全國超八成城市落地房貸新政

廣東惠州市房貸新政實施首日，仲愷高新區一處在售樓盤吸引了不少意向購房者

5月17日，中國人民銀行和國家金融監管總局發佈房貸新政，全國大批城市快速落地，更有一線城市積極跟進。5月27日，上海發佈調整政策，成爲第一個落地新政的一線城市，其發佈的政策內容與其他地區有所不同——首套房最低首付比例降至20%。廣州與深圳緊隨其後，分別將比例降至15%和20%。

最新統計數據顯示，多省明確發佈文件執行全省首套房首付降低到15%、取消利率下限。截至北京青年報記者發稿，全國超八成城市開始落地執行“5·17”新政。

快速響應“因城施策”號召

5日17日，中國人民銀行和國家金融監督管理總局發佈關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。與此同時，央行取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

央行還要求，各省級分行按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

此後，全國多地快速響應“因城施策”號召，密集出臺調整舉措。不少省份宣佈將首套和二套商貸的首付比例調整至全國下限，同時取消房貸利率政策下限。

中原地產研究院最新統計數據顯示，全國明確發佈政策文件執行15%首套房首付比例的城市超過200個，超過250個城市明確取消了房貸利率下限。全國超過80%城市開始落地執行“5·17”新政。

總體來看，在落實新政方面，各地出現了分層現象，二、三線城市步伐很快，一線城市和“強二線”城市比較謹慎。

銀行房貸利率會降多少？

在取消房貸利率下限的城市，商業銀行在設定房貸利率時擁有了更大的自主權和調節空間。據瞭解，不少地方的銀行已結合自身實際和同業情況，根據貸款人資質等因素實行差異化定價，新貸款客戶的房貸利率明顯下降。

據報道，政策落實後，武漢地區的銀行將首套房貸款利率降低30個基點，從原來3.55%降至3.25%；二套房降低80個基點，從4.15%降至3.35%。合肥也有國有大行自5月20日開始執行新政，首套房、二套房貸款利率均爲3.45%。廣東某市主流銀行的首套房貸利率已從3.55%降至3.15%，二套房貸利率已從4.15%降至3.55%。

業內人士普遍預計，此次取消房貸利率下限後，各地房貸利率將進一步下行。光大證券金融業首席分析師王一峰認爲，對於銀行體系而言，不論是房抵貸抑或是按揭貸款，均根據抵押房產價值以及債務人收入水平等因素來確定貸款利率，兩者風險成本、資本成本均大體相當。因此在下限取消後，按揭貸款利率一定程度上會向住房抵押貸款收斂。目前住房抵押貸款利率在3%-3.5%之間，對應新發生按揭貸款利率降幅可能在40個基點左右。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。新政之前，多數城市取消首套房貸利率下限後，房貸利率普遍執行LPR（貸款市場報價利率）-40個基點至LPR-70個基點，即3.2%-3.5%，少數城市部分銀行首套房貸利率已低至3.1%，這將成爲更多城市後續調整的重要參考。

東方金誠首席宏觀分析師王青則預測，年內房貸利率下調幅度可能超過50個基點。這也意味着，越來越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。王青指出，未來房貸利率下調的大門已經打開，下調幅度將決定房地產行業何時實現企穩回暖。考慮到房貸利率自2022年開始轉向，截至去年末累計下調166個基點，即年均下調83個基點，但仍未能止住樓市下行態勢，今年截至3月末，房貸利率下調28個基點至3.69%，他預計年內房貸利率下調幅度將在50個基點以上。

專家預計存款利率還會下調

國家金融監督管理總局數據顯示，截至2023年末，我國銀行業的淨息差已降至1.69%。有券商研報稱，2024年第一季度各類型上市銀行淨息差整體下滑超過12個基點。

降低貸款利率後，銀行的淨息差怎麼辦？

王一峰表示，全國層面房貸利率下限取消將對銀行體系淨息差造成一定程度的影響，按全國新發生按揭貸款利率下降30個基點計算，將影響銀行體系2024年淨息差約0.5個基點。不過考慮到政策僅影響邊際定價，對淨息差的影響程度或相對有限。

中金公司銀行業分析師林英奇分析指出，按照全年新發放按揭貸款利率下調30個基點的預期，相關調整對銀行息差的負面影響約爲0.8個基點，對銀行利潤影響較小。

市場人士普遍認爲，爲解決息差壓力，今年銀行將進行新一輪存款掛牌利率調整。

中信證券首席經濟學家明明表示，爲維持經濟高質量增長，銀行資產端無法提高信貸利率，大概率會通過下調存款利率的方式保持銀行淨息差長期處於較爲合理的水平。在“發揮貸款市場報價利率改革作用”的監管訴求下，未來受息差壓力影響，商業銀行或繼續下調存款利率，而低通脹引起的高實際利率環境下，年內LPR報價下調仍可期待，時點上可能略靠後。

招聯金融首席研究員董希淼建議，“銀行要開源節流，發揮存款利率市場化調節機制作用，壓降存款利率來降低負債成本，同時央行還可適當降低政策利率，MLF利率仍存在下調空間，在政策利率與存款利率下降的基礎上，LPR也有一定的下降空間。”文/本報記者程婕

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繼上海5月27日將最低首付比例降至20%，調整限購、社保年限等樓市政策發佈後，廣州昨日將最低首付比例調整爲15%，還取消利率下限。自今日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限——首套住房個人住房貸款最低首付款比例調整爲20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例調整爲30%。業內認爲，廣州在上海發佈樓市政策後立馬跟進，已經說明近期的政策動向，預計北京和深圳也會圍繞此類政策做進一步的調整和優化。

上海提出的調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等9條政策措施自昨日起正式實施。同日，廣州市調整優化差別化住房信貸政策。對於貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，取消利率下限。對於貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%，取消利率下限。在廣州市限購區域內，對於擁有兩套及以上住房的居民家庭暫停發放商業性個人住房貸款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認爲，支持非戶籍家庭、單身人士、非戶籍人才購房，是近期一線城市政策集中的方向。主要原因在於一線城市外圍土地供應量大，而且一線城市以新市民、年輕人爲主的非戶籍人口集中。上海降低首付比例和房貸利率下限，一方面是順應和貫徹“5·17”國家政策部署；另一方面也是針對本地非戶籍和非戶籍人才羣體多，需要加大優惠力度。李宇嘉預計，如果下滑頹勢不改，上海可能還會下調首付比例和貸款利率。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，廣州在上海政策出臺後立馬跟進，已經說明近期的政策動向，即4個一線城市均會出臺寬鬆的利好政策，且政策出臺會圍繞限購放鬆、房貸首付和利率下調、公積金政策優化、促進二手房流通、鼓勵存量房源消化等方面入手。

文/本報記者宋霞

統籌/池海波供圖/視覺中國