神話破滅 京滬明星學區房價跳水

受到少子化影響，過去只漲不跌的明星學校學區房，如今也出現崩跌的情況。圖爲示意圖。 （中新社）

中國《第一財經》報導，「學區房過去一年價格狂降，幾乎一個月一個報價！」近期一線城市市民反映，許多年來，京滬頂級學區房幾乎是樓市中「不跌的神話」，就連二三十平方公尺的「老破小」最高都能賣到逾20萬元╱平方公尺（人民幣，下同）。不過2023年這種類型的學區房創下較高跌幅，甚至有社區成交價較過去高點跌了10萬元╱平方公尺。

報導稱，家長董緯近期很鬱悶。2020年時，爲讓女兒未來進入好學校，他賣掉兩房一廳的房子，置換成一套一室戶「老破小」，因爲對口當地「公辦第一牛校」美譽的小學。當時花費近400萬元，房子面積還不到40平方公尺，因房子太小，他又在公司附近租了一套兩房一廳，暫時將學區房租出去，「以租養租」。這種操作模式叫做「佔坑」，也就是以低總價購買一套頂級學區房，只爲佔住學位。

好景不常，2021年狂熱的學區房市場，到2022年跌回董緯入手時價格。2023年「幾乎每個月都在下跌，一個月一個價。」當時董緯買的價格，如今可買下同社區兩室一廳。他懊悔地表示：「買早了！」

綜合京滬兩市學區房表現，一線城市頂級學區房過去一年價格走勢可用「跳水」形容，跌幅大於普通類型住宅。

中原地產資深分析師盧文曦認爲，過去高價學區房的本質是學區溢價疊加房價上漲預期，如今各地推出教育政策調控學區、大力發展集團化辦學，頂級學區附加價值顯著降低，加上2023年房子價格一路下跌，學區房自然跌得比普通房子厲害。

盧文曦分析，「過去，在對學區房的惡性炒作中，學區房價格早已偏離應有的價值，現在則處於合理迴歸的狀態，價格跌下來很正常。」

盧文曦強調，出生人口減少，極大降低投資客炒作學區房的預期。「這並不意味着學區房未來就一文不值了，頂級學校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學校，這種需求是一直在的，但是過度炒作已經不存在了。」