三四線城市，降價加速了！
作者：餘飛
01
三四線城市仍在瘋狂救市
這一輪調整週期中最難受的三四線城市，其實早就頂不住，從2021下半年開始，它們就開啓了瘋狂救市行動。
然而，奈何它們大多數原本就不限購，所以可以使用的大招並不多，只能從一些邊角料的措施出手，比如下調房貸利率、降稅等等。
其中力度大的，只有一個，那就是直接給購房補貼。公開資料顯示，2022年有數百個三四線城市，開啓了購房補貼模式。
直到2024年，購房補貼仍是三四線城市作爲救市的主要措施。
就在近日，漯河（河南省下轄）、麗江古城區（雲南省）、日照市（山東省下轄）、義烏市（浙江金華下轄的縣級市）等再度發佈購房補貼新措施。
漯河表示，在今年3月8日到12月31日期間購買新房，市財政給予所繳契稅總額50%的購房貨幣補貼。購房人繳納契稅後，由購房人憑相關購房手續就可以申請購房補貼資金。
雲南省古城區提出，凡在2023年10月21日至2024年12月31日購買麗江市古城區新建商品住房（不含商業、車位、車庫等其他性質的房屋），按所交納契稅額50%測算作爲購房補貼標準，單套住宅補貼限額不超過2萬元。生育二孩的家庭（新生兒戶口登記在古城區）按照所交納契稅總額80%給予補貼，限額不超過2.5萬元；生育三孩的家庭（新生兒戶口登記在古城區）按照所交納契稅的100%給予補貼，最高不超過3萬元。
這是很多城市用爛的招數，想要一石二鳥，既幫助去庫存，又鼓勵生育，但基本啥都撈不着。
相比於日照，漯河、麗江古城區的補貼太小兒科了。
02
變相降價力度在加大
近日，日照市組織召開《關於促進日照市房地產市場平穩健康發展的若干措施》。其中提到：
符合條件的新市民（含城鄉二孩及以上家庭）、青年人才等可以申請政府發放的購房優惠券補貼，補貼數額爲購房款總額的20%，購買現房並直接辦證的，優惠券可用於抵頂首付款的50%。
補貼20%的購房款，相當於變相降價20%，或者說直接打了8折。這一力度超過了很多城市最能跌幅不能超過15%的限跌令。
因此，媒體給出的評價是，日照成爲今年以來購房補貼力度最大的城市之一。
義烏方面提出的補貼方法是，在義烏無房羣體，首次在義烏購房，如果面積小於150平米或總價低於350萬，可以獲得每平米1000元的“房票”購房補貼。
針對符合國家全面實施二孩、三孩政策後生育的多孩家庭，無論父母、子女戶籍是否在義烏，從發文之日起購買一手新建商品住房的，二孩家庭補貼10萬元，三孩家庭補貼20萬元，補貼以“房票”形式發放。根據年度補貼額度，先購先得，每戶家庭僅可享受一次，該“房票”可與首次置業補貼疊加使用。
這力度，一點也不比日照差。
而且，義烏在2020的時候，爲了對衝疫情對樓市的影響，已經放寬了2018年施行的人才購房補貼門檻，包括取消戶籍限制、調整滿2年以上社保、首付比例從50%降至30%。
按照補助標準，專科、本科、碩士等人才，分別補助20萬元、30萬元、40萬元，省部級以上重點人才補助高達140萬元。
以此來看，義烏堪稱縣級市中購房補貼力度最大的城市之一。
而從補貼力度來看，顯然官方層面上也在有意衝破限跌令的束縛。沒辦法，如今的市場，一方面大環境如此，另一方面還有二手房在虹吸客源，新房如果再不出手，可能就砸在開發商手中，到時候誰來拿地，誰來完成保交樓？
換句話說，補貼力度加大或者說變相降價力度加大背後，是成交量根本頂不住。
以日照來說，2023年日照賣地收入89.69億元，相比於2022年下跌了27.5%，較2019年高點時期的234.76億下跌了61.8%。
來源：日照置業網
商品房成交量方面，由於去年年中之後，日照市官方沒有披露數據，只能統計其上半年的成交量，網簽了69.43萬平方米。
從歷年數據來看，日照的商品房成交量從2017年開始，就失去了動力，當年下跌了6.2%。之後間斷性下跌。2022年跌幅最猛，直接下跌了55.09%。
來源：日照置業網
房價，去年一路下跌。
來源：日照置業網
再看義烏的情況。
去年義烏賣地收入154.33億元，同比下跌了23.03%。
去年義烏新建住宅成交量80.22萬方，同比下跌10.18%。成交量持續下跌之下，義烏的去化週期不斷被拉長，到去年年末，其去化週期長達31.2個月，遠超警戒線。
這種情況，全國皆如此，只是三四線城市更嚴重而已。
去年全國的成交量數據，我已經講過很多次，並做成了數據圖與歷年的成交量進行了對比。
2023年全國商品房成交已經跌至“雙11”，也即商品房銷售面積跌至11.17億平方米，銷售額跌至11.66萬億元。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
製圖：城市財經；數據：國家統計局
官方並未詳細公佈一線二線三四線城市的具體成交量數據。
不過，根據中指研究院披露的數據，納入追蹤檢測的100個城市中，三四線城市2023年月度成交量16萬平方米，同比下降11.4%。其中去年第四季度，三四線代表城市月均成交跌幅同比下降26.2%，是各層級城市中跌幅最大的羣體。
三四線城市的下跌，是綜合因素作用的結果，比如貨幣棚改戛然而止、全國整體都在調整當中。
但其調整的根本因素，則是經濟、產業、人口共同作用的結果。
03
三四線房價下行擋不住
第一，產業羸弱，經濟羸弱。
中國的城市發展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陝西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區紛紛開啓了強省會模式。
好的產業省會優先，優質的教育、醫療、公共交通等資源，也是省會優先。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。
以四川省來說，省會成都GDP超過兩萬億，佔四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽的5.7倍。可以說，四川21個城市，其餘20個城市都是陪襯成都。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
合肥，經濟首位度26.9%，也即超過四分之一的GDP被裝在了省會合肥。而從老大與老二角度來看，合肥是蕪湖的2.7倍。
經濟的興盛之下的房地產興盛，纔有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則則虛假繁榮。
換句話說，沒有產業和經濟支撐的樓市，是黃粱一夢，早晚有夢醒的時候。
所以我們看到，在衆多三四線城市中，有那麼一小撮，房價雖然也在下跌，但仍比較堅挺，比如江浙很多產業強悍的小縣城，如上面說到的世界小商品集散地義烏、領帶之都嵊州、珍珠之都諸暨山下湖鎮、鈕釦之都永嘉縣、眼鏡之都丹陽等等。
以上提到的這些產業強悍的江浙小縣城，由於之前房價過度被炒作，現在也在下跌當中，但由於其擁有強勢產業，並吸引人口流入，這些地方的房價調整也不至於鶴崗化。
第二，人口不斷流失。
除了經濟、產業外，人口這個樓市根本基座晃動，也是三四線城市調整無法扭轉的根本原因。
2022年全國人口減少了85萬人，首次負增長。這種背景下，人口通縮城市面積擴大了不少。公佈2022年人口數據的286箇中，人口增長的城市只有128個，兩個持平，156個城市人口在減少。
人口減少城市數量佔了一大半，絕大多數都是三四線城市。
2023年，國家統計局公佈，全國人口減少了208萬人。可想而知，去年人口通縮城市的面積和深度更甚。
本號梳理了目前公佈2023年常住人口數據的29個省市自治區情況，結果顯示，公佈數據的29個省市自治區，19個在減少。
製圖：城市財經；數據：各省市自治區統計局；黑龍江、西藏未公佈數據
此外，目前有140個城市（包含直轄市、副省級城市、地級市、自治州、盟）公佈了2023年常住人口數據，其中，75個在減少，2個零增長。
大多數城市的人口都在通縮。
第三，天量庫存。
過去幾十年，房地產全速發展，一二三四五線城市的住宅建築拔地而起。
黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
去年3月份住建部公佈了一組數據，全國共有6億棟建築。
雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）佔比都在一半以上，農村的建築中絕大部分都是住宅。
以此估算，屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。而這些多餘的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。
產業與經濟羸弱、人口不斷減少，庫存沒法消化，這個結該怎麼解？
所以，本號一直在強調：越來越多的三四線城市，房價會“鶴崗化”，不可阻擋。