這波打房房價會跌？ 專家曝歷史經驗：急跌會急彈

房市示意圖。記者遊智文攝影

央行上月祭出第七波信用管制後，房市買氣急殺，各地預售案來客腰斬，有的甚至只剩二、三成，中古屋帶看也急速萎縮，有人認爲房價可能出現一波急跌，不過也有人認爲房價反應速度慢，未來緩跌機率大。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，不論是急跌或緩跌，過去二三十經驗，房價平均跌幅都不會超過二成。兩者的差別是，急跌後往往都會彈，緩跌則時間會拖很長，但跌幅很小，小到甚至沒什麼感覺。

何世昌表示，所謂急跌，指的是一年之內全國平均房價重挫逾10%。這種情況通常是外部突發性因素造成，短時間內市場極度恐慌、信心潰散，成屋委售量爆量增加，遠一點的例子，如中美斷交，近一點的則有SARS、金融海嘯。

當房價出現急跌，下殺速度會很快，而且會一波殺到底，但等兵慌馬亂過後，可能發現房子仍是真愛，買盤很快回心轉意了，隨之而來的，則是大反彈行情。

至於緩跌，如1990年至2000年初「失落的十年」，或者是2014年下半年 2017年底等期間，由於市場供需失衡，房價停滯盤整或微幅下修，修正時間往往拖很長，每年房價跌幅很小，讓人有種跌勢深不見底的感覺。

何世昌表示，事後來看，不管是急跌或緩跌，當成交量降至低谷往往就是房市轉折點。

如2008年金融海嘯那一波房價急修，但2009年上半年成交量縮見底後，翌年便迎來大反彈。2001年、 2016年這兩個年度，買賣移轉棟數分別創下低點，也是隔年即出現新轉機。

何世昌表示，雖然過去經驗顯示，成交量降至低谷，房市即會出現轉折，但先前沒人敢確定何時是谷底。這也是爲何會說「自住不必猜高低點」，一來是猜不到，二來最悲觀、最少人買房的時候，往往是市場的轉捩點。