日本央行：美國商業地產是比中國房地產更大的未爆彈

日本央行的《金融系統報告》指出，全球如果還有比中國房地產泡沫破滅更大的炸彈，那就是美國的商業地產。（圖／Shutterstock)

由於多家房地產巨頭陸續爆雷，並引發金融緊縮的連鎖性效應，目前全球都關注中國房地產可能引發金融海嘯。但是日本銀行（日本央行）在近日發佈的《金融系統報告》中指出，全球如果還有比中國房地產泡沫破滅更大的炸彈，那就是美國的商業地產。

《日經中文網》指出，日本央行在10月的《金融系統報告》中很不經意但卻又十分明確地指出美國商業地產比中國房地產更嚴重的危機。報告說，從商業地產的實際價格漲幅來看，與10年前相比，日本上漲20%，美國的漲幅則達到50%，在已開發國家中遙遙領先。

但是「過猶不及」，自2022年初開始，美國商業地產的價格轉爲下跌。到目前爲止只是小幅調整，但今後會怎樣呢？日本銀行認爲，「調整空間有可能不小」。

簡言之，美國的商業地產具有相當大的下跌空間。美國聯邦儲備委員會（FRB）在5月發佈的《金融穩定報告》中暗示，考慮到不良項目，實際價格會比表面上的數字還要低。

報導說，這對美國金融系統和實體經濟的影響應該是相當大的。原因在於從2010年到2023年，美國面向商業地產的貸款餘額膨脹至約2倍。同期日本同類貸款只增長了30%左右，可以看出美國是多麼迅速地擴大了融資規模。

而美國商業地產放貸的主角是中小銀行，目前市場的環境完全改變，美國的基準利率提高到了5.5%。而且在2023年3月以後，矽谷銀行等相繼破產，中小銀行對存款的流出感到焦慮。而做爲借款方的辦公樓，其空置率也接近20%，嚴重情況甚至超過了國際金融危機期間的2011年。而每次更新租賃合同，空置率都會再次上升。

這樣一來，面向商業地產的貸款標準收緊到2008年雷曼危機前的水平。隨着商業地產貸款的再融資（借新還舊）變得越來越困難，2023年和2024年將分別有逾5000億美元貸款迎來償還期。日本銀行表示，「消化大量再融資並不容易」，而如果不能再融資，情況會如何呢？

報告認爲，「由於無法再融資的房產將在市場上出售，因此市場價格的調整壓力很可能擴大」，屆時市場將是一片哀嚎之聲。美國的商業地產規模接近3000兆日元（約合臺幣617兆元），達到名義國內生產總值（GDP）的9成。如果這個根基出現動搖，誰還能揶揄中國房地產危機呢？

此外，房地產泡沫破裂將明顯拉低美國經濟，但由於在國際上分散投資的美國房地產基金逆轉，全球的商業地產都有可能面臨拋售的連鎖效應。截至2023年8月底，全世界的房地產投資信託（REIT）爲221兆日元（約臺幣45.5兆元）。美國佔據近7成，日本以不到1成排在第2位。現在日本銀行就像擔心定時炸彈一樣，擔憂發生類似雷曼危機的衝擊。