一覺醒來 房貸利息總額減少約7萬

廣州全面取消住房限購，加上“降存量房貸利率”等積極信號的共同作用，廣州樓市慢慢火起來了。　南方日報記者　樑文祥　攝

“調了，房貸利率從4.2%降到了3.9%。”10月25日，存量房貸利率調整如期而至。南都灣財社記者搜索社交媒體平臺發現，已有不少網友曬出存量房貸利率下調的截圖。從昨日起，大部分存量房貸將完成批量調整。部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體預計於10月31日前完成。據測算，本次批量調整存量房貸利率將惠及廣東省717萬戶家庭，平均每年減少家庭的利息支出約290億元，減少單個家庭的年利息支出約4045元。

僅涉及商業性住房貸款

此次利率批量調整僅涉及商業性個人住房貸款(即通常所說的“商貸”)，不涉及公積金貸款；調整的僅爲浮動利率計價方式下的利率加點部分，不涉及LPR，不同借款人利率在批量調整後仍會有所差異。本次批量調整大多數借款人無需額外提交申請，目前已經可以通過銀行的手機銀行App等查看最新利率情況。

符合條件的存量房貸利率在LPR基礎上的加點幅度將調整至“減30個基點”，預計存量房貸利率平均下降0.5個百分點左右，總體上，將節省全國借款人利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億人口。

每月少還190.84元

廣州市民陳先生向記者表示，其於2021年買房，貸款總額爲110萬元，購房時5年期以上LPR爲4.2%。此次存量房貸利率調整後，利率降至3.9%(LPR-30BP)，以30年期、等額本息來計算，每月少還190.84元，利息總額減少6.87萬元。

此前，多家商業銀行公告，10月25日起，將對存量個人房貸利率進行批量調整。除貸款在北京、上海、深圳等地區且爲二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整爲貸款市場報價利率LPR-30BP。同時明確，存量房貸利率調整將由銀行統一進行批量調整，不需要客戶提出申請。

批量調整後有差別

據悉，由於此次利率調整僅調整LPR加減點，並不調整貸款重定價日，並且不同客戶貸款重定價日不同，貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款採用的5年期以上LPR值有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整後可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價後，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新一期LPR，5年期以上LPR爲3.6%，較上月下降25BP，這也是自2015年10月24日以來力度最大的一次降息。LPR下調，也意味着存量房貸利率也有望進一步下調，到了貸款重定價日，房貸利率可降至3.3%。

釋疑

爲啥下調幅度沒別人多?

儘管這次統一將存量房貸利率下調至LPR-30BP(除貸款在北京/上海/深圳等地區且爲二套房貸款和低於LPR-30BP的情形外)，但每個人的房貸利率卻並不一樣。

出現這種狀況的主要原因是重定價日。有的人貸款重定價日是每年1月1日，有的人則是貸款發放日。

目前，貸款採用的5年期以上LPR值(定價基準)有四種可能。重定價日爲每年1月1日以及每年11月1日至次年2月19日，則執行LPR值爲4.2%。本次調整後，存量房貸利率將調整爲3.9%。等下個重定價日時，若期間LPR未變化，則存量房貸利率還會跟隨LPR調整進一步下調至3.30%。

重定價日爲每年2月20日至7月21日，則執行LPR值爲3.95%。本次調整後，存量房貸利率調整爲3.65%。等到下個重定價日時，房貸利率會變爲最新的LPR-30BP。

重定價日爲每年7月22日至10月20日，則執行LPR值爲3.85%。本次調整後，存量房貸利率調整爲3.55%。等到下個重定價日時，房貸利率會變爲最新的LPR-30BP。

如果重定價日爲每年10月21日至10月31日，則執行LPR值爲3.60%。本次調整後，存量房貸利率調整爲3.30%。這部分人也是最早能享受到存量房貸利率下調和今年LPR下降優惠的。

需要注意的是，以上測算均爲存量房貸利率調整時間在10月31日，如果調整時間爲10月25日，而重定價日在10月26日至10月31日，其在10月25日執行的LPR值爲4.2%，之後重定價日時LPR調整爲最新的3.6%。

爲何自己的房貸利率沒降?

有部分借款人反映，自己的存量房貸利率還沒降。不要着急，這是因爲銀行調整的節奏不同。中國人民銀行副行長陶玲10月17日介紹，預計大部分存量房貸將在10月25日完成批量調整，部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體預計會在10月31日前全部完成。

爲何本月月供反而多了?

據多位購房者反饋，調整後，其10月的月供比之前多了。實際上，這種情況只發生在還款方式爲等額本息的貸款上。

招聯首席研究員董希淼表示，還款方式爲“等額本息”，利率不變時，每月還款本息相同，其中本金會逐漸增加，利息會逐漸減少。當利率下調後，按照新利率計算當期還款本金，按新舊利率所佔天數分段計算當期利息，重新計算的本金會上升，如果本金上升超過利息下降，調整後當期還款本息就會上升。

某銀行個貸部門相關負責人介紹，對於等額本息還款方式，利率越低，月還款額越少，但首月還款額中的本金會越多。當月應還利息採用分段計息，如利率下降，當月利率調整前的計息利率不變，當月利率調整後的計息利率下降，當月總的應還利息會減少。

“當利率下降時，如當月減少的應還利息小於當月增加的應還本金，當月總的還款額會增加；如當月減少的應還利息等於當月增加的應還本金，當月總的還款額不變；如當月減少的應還利息大於當月增加的應還本金，當月總的還款額會減少。”該負責人說。

等到下個月全部還款月採用新利率後，月供就會大幅減少。具體情況以貸款行公佈的情況爲準。

以後還有調整的可能嗎?

此前央行公告中還包括11月1日起借款人可與銀行協商約定重定價週期、新發貸款與存量貸款偏離達到一定幅度時可與銀行協商置換存量貸款等方面。

這也就意味着，房貸利率重定價日週期最短爲一年的限制被取消。自2024年11月1日起，合同約定爲浮動利率的商貸借款人可以與銀行協商約定重定價週期。在利率重定價日，定價基準調整將爲最近一個月LPR利率。

與此同時，若存量房貸與新發房貸利差較大，借款人也可以與銀行協商新發浮動利率商貸來置換存量貸款，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批量調整。

影響

提振市場信心支持消費和投資

長期以來，存量房貸利率較高一直是社會關注的焦點問題之一，尤其是在經濟增速和居民收入增長放緩的背景下，高房貸負擔成了許多家庭的一大壓力來源。此次政策調整是對民衆關切的積極迴應。

就具體個人、家庭而言，房貸利息減少帶來可支配收入實實在在的增加。還款壓力減少，借款人可支配收入增加，可用於滿足更廣泛的消費需求。

特別是對年輕家庭來說，能夠緩解支出壓力，增強消費信心。對個體工商戶，貸款成本的降低還能夠爲經營提供更加充裕的現金流，節省下來的資金有利於促進擴大經營規模。

存量房貸利率下降後，購房者對買房後新老房貸利差繼續拉大的擔憂有所減輕，有助於釋放剛性購房需求，支持房地產市場平穩健康發展。

市場人士認爲，近期房地產支持政策組合提振居民購房預期，疊加各地政府積極實施因城施策，房地產市場出現一定築底止跌跡象。

採寫:南都·灣財社記者 彭樂怡 徐勁聰

綜合中新經緯、中新社、21世紀經濟報道