通膨、低率、自住買盤 房價難跌

中國文化大學土地資源學系兼任助理教授李尚華

行爲經濟學研究中，最常探討的主題即爲股市投資者追高殺低從衆心理。投資者通常在股票大漲時買進股票；股票大跌時則驚慌失措賣出持股，此行爲即爲股市羊羣效應。在通膨預期心理髮酵及房貸利率歷史新低的情況下，預售屋市場追高的羊羣效應似乎儼然成形。不過在政府對房市實施一連串管制政策後，購屋族羣已發生本質上變化，即使未來央行調升利率後，房地產市場發生殺低的羊羣效應可能性似乎不高，房價短期易漲難跌。

總體經濟理論中，中央銀行通常透過調高利率的手段抑制高通膨，然而，美國FED透過調降利率及進行大規模QE手段，促成通貨膨漲並帶動經濟成長，形成現階段高通膨、低利率的奇特現象。臺灣情況亦是如此，通膨升溫，營造成本上漲，建商爲反應成本而調漲房價，然央行爲提振疫情後的經濟，利率卻紋風不動，房貸利率亦來到史上新低。因通膨反應原物料成本的房價上漲效應，加深購屋者預期通膨心理，更伴隨低利率增強買房意願，促成從衆買盤行爲。

股票市場容易發生追高殺低行爲，主因股票交割容易，及大部份爲投資需求的短期買盤，較少長期持有買盤。然而，現今房地產市場中，在內政部、財政部及中央銀行分別針對交易安全（平均地權條例修法）、短期投資（房地合一稅），及房貸差別利率與差別成數（央行）進行管控，杜絕「炒房」後，投資需求買盤幾乎已退出市場。

回顧過去幾次通膨（如民國63年、78年及96年）吸引投資客進場炒作房地產，造成房價上漲，然而，通常在央行調升利率後，經濟由熱轉冷，房價即邁入修正。但此波通膨對房價的影響與前幾次不同的地方爲，房市在政策強力介入下，買盤由投資客轉爲首購自住客。也就是說，支撐此波房市上漲的主要因素爲自住需求，房地產需求市場的體質似乎較過去更健康。

房市出現從衆買盤的羊羣效應已發生，央行爲抑制通膨調升利率是必然趨勢，然，未來是否會發生從衆賣盤的羊羣效應造成房價下跌？我們認爲，房市購屋族羣已由投資需求轉爲以首購爲主的自住需求族羣，當房市的需求由假性需求轉變爲真實需求後，即使未來利率調升，真實需求退出市場的比例絕對低於假性需求，房價至多短期小幅修正。可以預見未來臺灣房價幾乎易漲難跌。