一線城市僅剩北京！全國超八成城市落地樓市新政

繼5月17日人民銀行等多部門出臺一系列樓市新政後，各地密集落地執行。

5月27日，上海大幅調整限購、房貸、公積金等政策，成爲一線城市中首個發文落地“5·17”新政的城市（具體請戳：上海率先出手！首付、利率全下調，公積金貸款額度提高，限購也放鬆）。

5月28日，廣州也進一步跟進落地新政（具體請戳：樓市重磅！廣州接力出手，首套首付15%、二套25%，利率不設下限！）。同日，深圳也跟進下調首付比例和利率下限（具體請戳：樓市，深圳也出手了！全面下調，明起執行）。

業內人士認爲，上海、廣州此次樓市新政力度較大，超出市場預期，將有效提振市場信心，預計更多核心城市也將跟進落地新政。隨着近期多項房地產政策落地實施，市場也有望加快築底企穩。

超八成城市密集落地新政

5月17日，央行等多部門出臺降低首付比例、取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率等一系列新政，當晚就有多個城市率先下調住房公積金貸款利率，隨後各地落地新政速度加快，多個城市將首套、二套房商貸首付比例下調至15%、25%，首套、二套房商貸利率也進一步下調，近日，上海、廣州、深圳三個一線城市也跟進落地“5·17”新政。

5月27日，上海大幅鬆綁樓市政策，其中，非滬籍家庭購房門檻大幅降低，社保或個稅繳納年限由5年改爲3年，非滬籍單身人士由只能買外環外擴大至可買外環外新房和全域二手房，新城、臨港等社保要求更是降至2年和1年，多子女家庭可增購1套。同時，商貸首付方面，首套房從30%降爲20%，二套房首付由50%降爲35%，重點六區爲30%；商貸利率首套由3.85%降爲3.5%，二套從4.25%降爲3.9%，重點六區爲3.7%，顯著降低購房按揭成本。另外，家庭公積金貸款額度由首套120萬元調整爲160萬元，二套貸款額度由100萬元調整爲130萬元，多子女家庭再上浮20%。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，上海此次新政是2011年以來調整幅度最大的一次，力度也超出市場預期。調整後，上海的調控政策將比北京、深圳更寬鬆。目前，除了海南以外，全國僅剩餘北京、上海、廣州、深圳、天津5個城市還在執行住房限購，新政後上海限購政策已經明顯寬鬆於買房還要5年社保的北京，限購政策嚴格度基本和深圳持平。

光大證券房地產行業首席分析師何緬南認爲，上海的一攬子購房政策或將有效激發本地需求，在一線城市中具有較強的示範作用，其他一線城市購房政策持續優化可期。

5月28日，廣州也跟進落地樓市新政，其中提出優化調整限購政策，非廣州戶籍居民家庭和單身人士在限購區域購房社保或個稅年限由原來2年下調至6個月，同時享受戶籍居民購房待遇。同時，首套房商貸最低首付比例從30%降爲15%，二套房首付降爲25%，取消首套和二套房利率下限。另外，取消2年限售時間。

此外，對於擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，此次廣州樓市新政超出市場預期，一是三套房可以貸款。二是非戶籍在限購區買房，社保從2年降至6個月，這是一線城市中最低的。三是首套房認定標準鬆動了，購房所在區無住房，可按首套房認定；購房所在區有房，符合“租一買一”“賣一買一”條件的，可按覈減後名下住房套數認定。四是取消限售。

同日，深圳宣佈自5月29日起下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。首套房最低首付款比例由原來的30%調整爲20%，二套房最低首付款比例由原來的40%調整爲30%。首套房商貸利率下限由原來的LPR-10BP調整爲LPR-45BP，二套房商貸利率下限由原來的LPR+30BP調整爲LPR-5BP。

據中原地產研究院統計，目前已經有吉林、黑龍江、海南、山西、陝西、重慶、河北、雲南、廣西、甘肅、湖北、河南、廣東（除深圳）明確發佈文件執行全省首套房首付比例降低到15%、取消利率下限政策，疊加合肥、長沙、濟南、長沙、南昌、福州等熱點城市，全國明確發佈政策文件執行15%首套房首付比例的城市已經超過200個，累計超過250個城市已經明確取消了房貸利率下限，累計全國已經超過80%的城市開始落地執行“5·17”新政。

中指研究院指出，截至5月27日，武漢、鄭州首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二線城市中下調幅度較大；一線城市中，上海、深圳首套房貸利率降至3.5%，廣州取消首套和二套房利率下限。當前已有城市部分銀行執行首套房貸利率3.1%左右，已降至歷史最低。目前，北京一個一線城市以及杭州、成都、天津等二線城市暫未跟進相關政策。

市場有望加快築底企穩

各地新政的加速落地，對重點城市樓市帶動明顯。中指研究院的數據顯示，新政後首周（5.20—5.26），重點11城二手房成交量環比增長8.4%，同比增長1.8%，部分城市新房、二手房成交數據好轉。具體來看，成都二手房成交量環比增長3.2%，與去年同期基本持平，核心區保持活躍；杭州新房、二手房成交量環比均增長；南京新房共認購877套，認購量爲今年以來周度第二高水平，環比增長37%。

值得注意的是，北京5月18、19日以及25、26日連續兩個週末，二手房成交量保持在高位，市場活躍度回升明顯。中原地產首席分析師張大偉指出，5月25—26日這個週末，北京二手房成交大約1900套，截至26日，5月北京二手房已經成交超過1.4萬套，預計全月有望達到1.7萬套左右，基本接近3月“小陽春”的高點。

對於當前的市場形勢，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認爲，整體來看，在衆多利好政策落地後，短期內重點城市購房情緒出現回升，部分核心城市新房項目的到訪量、成交量也出現一定程度增長，二手房整體延續3、4月活躍態勢，成交規模維持較高水平。但當前網籤數據尚未出現明顯回升，這跟政策落地時間偏短，政策效果未能完全顯現有關。

展望後市，曹晶晶認爲，上海、廣州樓市新政爲其他城市提供了參考借鑑，北京政策優化節奏有望加快，更多城市將跟進首付比例、房貸利率下限的調整，繼續降低居民購房成本。預計多項政策舉措落地將助推核心城市市場活躍度提升，從而加快全國市場築底企穩進程。

從政策優化方向上來看，曹晶晶進一步指出，當前北京仍然爲全市限購，外地購房者需要連續60個月社保或個稅，限購政策全國最嚴，首付比例和房貸利率亦處於高位；深圳限購政策亦較嚴格，核心區非戶籍購房需要3年社保或個稅。這兩個一線城市均具備優化空間，如降低社保或個稅年限要求，給予多孩家庭更多購房名額、降低交易稅費，北京降低首付比例和房貸利率等。

平安證券地產行業首席分析師楊侃認爲，中期來看，“5·17”新政力度已超2008年和2014—2015年，上海“5·27新政”亦爲上海2011年以來支持力度最大的政策，均體現中央強力去庫存、維穩市場決心，若後續樓市企穩不及預期，仍有望出臺更大力度政策支持。

校對：高源

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