臺灣銀髮住宅展望報告：銀髮住宅「年輕化」趨勢浮現！樂齡住宅市場商機可期

仲量聯行最新研究報告發現，銀髮住宅「年輕化」趨勢浮現！圖爲最具代表性的創新經營模式銀髮宅「合勤共生宅」。圖∕蔡惠芳

臺灣即將在2025年邁向超高齡社會！仲量聯行策略顧問部及研究部今（4）日也公佈「首發」的「臺灣銀髮住宅展望」研究報告指出，過往銀髮住宅市場居住年齡主要集中在65歲以上的退休族羣，但近年55歲至64歲、具經濟能力且可自理的樂齡族羣，對於銀髮住宅接受度增加，屆退休的55歲以上樂齡人口，紛紛提早規劃銀髮生活，已是現今人口結構下新潮流，銀髮住宅市場「年輕化」趨勢，將帶動住宅市場新商機。

仲量聯行指出，東亞國家紛紛迎接高齡化社會來臨，依據國發會推估，臺灣預估在2025年，65歲以上高齡人口將超過總人口數的20％，估計約有468萬人，臺灣即正式邁入超高齡社會。在此人口發展趨勢下，打造銀髮族友善安養環境之銀髮住宅，成爲近年關注焦點之一。

仲量聯行指出，臺灣早期銀髮住宅市場向來偏重於經濟弱勢族羣，屬社會福利範疇之長照養護中心之主要提供服務對象爲失能長者，老人公寓亦以經濟弱勢者爲優先，目前市場上可提供樂齡長者完整生活服務機能之樂齡住宅產品，相對缺乏。而同樣存在人口老化問題之南韓及香港，銀髮住宅市場脈動可作爲臺灣參考案例。

自2010年起，南韓各大壽險公司以及飯店業、醫藥業等大型企業集團，紛紛投入開發自營高齡住宅資產，南韓政府也擴大開發「高齡城鎮」。

在首爾，兩人共住高齡住宅的平均每月生活費用約爲每月200萬至400萬韓圜之間（每人約新臺幣23,400元至46,800元），另外還包括一筆押金。

在香港，則預計在2032年，將面臨逾6萬戶長者居所的供應缺口，相似於臺灣，香港亦有許多經濟條件充裕的長者們期望過着更獨立自主的退休生活。

仲量聯行認爲，港府應考慮撥出土地、鼓勵公私合作，發展更多「樂齡住宅」，在綜合大樓內提供豪華型的住所，並附設護理、醫療、娛樂等養老院或一般私人住宅沒有的服務設施，構建成一個對於長者友善、便利之自給自足的住宅社區。隨着更多高品質樂齡住宅的興建吸引長者遷入，將有更多傳統住宅單位可望重新投入市場，也有助於緩解香港目前住房供應短缺的問題。

仲量聯行指出，從行政院主計處及衛福部相關統計數據機交叉分析，55歲以上長者最偏好「和其他人一起住機構」之比例亦在近五年倍數成長，針對樂齡以上人口，健康與經濟條件符合，並最有意願入住銀髮住宅之潛在需求最保守推估約爲4.3萬人，而以銀髮住宅市場指標案例來看，胃納量約8,500-9,200人(以供給戶數之1.2-1.3倍計算)。

因此，許多具良好經濟基礎、具自理能力的樂齡長者，在臺灣並不容易找到獨立生活型式、照護娛樂設施兼具的高齡友善住宅，顯示銀髮住宅市場缺口有待市場機制填補。

仲量聯行研究報告發現，在臺灣市場上以健康、亞健康爲對象的樂齡住宅，消費者青睞地點爲交通、醫療、商業機能便捷之都會近郊區，並且能提供健康醫療、管家式服務、樂齡學習、社羣營造等軟硬體設施服務，而以此條件開發之銀髮住宅，戶數達 150戶至200 戶以上經濟規模之效應較佳。

再者，目前臺灣地區提供銀髮住宅型態分類，養生村的月租費範圍約爲2.1 萬至 6 萬元、酒店式會館爲 1.7 萬至 8萬元，青銀共居出租宅的月租費範圍則爲 1.9 萬至 7.8 萬元。

雖價格區間帶因房型及各開發案成本影響差異較大，然而以中位數分析各類型之訂價，酒店式會館的整體定價（61,500元）相比養生村（36,300元）、青銀共居出租宅（33,250元）仍高出許多。因此，於定價及服務設計上，可適用於更廣大的樂齡人口的銀髮住宅產品，有助於擴大市場規模。

仲量聯行策略顧問部表示：「臺灣樂齡長者入住銀髮住宅之意願逐漸升高，且目前市場之需求高於供給。過去五年，最偏好銀髮住宅作爲居住方式之老年人口已增加，隨着少子化、高齡化程度加劇，家庭照料模式翻轉，潛在需求將會持續成長，市場將會逐步成熟。」

隨着臺灣迅速轉型爲超高齡社會，銀髮住宅市場的動態也在經歷重大變革。人口結構的變化將爲未來住宅市場帶來挑戰也帶來機遇，透過專注戰略選址及整合各項管家服務、教育計劃、社區活動，提高案件吸引力，並滿足尋求積極、優質生活環境之樂齡人口偏好，更可提高入住意願，進一步帶動「銀髮」商機。