廣州、南京、蘇州部分銀行上調房貸利率加點，背後原因何在？
5年期LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點後，新京報貝殼財經記者從廣州多家銀行獲悉，加點有所回調，首套房貸利率執行不低於2.85%。而目前，首套住房公積金貸款期限5年以上，年利率也是2.85%。
不止廣州，在江蘇省南京、蘇州等城市，多家銀行的工作人員告訴記者，按照要求，首套房貸利率不能低於2.95%，加點從-90BP（基點）變成了-65BP。
在LPR下降的大背景下，爲何有些城市逆向操作，上調加點？
廣州有銀行加點上調10BP，南京、蘇州上調25BP
10月21日，央行年內第三次降低5年期LPR。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年10月LPR爲：1年期LPR爲3.1%，5年期以上LPR爲3.6%。兩個品種均較上月下降25個基點。
如果按照以往的加點以及LPR降幅，多城房貸利率或進入“2”時代，最低降至2.6%。但是，目前一些低利率城市率先上調了加點。
廣州匯豐銀行的工作人員告訴記者，最近，加點有一定的回調，目前首套房貸利率是LPR-74BP，爲2.86%。
廣州是利率最“卷”的城市之一，首套房貸利率通常爲LPR減去75BP、85BP、90BP甚至100BP，不過主流銀行是減去75BP。LPR下降之前，匯豐銀行的首套房貸利率最低可以做到2.85%，減去了100BP，爲廣州最低。
招商銀行廣州某支行的工作人員稱，目前首套房貸利率是LPR-75BP，爲2.85%，LPR下降後，往上調整了10個BP。在此之前，招商銀行在廣州的首套房貸利率是LPR-85BP。
據廣州當地媒體報道，10月24日，有貸款人接到銀行通知稱，商業利率貸款不能低於公積金利率貸款。記者向廣州多家銀行確認，上述情況屬實。
不止廣州，還有江蘇省的多個城市統一了首套房貸利率下限，爲2.95%，在LPR下降時，這相當於上調了加點。
中國郵政銀行南京分行相關工作人員稱，按照銀監會的統一要求，目前首套房貸利率最低只能做2.95%，即LPR-65BP，加點上調了，不然市場太混亂了。
在此之前，南京、蘇州首套房貸利率是LPR-90BP。
蘇州方面，中國銀行蘇州某支行的工作人員告訴記者，首套房最低執行2.95%的利率，LPR-65BP，這是銀監會的統一規定。“2.95%是臨界成本，沒有辦法再下降了，再降就是虧本生意了。”
招商銀行蘇州某支行客戶經理稱，現在外部規定要求，不能低於2.95%，加點從-90BP變成了-65BP。
銀行間過度競爭、利差縮小等因素導致加點回調
對於廣州等城市上調利率加點，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，廣州房貸利率不斷往下走，有政策驅動銀行成本下降的原因，但是不能忽視其中的惡性競爭或惡性內卷的因素。按揭貸款是最優質的資產，部分銀行因爲資金來源成本低，對房貸份額比較重視，給出越來越低的利率水平，甚至通過給中介機構返傭的形式來搶奪客戶，這不利於貸款市場穩定。
一些低利率城市，隨着LPR的下降，在原有加點不變的情況下，首套房貸利率或將低於住房公積金利率。
“商業利率如果低於公積金貸款利率，會導致公積金普惠性的金融屬性被削弱。下一步需要下調公積金存款利率，來驅動公積金貸款利率下調，從而保持和商業性貸款利率至少一個百分點的差距。”李宇嘉如是說。
在李宇嘉看來，房貸利率長週期往下走，但要分階段和受政策調控影響，與銀行的資金成本、運營管理，風控制度等密切相關，不能出現惡性競爭，不能因爲爭取房貸份額而忽視了風險控制，也不能撇開借款主體的信用、流水和收入而一味地強調份額。如果這樣的話，未來房貸不良率會明顯上升。
李宇嘉建議，應該形成穩定規則的利率調整水平，由監管政策（比如LPR水平、存款準備金率）、公開市場利率和無風險利率、存款利率等來綜合決定。當這些變量保持穩定時，房貸利率應該保持相對穩定的水平，這樣既維護銀行合理的利潤水平，提供可靠的房貸服務，還能引導市場對於利率穩定的預期，促進貸款投放。
在南京房地產學會副會長孟祥遠看來，加點上調的原因可能是銀行維護利差穩定，或者是避免銀行之間過度競爭。隨着利率的不斷下行，銀行經營壓力較大。“但是應該看到，存款利率也在同步下降。所以，隨着LPR的下降，蘇州、南京等地的房貸利率仍存在一定的下調空間，或可適當調低一點，只要不超過公積金利率就行。”
值得關注的是，目前部分城市房貸利率仍是明顯高於住房公積金利率。中指研究院政策研究總監陳文靜表示，預計此前房貸利率已較低的城市，10月21日後辦理的房貸利率加點幅度或有調整，而針對北京、上海等房貸利率仍較高的城市，由於與當前公積金貸款利率仍存差距，房貸利率跟隨下調25BP，購房成本進一步下降，不少原本房貸利率在3%以上的城市，本次調整後首套房貸利率降至3%以下。
新京報貝殼財經記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 盧茜
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