新規則鎖定地價上限 上海首批集中供地溢價率不超10%
官方信息顯示，在這次計劃出讓的共計27宗涉宅地塊中，15宗地塊採用掛牌方式出讓，有9宗在18日開啓現場交易會。其中，位於楊浦、徐匯、靜安、普陀的4宗重磅涉宅地塊和臨港5宗地塊同時競拍。
18日陸續出爐的競拍結果顯示，光明地產以32.24億元的總價摘得自貿區臨港新片區2宗地塊，鵬瑞地產以17.38億元拿下臨港一宗地塊；中建二局以逾37億元拿下2宗臨港地塊。而靜安、徐匯、普陀、楊浦的地塊則分別由保利、復地、卓越&京東、楊浦城投拿下。上海今日成功出讓的9宗地塊共攬金約逾300億元。
18日同時進行競價的地塊中，僅楊浦區定海社區B3-1地塊（大橋街道118街坊）對外開放了競價現場。出讓信息顯示，該地塊是此次上海集中供應的地塊中難得的純住宅用地，位於楊浦區東外灘板塊，出讓面積爲8760.2平方米，總建面約爲2.19萬平方米，起拍總價12.84億元，起始樓面價58640元/平方米。
市場原本預計該地塊將引發房企爭奪，但最終只有3家房企參與現場競價，分別爲金隅、大華、楊浦城投。天眼查信息顯示，楊浦城投由楊浦區國資委持有100%股權。
在楊浦區定海社區地塊正式競價開始後十餘分鐘，房企的叫價就很快觸及中止價13.92億元，並進入了一次性書面報價環節。三家房企一次性書面報價的均價約爲14.0167億元，楊浦城投報價14.0250億元，以約83萬元的最小价差成功拿下了該地塊。
最終，楊浦該地塊的成交樓面價爲64039.63元/平方米。而公開信息顯示，2020年7月末，金隅曾以逾8.5萬/平方米的樓面價、逾38%的溢價率拿下一街之隔的一宗地塊。
保持土地價格穩定，是上海今年修訂競價規則的目的之一。4月30日，上海市將競價規則調整爲“舉牌競價+一次書面報價”，爲每一宗地塊設置起始價的同時，還合理設置中止價、最高報價，而最高報價一般限定爲起始價的110%。
毗鄰上海大寧金茂府小區的靜安區靈石社區地塊，其總建面約20.3萬平方米，起始總價96.99億元，爲商住辦地塊。該地塊由保利地產旗下的太倉錦雍置業有限公司競得，成交總價爲105.13億元，溢價率僅8.39%，成交樓面價約爲51707元/平方米。這也是今日成交總價最高的地塊。
地理位置優越的徐匯濱江地塊，則由上海復地產業發展集團有限公司子公司上海復地領珺實業發展有限公司，以51.705億元的總價拿下，溢價率也僅爲0.21%。據復星方面披露，公司擁有該項目100%權益。
起始總價最高的普陀區萬里地塊，出讓面積14.79萬平方米，總建築面積32.29萬平方米，也是本次出讓地塊中面積最大的一宗，由卓越&京東聯合體以底價99.1億元拿下。
“當前溢價率都不高，這說明新規則引導大家對地塊進行了一個合理的定價。”上海中原地產分析師盧文曦向第一財經分析，“原來我們以爲上述四大地塊，會有較多人蔘拍，但最終每宗地塊也只有2-3家，說明重量級地塊的價格‘吞金獸’對房企造成的壓力很大。”
同策研究院研究總監宋紅衛也表示，上海集中供地的首拍不管從政策制定的初衷來看，還是從實際結果來看，基本實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。
“10%的溢價率上限，基本鎖死了土地的整體價格水平。”宋紅衛表示，本次地貨比基本控制在60%以下，也給了開發企業一定的利潤空間。
此外，上海在首拍前還預告了接下來將要供應的共計11宗地塊，其中包括楊浦、徐匯等核心區域的地塊。“也就是說這次沒有拍中地塊的房企在二次土拍還有比較好的機會，也起到了穩定預期的作用。”宋紅衛認爲。
根據上海土地市場披露的信息，另有6宗掛牌出讓的地塊進行現場競價；12宗採用有競價招標出讓方式的地塊也將陸續於22-25日出讓。