REITs上市 首日漲跌幅30%！成爲"包租婆"的日子來了

有一種快樂叫“包租婆”。6月21日，首批公募REITs上市，一秒就能體會“包租婆”的快樂。

需要注意的是，公募REITs成立之後不再開放申購及贖回，只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風險。

整體看，投資基礎設施基金可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險、終止上市風險、稅收等政策調整風險等。此外，公募REITs作爲新興投資品種，得到廣大投資者在發行的認可，但公募REITs在交易所上市後仍面臨諸多風險，因此投資者要在審慎的基礎上參與二級市場交易較佳。

從國外經驗看，公募REITs作爲一種大類資產，其價格走勢與股票市場走勢相關性低，投資邏輯亦不同於股票投資，因而可以有效降低投資組合風險，投資者可以將其作爲分散化投資的新選擇，但不宜當作“新股”進行爆炒。

上市首日漲跌幅限制爲30%

作爲一箇中國資本市場新品種，此前的發行階段，9只公募REITs受到各方熱捧。“秒光”“歷史最低配售比例”……銀行、券商、險資等機構資金積極配置。

對於公衆投資者，可通過場外直銷及代銷機構認購REITs產品，也可通過券商進行場內認購，而在相關基礎設施基金上市後，投資者只能參與場內交易。

公募REITs上市首日漲跌幅限制比例爲30%，非上市首日漲跌幅限制比例爲10%。

上市首日，其即時行情顯示的前收盤價爲基礎設施基金髮售價格。基礎設施基金漲跌幅限制價格的計算公式爲：漲跌幅限制價格=前收盤價×（1±漲跌幅限制比例）。

“熱捧”不等於上市大漲

從募集熱度看，公募REITs在發行時得到了機構和公衆投資者的認可，但其二級市場交易的風險也格外值得關注。

第一，公募REITs的信息披露建設是重中之重，但仍處於探索階段，可能使得二級市場定價能力減弱，風險累積。監管曾多次強調“信息披露是生命線”，公募REITs的淨值每半年披露一次，對提高市場定價能力並不“友好”，未來公募REITs交易所上市交易後，可能由於淨值長期未披露，而在短期內失去了交易定價的“錨”，造成交易價格波動加大，因此投資者在參與二級市場交易時要慎重。

第二，公募REITs作爲封閉期較長的公募基金類型之一，同樣存在着不保證收益，封閉期過長、上市折價的風險。公募REITs並不保證收益，雖然其底層資產基礎設施有收益穩健的特點，但公募REITs的收益波動風險依然存在。而且首批公募REITs的封閉期爲20年到99年不等，與目前大多數金融產品的封閉期相比大幅增加，由於封閉期的增加，投資不確定性也在增加。更重要的是，未來公募REITs將在交易所上市，由於其較長的封閉期，可能存在上市折價的問題，且公募REITs二級市場的流動性可能不高，也可能發生一定的流動性風險，因此投資者在參與公募REITs二級市場交易時應加強風險意識。

第三，發行時的“熱捧”不代表交易時的“上漲”。公募REITs在發行時得到了資金的青睞，但絕不代表的上市交易後依然會得到資金的認可。公募REITs上市，也不同於新股發行上市，不能以“打新股”的態度看待公募REITs上市，如部分封閉期較長的公募基金，在發行時得到了大量資金申購，甚至啓動確認比例配售，但上市交易後，由於封閉期較長，時間成本過高，依然折價交易。所以從公募REITs發行時得到認可推導出上市後其二級市場價格會上漲是沒有依據的，對於公募REITs二級市場的交易價格要理性看待。

需要特別注意的是，公募REITs對於機構投資者的配置吸引力較強，但交易吸引力較弱。公募REITs由於其底層資產是基礎設施，與其他金融產品的相關性很低，因此有分散風險的作用，在大類資產配置中可提高組合的抗風險能力。機構投資者往往管理的資金規模較大，其資產配置的需求也更強，所以在公募REITs發行時，網下機構投資者表現出了較高的認購“熱情”。但公募REITs上市後，由於二級市場交易價格具有很大的不確定性，受很多因素的影響，且波動較大，因此機構投資者更多將公募REITs當做“配置品種”而非“交易品種”，可能不會對公募REITs有較高的交易“熱情”。而如果機構投資者參與少，公衆投資者參與多，那麼公募REITs的波動可能進一步加大，投資者更要審慎參與公募REITs二級市場交易。