政府八年七調樓市 "合理房價"何時現?

本站房產12月14日訊 12月2日，在各大門戶網站的頁面上，一條標題爲“多地房價逆市上漲 或迎來第三次嚴厲調控”的新聞幾乎都被掛在最顯眼的位置，一位網友在跟帖裡留言:“信了第一回又信了第二回，還會信第三回嗎？”

從2003年以緊縮信貸爲主的“121號文”開始，房地產調控整整進行了8年，但除了金融危機發生的2008年，當政府每一次推出國N條，隨之而來的都是房價的報復性上漲，一次又一次地證明國N條的失敗。

在這場調控與房價的“八年抗戰”中，中央調控爲何屢戰屢敗？溫總理所說的“合理房價”何時才能實現？

調控打在海綿上

從2003年的121號文件、2005年的“國八條”、2006年的“國六條”與“90/70”……到今年的“新國十條”，調控政策與房價進行了八年抗戰，但除了金融危機發生的2008年，樓市調控之拳猶如打在“海綿”軟弱無力。

“應該說中央調控的目的是好的，但每一次調控都沒有打到點子上”，國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹向本站房產表示，以“90/70”政策爲例，政府本希望能通過調結構增加中小戶型商品房供應，但實際效果並不理想，開發商有許多鑽空子的辦法，到了2008年政府希望通過信貸緊縮抑制房價，結果碰到金融危機，開發商不願意拿地且降低開工量，造成2009年供不應求加劇，供需缺口引發了這兩年房價的暴漲，最後造成了“弄巧反拙”的結果。

對於秦虹的看法，華東師大商學院地產系主任華偉也表示認同，他認爲，房地產調控之所以出現屢敗屢戰，一方面是因爲統計局沒有爲中國的房地產調控提供準備、穩定、連續、科學的數據；另一方面，地方財政又依賴於土地財政，所以對它有利就執行，不利就打太極拳，從而造成地方政府執行不力，細則就被架空。

以保障性住房爲例，2009年發改委明確規定，全國土地出讓金淨收益10%將用於保障廉租房建設，但根據早前審計署發佈的調查結果顯示，有22個城市土地出讓金並沒有投入保障房建設，再多的規定最後只不過成爲一紙空文。

中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵認爲，地方政府的興趣並不在於控制房價，因此他們還要靠高房價來進一步拍賣土地，所以我們的房地產表面上是市場經濟，房地產的市場經濟根子是非市場的，根子是非市場的，在市場末端搞市場機制，當然是一塌糊塗了。

合理房價的解決之道

今年兩會前夕，溫總理在接受中國政府網、新華網聯合專訪時表示，有信心在任期內把房價保持在合理價位。但隨之而來的房價報復性上漲，相信連老百姓甚至是總理本人也意料不到。房改12年已經過去，但合理房價何時才能實現？

“溫總理表示有信心在任期內將房價控制在合理的價位，但什麼纔是合理的價位？總理並沒有解釋”，顧雲昌接受本站房產採訪時表示，按照國務院文件的闡述，房地產調控的目的是爲了遏制房價過快上漲，以此來看調控的目的已經達到；但老百姓卻希望房價能下降10%、20%甚至50%，到底什麼纔是合理房價？社會對此並沒有達成共識。

他舉了一個例子:夏天大家都愛穿T恤，老闆買的是1000元/件，一般員工買的是100元/件，但大多數農民工買的是10元/件，那T恤的合理價位是多少？這顯然是沒有答案的問題，因爲有錢人需要名牌，老百姓則需要性價比的產品，因此合理價格並沒有固定標準，最重要的是各階層各取所需。

“房子也一樣，合理房價並沒有一個標準的答案，富人我們隨他買30萬元/平米的湯臣一品，但只要夾心層有經適房爲他們服務，低收入階層則可以安心地居住在廉租房，不同階層各取所需，這纔是實現合理房價的根本之道”，顧雲昌表示，中央調控與其天天和房價作鬥爭，還不如轉換思維，把精力放在保障性住房上，只有堅持商品房與保障房兩條腿一起走，才能解決老百姓“住有所居”的願望，真正實現合理房價。

解鈴還須繫鈴人

回顧1998年房改啓動時，當時的設想是建立以經濟適用房爲主體的多層次城鎮住房供應體系，但隨着2003年國務院“18號文”的頒佈，經適房的主體地位被商品房正式取代，房價也進入波瀾壯闊的上漲通道。

解鈴還須繫鈴人，在保證房地產作爲國民經濟支柱產業的前提下，要實現溫總理所說的合理房價，提高保障房在住房供應體系中的比重，無疑是目前最可行的辦法。

據悉，住建部日前在向各地發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，通知明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套，這相比2010年新增420萬套，且公共租賃房將佔主要部分。

中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海認爲，從本次的保障房計劃來看，可以說是對2003年“18號文”的一次“矯正”，如果保障房建設能跟得上計劃，無論是對於抑制高房價乃至整個房地產市場的健康發展都能起到很好的推動作用。

“房地產調控的困局，在並無實質性制度變革的情況下，1000萬套保障性住房表明中央政府是選擇在不觸動既有利益格局的前提下，尋找新的共贏方案，至少是根據各利益方的話語權能夠接受達成一致的方案”，中信建投分析師魏鳳春認爲。（記者:區家彥）

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