預售換約、成屋轉售一刀切 學者批修法只是紙老虎
財政部將房地合一所得稅法修正草案送交立法院審議，重擊預售屋，雖然案子還沒過，已經引發熱烈討問，不過要遏止房地產落入少數人操縱的工具、避免一般人「買不起也買不到」的問題，中信房屋調查研究，多數民衆認爲加重課徵囤房稅或許是個好方法。
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根據中信房屋調查研究結果顯示，民衆對於政府打擊炒房的各項作爲中，以「加重課徵囤房稅」最受肯定，其次爲「採取選擇性信用管制」，「發佈限購令」與「查處紅單」也有3～4成的得票率。
不過，雖然民衆有所期待，但是行政院考量囤房稅可能會殃及無辜，甚至可能會造成租稅轉嫁效應、讓租屋者租金負擔加劇，因而暫緩推動囤房稅。
▲行政院考量囤房稅可能會造成租稅轉嫁效應。（圖／業者提供）
囤房稅暫緩推動，房地合一所得稅法修正草案把焦點放在預售屋上，引發討論，尤其是預售屋換約交易，很有可能就會被課以45%、35%重稅，對預售屋市場衝擊最大。
財政部賦稅署副署長李怡慧表示，以後預售屋換約有交易就要繳稅，計算期間從民衆向建商買屋簽約日起算，到賣出簽約日，如果是在1年內交易，稅率爲45%。
買家買入預售屋之後，等到交屋，計算期間又重新起算，將由成屋不動產登記日起跳，如果要轉手交易，又要依新制來計算房地合一稅，等於是把預售屋的換約交易、成屋交易一刀分，分次課稅。
至於，如果有賣家和買方協調，利用不實的買賣價，「高賣低報」例如買賣價1000萬元，卻用900萬元申報，差額100萬元現金交付，以規避繳稅，李怡慧也提醒，「賣方的售價就是買方的成本」如果爲了一點便宜配合，等到自己要賣出時，可能就得要繳更多稅金。
清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚表示，只修房地合一稅，未修囤房稅，效果不大，「不管修法修得多嚴，你有人力稽查嗎？有辦法重罰，讓不守法的人怕嗎？如果沒有辦法查到，那現在的修法就只是紙老虎，宣示的效果大於實質的效果。」
▲預售屋交易課稅分析。（圖／業者提供）
臺灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，預售屋、紅單都還不算是正式的房地，過去並未列入房地合一稅課徵範圍，若交易獲利依財產交易所得方式課稅，不過因稽查不易，多半是逃漏稅的黑洞。
未來納入房地合一2.0後，只要短期內轉手出售有賺，都會面臨最高45%的重稅，可能比現行綜所稅最高課徵40%的稅率來的重，以獲利200萬元來估算，依持有期長短，應納稅額從30～90萬元不等，持有越久繳稅越少，而與舊有所得稅課徵相比，原本最高課徵40%，可能需繳納80萬元稅額，改制房地合一稅最高需繳納90萬元。
張旭嵐補充，新制規範在預售屋契約交易開始時就計算持有期，交屋後持有逾5年纔不會被課重稅，因此買預售屋的閉鎖期拉長到七年左右，這對自住族羣不影響，不過置產族金錢時間成本墊高，必然影響近期預售市場交易。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一2.0將預售換約納入管制範圍，對於過去幾年投資氛圍越重的區域與產品影響越大，近年房價持續走揚的桃園、新竹、臺中、臺南與高雄地區，預售案難免有些投資客進場，若預售換約也納入房地合一稅，等於2年內預售換約也是房地合一稅45%稅率，交屋後則是用5年內35%～45%稅率，勢必讓預售投資降溫，一旦買氣追不上，一手供給量大、土地供給多的區域，須留意建商出現讓價求售的狀況。
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