實價登錄上路5週年　房產專家籲：透明化、即時化、精準化

▲內政部不動產交易實價查詢網。（圖／翻攝自網路）記者葉佳華／臺北報導

實價登錄制度自2012年8月1日上路以來，已屆滿5週年，雖然房市交易透明度已有明顯改善，但仍出現不少爭議及檢討聲浪，房產專家認爲，爲了增加資訊揭露的參考價值，政策應趨向透明化，朝向「門牌全都露」，另外在揭露的即時性及精準度都應該要加以改善。

專家呼籲「門牌全都錄」

天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，五年前在研議實價登度制度時，考量維護國人隱私的問題，最初該制度上路時是採取「去識別化」，也就是以區段方式，最先以50號爲一個區間揭露，對此，天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，經過5年的檢驗，「應該要做到門牌全都露，對於資訊揭露才比較有參考價值。」

另外，以現行中古房屋交易，政府規定需於移轉登記後30天內完成登錄實價，而目前內政部也正在研議，未來將傾向改爲過戶即直接同步登錄實價，張欣民指出，如此一來不但可以讓負責辦理過戶的地政士（代書）或是房仲業者不用多跑1次手續之外，也能即時反映市場價格情況，提升價格的準確性。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則表示，實價登錄上路5年來，確實讓民衆對於區域行情有進一步瞭解，買方出價不再像過去一樣「漫天喊價」，但整體而言她認爲該制度仍處於「不即時、不精細、放預售屋一馬」的情況。

徐佳馨進一步說明，2012年實價登錄以來採區段式，最先以50號爲一個區間，直到目前已縮小至30號爲一個單位，她認爲，在精準度部分，應該再更精進縮短，另外，對於揭露實價的即時性應縮段時程，她建議，中古屋於移轉登記後30天內完成登錄，內政部可先針對符合該區市價行情的物件先行對外揭露，若等待主管機關一一過濾抽查後，纔可開放查詢，「往往都需要等上2個月纔看得到該筆揭露資料，早已失去了即時性。」

另外，實價登錄現制要求地政士及不動產仲介經紀業登錄價格，但建商自建案卻成爲「漏網之魚」且預售案也僅要求代銷業者須於「結案」後30天內登錄即可。對此，徐佳馨指出，預售案「結案」往往動輒一、兩年，導致揭露資料已與當前行情出現極大落差。雖然目前內政部已研議簽訂買賣契約書後30日內需登錄，並將起造人或建商自行銷售全面納入實價登錄範圍，但徐佳馨坦言，「這個措施對建商來說影響太大，若要全面落實恐怕難度比較高。」常見不揭露案件

實價登錄上路5年，期間也引發不少爭議，例如曾有民衆表示，在申報登錄後卻都不見實價網站曝光，其原因在於成交價跟當地行情差距過大，主管機關爲了避免破壞民衆對於該區域的市價認知，纔會選擇該筆實價不揭露，但也造成民衆難以賣房的情況。

事實上，民衆在申報資料對外揭露前，須通過各直轄市或縣市政府的檢核及抽查，去除明顯異於市場正常交易價格及特殊交易資訊，纔可開放查詢。

桃園市地政局就指出，一般常見的不揭露案件原因包括「親友交易」、「含增建或未登記建物」、「公共設施用地」、「建商與地主合建」、「特殊案例交易」、「債務清償返還土地」、「因判決、調解、和解等因素而移轉土地」等。由於這些「特殊案件」大多會使價格過高或過低，而影響大衆對房地產交易的正常判斷，因此主管機關多采以不揭露的方式，地政局指出，「如果價格不至於偏離市場行情太多，仍會對外揭露。」

對此，張欣民表示，部分案件不揭露往往容易遭人詬病，被質疑「掩蓋」事實，他認爲，像是針對二等親友間的交易特殊案件，可以加註於備註欄供民衆參考，「既然要做到全面揭露，就是要讓資訊100%透明化。」

內政部研擬修法

該制度上路屆滿五年，目前內政部也研議針對《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》及《平均地權條例》等地政三法進行修改。內政部地政司副司長王成機表示，未來修法將預計朝向「即時」、「透明」、「正確」三大方向落實，但目前時程並不確定，還有待與業界、學者、專家共同討論及交換意見。

王成機說明，針對即時性，內政部研擬未來房屋買賣案件，移轉登記即直接同步辦理申報實價登錄，而預售案的部分，也研擬簽訂買賣契約書後30日內就應登錄，另外建商自售案也應納入實價登錄範圍內。

而針對實價登錄透明化，內政部則傾向將物件門牌地址完整落實，不過，王成機強調這一部份會先將個資隱匿之後，纔會進一步實施；至於爲促進實價登錄正確性，初步也打算改由買賣雙方共同辦理申報實價登錄，而非由地政士或是房仲業者，另外，也將賦予各縣市主管機關查覈權，針對有問題的登錄進行資金、貸款情況調查。

民衆意見

近期才購入人生第一棟房的民衆曾先生則說，日前看房子時都會先查詢實價登錄，好處是可以先判斷這區域的行情價位，但是仍有複雜之處，像是有些物件有拆算車位，但有些卻沒有，「這樣很容易造成判斷錯誤，以爲自己撿到便宜，但實際上很有可能賣貴了。」

他建議，若實價登錄網站可以分別將車位、公設、實際使用坪數等項目單獨拉開列出來，這樣操作上將會比較方便，民衆在計算單價時也不會容易搞混，造成混亂。