降首付！一線城市，開始了
作者：餘飛
01
香港搶跑了
從去年開始的樓市全面大調整，並不侷限於內陸，還有香港。
去年10月份，界面新聞就爆料，香港房價跌回至2018年。這種跌勢一直延續到如今。
面對樓市的不斷下滑，香港近日終於出大招了，宣佈降首付。
7月7日，香港金管局發佈了《物業按揭貸款逆週期宏觀審慎監管措施》，提出：
價值1,500萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值1,500萬港元以上至3,000萬港元的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成；價值3,000萬港元以上的自用住宅物業的按揭成數上限維持於五成。爲了避免適用按揭比率出現驟降情況，某些樓價水平的按揭比率會以漸進形式改變。非自用住宅物業的按揭成數上限維持於五成。
按揭成數，也就是貸款比例。在此之前，香港價值1000萬港元以下的自用住房，按揭比率最高爲60%，且按揭貸款額不得超過500萬港元；1000萬港元以上住房，按揭比率上限是50%。
現在調整爲，1500萬港元以下的住宅，可以貸款70%，也即首付比例從之前的50%降至30%。
此外，香港還對非住宅物業的首付進行了下調，非住宅物業的按揭成數上限由五成提升至六成。也即首付比例從50%降至40%。
降首付是託底樓市工具箱中常用的工具，2014年那一輪內地救市，就有降首付的操作，只是後來調控重啓，各地的首付比例紛紛擡高了。
而去年以來的肅殺環境，讓一大堆城市再次重啓了這個操作，但內地四大一線城市北上廣深，始終坐懷不亂，沒有絲毫放鬆。
反倒是香港，成爲這輪救市潮中，中國首個降低首付的一線城市。
02
香港爲何要救市
香港爲何要救市？當然是因爲需要救市。
上面已經說到，權威媒體去年10月份就披露，當時香港的房價已經跌回至2018年。
而這種跌勢，到如今都沒有改變。
從機構披露的數據來看，香港房價從2022年初開始下跌，跌幅不斷擴大，到2023年年初跌幅達到最大。
2022年10月、11月12yue ，2023年1月，連續四個月跌幅同比跌幅超過10%。
拉長週期來看，香港過去八年的時間裡，經過過多輪週期。最近的一輪週期，肇始於疫情。
2016年跌了一波，當時主要是香港出臺了調控政策：
自11月5日起，非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的印花稅，從此前的最高8.5%提高到15%。
但這種利空的效果時間僅僅只有一年，2017年到2019年香港房價又大步向前。
從上圖的走勢可以看到，2019年香港就進入了調整的前奏。那時候正是包括內地與香港房價如火如荼的階段。
即便轟炸般地調控加深，內地中心城市，特別是南方熱點城市的房價依舊沒有控制住，大多數城市都穿越調控週期，房價迎難而上。
但香港在加息週期之下，房價進入了震盪週期中。當年香港樓市進入了“真加息”週期，其主要表現是渣打、匯豐、中銀香港等主要銀行的最優惠貸款利率在2018年8月份出現了10年來首次上調。而香港金融機構之所以這麼做，是因爲在資金市場利率（HIBOR）上升和國際資本外流的雙重影響下，金融機構不得不上調實際貸款利率。自此，香港房價纔開始掉頭向下。
2020年的下跌，是疫情影響所致。2021年再次上漲，則是全球大放水推動資產價格上漲。
2022年開始進入大調整，則是疫情與加息的雙重疊加因素影響。
去年上半年，香港遭受過一波重要影響。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP摺合1.12萬億人民幣。
同時，人口也減少了。
香港統計處披露的數據顯示，2022年底香港人口臨時數字爲7333200人，與2021年年底人口比較減少68300人，跌幅0.9%。2021年年底至去年年底，本港有32500人出生，62100人死亡，自然減少29500人。
也就是說，2022年香港人口撤離了38800人。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
更大的影響在於，香港的金融排名後退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成爲了亞洲最大的金融中心。
而在影響之中，美國不斷加息，讓香港樓市更是壓力山大。
港元與美元實行的是聯繫匯率制，換句話說，香港沒有獨立的貨幣政策，是跟隨美元政策變動而變動。美國與香港加息，幾乎都是前後腳的行爲。
而去年我們知道，爲了應對之前的超級量化寬鬆、貨幣氾濫，美國進入了史上最瘋狂的加息潮，全年加息了7次。
資金撤離、經濟疲軟、人口轉向、利率狂飆，共同迫使香港房價大轉向。
界面新聞披露，2022年香港全年樓價累跌15.59%，創下1998年以來最大年度跌幅。與此同時，負資產宗數急速增加。
香港如今的房價是多少？跌了一年半，香港如今的房價是15393港元/平方英尺。
換算成人民幣與平方米計價，香港的均價則是15.2萬元/平方米。
這個價格，依舊位居全球第一。
可能有人會說，香港人收入高。從香港官方披露的數據來看，相比於他們的房價，也不高。
香港政府統計處公佈的2022年第三季《綜合住戶統計調查按季統計報告》顯示：
香港2022年第三季就業人士（不包括外籍家庭傭工）每月入息中位數爲20,000元，與第二季保持一致。
數據來源：香港政府統計處
香港是一個極度摺疊的社會，有錢人住別墅，底層人市民只能蝸居在籠屋、太空艙、陽臺屋、貨櫃屋，水管屋、劏房等各種各樣奇葩房屋內。
而這是香港的供地結構導致的。香港的供地結構，和其貨幣自由流動的屬性，決定了這座城市的房價，易漲難跌。
03
香港易漲難跌的房價
上個世紀八九十年代，香港進入轉型期，但策略上出現了偏差。當時的香港，快速出清了第二產業，也即製造業，大力發展第三產業（佔比超90%），尤其是第三產業中的金融業，香港如願登上了全球金融中心的寶座。
但由於實體經濟、製造業被出清，金融本該給製造業的賦能，全都給了房地產，職業玩家與開發商們，通過股市吸取資金注入樓市，又從樓市收穫回報進一步刺激股市，循環往復，香港的房價終於成了世界第一高。
同時香港的供地中，住宅供地僅佔7%。
從人口和土地面積來看，香港其實不缺地。
香港目前的土地中有66%是閒置。被使用的34%的土地中，用於住宅建設的僅佔7%。而在這7%的用於住宅建設的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是鄉郊居所。
有人計算過，香港目前有200多萬套住宅，缺口也就40萬套左右。其實只增加1%的土地用來住宅，就足以極大緩解香港的社會矛盾。
但是，面臨着兩大難題：
第一。香港不會這麼做，也做不了，因爲既得利益者不會答應。
香港的主要產業是金融，而整個金融體系裡面的抵押物是房子與土地，一旦大規模增加住宅土地供應，房價便會應聲下跌，屆時香港的富裕階層財富會大縮水，金融體系會觸發危機。
第二，香港不少土地在四大財閥手中。
恆基兆業——李兆基家族，持有農地面積約4500萬方呎，佔四家總量的45%左右；目前未表態。
新鴻基地產——郭得勝家族，持有農地面積約3000萬平方英尺，佔比約達三成；表態願意配合。
新世界地產——鄭裕彤家族，持有農地面積約1700萬平方英尺，佔比大約17%；宣佈捐出300萬平方英尺
長實——李嘉誠家族，持有農地面積約900萬平方英尺，佔比大約9%。目前未表態。
香港爲了緩解土地供應緊張問題，四大家族中有些家族也有過捐地的行爲，但杯水車薪。這可是大蛋糕，誰捨得大放手、
香港政府爲了破解這個難題，幾年前就向內地申請要地。但時至今日，也沒有下文。