作用，但有專家認爲，這並非良性發展。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾對媒體表示：“銀行間圍繞利率的價格戰容易導致惡性競爭，這在市場上會形成大家對利率進一步下跌的預期。而銀行爲了爭搶客戶，也可能會減弱對客戶信用情況的關注，對此需要進行迫切的改變。”

有銀行業內人士告訴記者：“對於大部分銀行來說，綜合考慮資金、風險、運營、資本、稅收等成本後，房貸利率3.2%是個保本點。”他進一步解釋：“近期出現少數房貸利率低於3%的情況，主要是極個別銀行非理性競爭，這種情況是不可持續的。”

“將房貸利率維持在一個合理水平，有利於促進市場持續健康發展。”部分銀行認爲，將利率上調至3%有利於銀行的可持續經營。對於購房者來說，瞭解並適應市場變化，合理規劃購房策略，纔是當下的關鍵。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，廣州是當前樓市回穩態勢下首個上調房貸利率下限的城市，做法有一定的風向標意義。此次新增房貸利率上調源於公積金貸款利率和房貸利率產生倒掛，應理解爲房貸利率基本“見底”，不能理解爲政策收緊，由於涉及房貸利率反向操作，政策解讀和預期引導需進一步加強。

58安居客研究院院長張波表示，通過9月、10月的數據走勢，預計“價穩量增”將是接下來熱點一二線城市的主要特點，四季度的新房、二手房成交量都超過去年同期。購房者應結合自身需求，制定適合的購房計劃，以應對潛在的市場波動。

採寫：奧一新聞記者 管玉慧