齊齊哈爾：轉讓自用五年以上且唯一的家庭生活用房，免徵個人所得稅

9月23日，黑龍江省齊齊哈爾市住房和城鄉建設局發佈關於印發《關於進一步促進齊齊哈爾市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，

文件提出，合理安排稅率優惠。對個人購買家庭唯一住房，面積爲90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅，90平方米以上的減按1.5%徵收；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積爲90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅，90平方米以上的減按2%徵收；按規定落實單位承受住房、居民承受贈與住房以及非住房、土地的契稅稅率降至3%；因房屋被徵收、徵用或不可抗力滅失，重新購房或調換房屋的，按規定享受減免契稅政策。

同時，居民換購住房享個人所得稅優惠。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

文件顯示，個人轉讓符合條件的房屋享免稅優惠。個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅，即“滿五唯一”免個稅。

在支持購房方面，文件還提出，引導鼓勵人才、農民進城和生育多子女家庭等羣體購房。統籌開發企業在銷售環節中專項設置人才購房優惠政策，對農村人口進城購房、二孩（三孩）家庭購房按團購政策確定成交價格。對開發企業向人才、農村人口進城購房和二孩（三孩）家庭購房人銷售的房屋合同價格不設下限，優先滿足人才、農民進城剛性需求和多生育家庭改善性需求。

《關於進一步促進齊齊哈爾市房地產市場平穩健康發展的若干措施》原文如下：

爲推動我市房地產市場平穩健康發展，按照“一城一策、因城施策”的工作要求，結合我市實際，制定本措施。

一、支持購房方面

（一）合理安排稅率優惠

對個人購買家庭唯一住房，面積爲90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅，90平方米以上的減按1.5%徵收；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積爲90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅，90平方米以上的減按2%徵收；按規定落實單位承受住房、居民承受贈與住房以及非住房、土地的契稅稅率降至3%；因房屋被徵收、徵用或不可抗力滅失，重新購房或調換房屋的，按規定享受減免契稅政策。

（二）居民換購住房享個人所得稅優惠

自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

（三）引導鼓勵人才、農民進城和生育多子女家庭等羣體購房

統籌開發企業在銷售環節中專項設置人才購房優惠政策，對農村人口進城購房、二孩（三孩）家庭購房按團購政策確定成交價格。對開發企業向人才、農村人口進城購房和二孩（三孩）家庭購房人銷售的房屋合同價格不設下限，優先滿足人才、農民進城剛性需求和多生育家庭改善性需求。

（四）個人轉讓符合條件的房屋享免稅優惠

個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。

（五）提高公積金貸款政策力度

1.公積金最高貸款額度爲100萬元。

2.使用公積金貸款購買二手房的，貸款期限與抵押房產房齡（房屋建成日期至公積金貸款申請日的年限）之和不超過50年。

3.申請公積金貸款額度不應高於借款申請人（含共同申請人）住房公積金賬戶繳存餘額的20倍，不足20萬元的可按20萬元計。

4.全面推進“組合貸款”業務辦理。公積金貸款不足以支付購房總價款時，借款人可向受委託銀行申請配套商業性個人住房貸款（即公積金個人住房組合貸款）。公積金個人住房組合貸款的額度、期限、擔保方式和還款方式等，由受委託銀行與公積金中心協商後確定。

5.進一步推進二手房跨貸款機構“代押過戶”模式辦理公積金貸款業務。對於交易房產有未結清貸款的，符合公積金貸款條件的借款申請人可按照“帶押過戶”模式向公積金中心申請辦理二手房公積金貸款。

6.規範推進“商業貸款轉公積金貸款”業務辦理。對已辦理商業貸款且具備公積金貸款資格的借款申請人，可向公積金中心申請將符合轉貸條件的商業貸款本金餘額轉爲公積金貸款。

7.自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

（六）提高二手房交易便利度

探索建立二手房網上交易平臺，推進二手房交易全流程網上辦理。進一步推動二手房交易“帶押過戶”業務宣傳引導和發展。

二、支持開發企業發展方面

（一）鼓勵房地產企業更新設備稅收優惠

企業在2024年1月1日至2027年12月31日期間新購進的設備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當期成本費用在計算應納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。

（二）順應市場需求，統籌規劃引領作用

1.對擬出讓用地，在控制性詳細規劃編制中增加用地兼容性，支持居住用地、商業商務用地兼容比例靈活處置，在嚴格落實國務院關於新建社區商業和綜合服務設施面積佔社區總建築面積比例不得低於10%標準的基礎上，將“按項目配比商業商務”調整爲“按同等生活圈內配比商業商務”，經論證可滿足“同等生活圈內配比商業商務”要求的前提下，可根據市場需求和區域統籌，在土地出讓前核發《規劃條件》階段，科學合理降低容積率和用地強度，適當下調居住公建比例，加大低密度、高品質商品住宅用地供應。

2.以市場需求爲導向，科學合理制定地塊規劃條件。對擬出讓單宗商住用地面積較大的地塊，通過規劃調整合理確定多個獨立地塊，分別出具《規劃條件》，可按多宗地同時供應或分期分批供應，嚴禁各地塊之間容積率指標相互平衡。

3.同一建設單位取得相鄰的兩塊或者多塊用地，滿足合宗條件的允許土地合宗，合宗後可統一規劃建設，總建設規模不突破各地塊原批准建設規模之和，各功能建築面積比例不變。

4.用地單位在申請辦理《建設工程規劃許可證》時，應提交建設工程設計方案總平面、建築平立剖、立面效果、建設工程設計文件技術審查意見書，一個工作日內核發建設工程規劃許可證。

5.爲更好地適應經濟發展需求，在滿足環保、消防、環境景觀等要求的前提下，臨街住宅樓可合理規劃商服用房。

（三）優化審驗流程，緩解企業壓力

1.支持分期繳納土地出讓價款。本《措施》發佈實施後，對擬出讓土地（含已發佈土地出讓公告項目），根據供地主體意見，可採取一次性或分期的方式繳納土地出讓價款，最遲付款時間不得超過一年，並按照合同約定繳納相應利息及剩餘價款。

2.支持分期開發建設。本《措施》發佈實施後，對已出讓土地或擬出讓土地，用地單位繳納土地出讓價款不低於《國有建設用地使用權出讓合同》約定總出讓價款50%且可覆蓋分期地塊的出讓價款，項目總平面圖經市自然資源部門審定具備獨立開發建設條件、配套設施可先行建設的，用地單位可申請分期核發《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》《不動產權證書》《商品房預售許可證》等。對分期開發建設項目，市自然資源部門與用地單位簽訂《國有建設用地使用權出讓合同（合同補充條款）》後，不動產部門核發《不動產權證書》。對用地單位未按《國有建設用地使用權出讓合同》約定期限繳納剩餘出讓價款的情形，可利用超出初始監管額度以外的預售監管資金繳納出讓價款，由企業向住建部門提交撥付申請，通過後直接撥付至土地出讓繳存賬戶。

3.支持分期分區域規劃覈實。對分期開發的建設項目，在滿足交通出行條件基本具備、配套設施基本完善，並由建設單位公開承諾房屋入戶前項目環境景觀、交通條件完全達到驗收要求，同時在滿足聯合驗收的前提下，用地單位可申請分期或分區域進行規劃條件覈實。單獨佔地的配套設施應納入一期進行驗收，設置在住宅或商業建築中配套設施與所在建築同步驗收，並在最後一期驗收時對項目整體進行全面的規劃條件覈實。

4.在驗收時，建築高度在滿足機場淨空、氣象雷達、日照遮擋、規劃條件限高等要求的前提下，建築高度可容差0.5米，在不影響周邊排水前提下場地高度可容差0.3米執行。

（四）優化前期手續流程，助力項目儘快入市

1.在房地產開發項目出讓公告發布後，允許用地意向單位無償獲取用地紅線矢量文件，支持提前開展地塊規劃方案設計；允許用地意向單位在不損壞地塊地貌的前提下，經供地主管部門同意先行進場對宗地進行現場踏查和地質勘測；允許用地意向單位向市自然資源部門申請對總平面圖進行審查。土地成交後，用地單位取得《土地交接確認書》或《儲備項目出庫單》，即可申請施工圖提前介入開展技術審查，先行進場開展土地平整、搭建圍擋和施工暫設等。依據建設單位申請，可爲項目分階段核發施工許可，市、縣（區）兩級自然資源部門、住建部門須提前介入監督指導，做好質量安全監督和服務，屬地綜合執法部門對此給予支持。涉及辦公、工業、倉儲物流等項目可參照執行。

2.爲提高建設項目規劃審批效率，對於需要辦理機場淨空高度審覈的建設項目，實行建設工程規劃許可預審及容缺受理的審批機制。

3.對符合本項第1、2款條件的，申請調整後房屋用途須符合規劃設計、消防、質量和安全等相關要求,不得改變宗地主要規劃用地性質和增加容積率。調整後的居住公建比例依用地單位申請，在總平面圖審查階段進行規劃論證確定，徵得宗地內利害關係人同意後,調整居住公建比例導致宗地出讓價款增加的，按照規劃意見確定的指標籤訂《國有建設用地使用權出讓合同（合同補充條款）》，核發《建設工程規劃許可證》；調整居住公建比例導致宗地出讓價款減少的不予退返。

（五）合理調整開竣工時間，妥善解決企業違約問題

1.對因新冠疫情等不可抗力因素影響和北方城市施工期短客觀實際，自我省啓動突發公共衛生事件一級響應機制時間，即約定開工時間在2020年1月25日之前，且不滿一年、未達到土地閒置條件的房地產項目，或約定開工時間在2020年1月25日（含）之後及約定竣工時間在2020年1月25日（含）之後的房地產項目，疫情期間及後疫情影響期可不計入開、竣工違約，開工時間可調整至2024年6月30日前、竣工時間可相應順延三年。

2.《國有建設用地使用權出讓合同》約定的開工時間在 2020年1月25日之前滿一年以上、已達到土地閒置條件的，以及竣工時間經順延至2027年6月30日前、項目仍未實際竣工的，按《閒置土地處置辦法》有關規定和《國有建設用地使用權出讓合同》約定條款辦理。

本項1、2條款政策僅用於企業向自然資源部門申請調整開、竣工時間享受，支持時間截至2024年12月31日前，逾期未申請調整開、竣工時間的，嚴格按照《閒置土地處置辦法》有關規定執行。涉及辦公、工業、倉儲物流等項目可參照執行。

三、促進房產品質提升方面

（一）創新戶型設計，滿足改善性需求

1.確定住宅開敞陽臺及設備平臺、露臺建築面積和容積率計算規則。對尚未辦理規劃條件覈實的住宅項目和新建住宅項目，可配置更舒適的開敞陽臺，合理設置設備平臺、露臺，建築面積及容積率按照以下標準進行計算。

（1）所有開敞陽臺水平投影面積不大於該住宅套內建築面積（含開敞陽臺建築面積）20%的，按照水平投影50%計算建築面積和容積率。

（2）每戶住宅設置設備平臺、露臺水平投影面積之和不超過5平方米的，不計算建築面積和容積率；超出5平方米部分面積，按其水平投影面積計算建築面積和容積率。

2.確定封閉陽臺、頂層閣樓建築面積及容積率計算規則。依據房產測繪相關規範，淨高小於2.2米的以上兩種建築空間在工程許可階段不計入建築面積及容積率。

3.優化不計容積率建築面積規則。結構頂板高出室外地坪小於等於1.5米的地下空間建築面積不計入容積率和建築覆蓋率。汽車4S店的銷售展廳、商場中庭、酒店宴會廳，球類場館、影院、住宅入戶門廳等特殊層高建築，按照一層(自然層）計算容積率。地下室設置商業的，用地功能須已包含商業功能，應當按照商業功能配建停車位。對已完成規劃條件覈實的建設項目不得申請新增地下商業建築。

各用地單位、建築設計單位應當遵守本項第 1、2、3款標準進行設計和施工建設；自然資源部門按照上述標準對總平面位置圖進行審查；施工圖審查機構應當按照上述標準對施工圖進行審查；施工監理及安全管理、建築測量等相關機構也須嚴格按照上述標準進行監管和測量。如未按照上述標準進行施工建設的，用地單位應當承擔相應責任。

（二）合理調整商業配比，有效提高項目使用效率

1.對已取得土地使用權，但尚未完成規劃覈實的商住、商業類用地，在符合《規劃條件》確定的規劃用地性質和容積率等指標、並經論證可滿足“同等生活圈內配比商業商務”要求的前提下，根據市場需求和客觀實際，允許用地單位申請適當調整居住公建比例或商業單一用途調整爲兼容其他商業用途。

2.對出讓公告明確約定或招商引資企業先行承諾商住比例、享受綜合地價優惠及其他有關扶持政策的產業項目，居住公建比例或商業用途原則上不予調整，如確需調整的，經屬地區政府報請市政府同意後，可適當向下調整居住公建比例；對未享受綜合地價優惠，且已完成《產業監管協議》或《招商引資協議》約定的招商數量、投資額度、稅收標準和就業人數等產業項目，由屬地政府先行驗收或認定履約情況並報請市政府批准後，可適當向下調整居住公建比例。上述兩類產業項目調整居住公建比例，原則不得低於原居住公建比例的50%。

（三）鼓勵住宅項目全裝修，提高住房品質

對在項目取得預售許可前，承諾辦理預售房屋採取全裝修交付的，在預售資金監管過程中，在資金撥付總額不超過監管額度的，可增加裝修完成撥付節點，撥付比例爲已存入資金的80%，交付後撥付節點撥付比例可放寬至90%。

（四）明確房產原址翻建和用途變更路徑，多元推進品質提升

1.對於國有土地上已辦理不動產登記、符合國土空間總體規劃的C級、D級非住宅危險房屋，不動產權人可持不動產權證明文件、現狀房屋實測圖、建設工程設計方案等向自然資源部門申請按照原址、原面積、原高度辦理房屋翻建審批手續，其中增加與相鄰建築退讓距離、降低建築高度、減少建築面積的均視爲符合“三原”原則，房屋建築面積以不動產登記面積爲準，建築高度以實際測量爲準。確因原址翻建不符合現行消防規範的，可在宗地範圍內適當調整房屋位置，並充分徵求利害關係人意見。允許其將平頂屋面改造爲坡屋面，改造後，房屋建築高度不得大於原房屋建築高度。確有需要，可以開發利用地下空間，層數不得超過一層，層高不得超過5.1（樑+管道+吊頂+噴淋+淨高）米。

建設項目竣工驗收結束後，申請人憑原不動產權屬證明文件、建設工程規劃許可證、竣工驗收等材料，依法向不動產登記部門申請不動產變更登記，其土地性質及使用期限維持不變。

2.經自然資源部門審查，符合國土空間規劃及相關法律法規要求的，允許產權人申請辦理房屋使用用途變更手續。

本《措施》自印發之日起施行，除已規定有效期限的條款外，其餘條款有效期5年，如遇法律法規及政策調整的，按照新規定執行。各縣（市）、南四區可參照執行。