孟曉蘇：REITs是比股票更好的投資，過去42年美國REITs平均增值了142倍！
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孟曉蘇（中房集團公司前董事長，匯力基金董事長，本站研究局專欄作家）
今年5月31日第一批9只公募房地產信託投資基金（Real Estate Investment Trust，以下簡稱“REITs”）向社會公開發行，市場認購非常火爆，9只REITs順利募集了314億元資金。這是去年4月30號由中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》直接引發的。再往前推是2016年，國務院辦公廳、中國證監會、國家發改委、央行、財政部都發過文推動REITs。再往前從2015年開始，我和第十二屆全國政協副主席陳元、國務院發展研究中心副主任劉世錦在國務院發展研究中心共同組織REITs課題組，研究基礎設施建設急需轉換成直接融資，是這輪REITs發行的一個起爆點。
REITs對於中國的經濟發展非常重要，因爲現在國內各方面的建設，特別是基礎設施的建設需要從原來的負債轉換成直接融資的方式，而REITs是直接融資裡面最好的方式之一。我在2005年就開始呼籲要把REITs引入到中國來。作爲已經持續提倡了16年的人，看到了REITs取得這樣的成果，由衷感到高興。過去我們說全世界將近40個國家有REITs，中國一直被列爲考慮發行REITs的國家。以這次公開募集成功爲標誌，中國已經進入到了有REITs的國家的行列。
美國過去42年REITs增值了142倍
REITs把凝固的不動產資產，通過收益權一步一步地加工成了資本品，同時還具備了不動產增值的多種屬性，又增加了股票流通的屬性。所以很多人認爲REITs是偉大的金融創新，而且應當是金融創新的頂配。美國的REITs已經有60多年的歷史，2019年年底美國市場上有221只REITs，總市值規模達1.33萬億美元，是世界上最大的REITs市場。美國REITs的底層資產較爲多元，大部分是租賃住房，三分之一左右是基礎設施類。從收益情況看，美國的北美REITs協會會長斯蒂文先生給我一個圖表，說在過去他統計的42年裡， REITs增值了142倍。也就是說你在1972年拿1美元投資了REITs，到42年後的2014年就變成了142美元，年化收益率是12.2%。
REITs收益由按年分紅、資產增值和股票溢價三個部分構成。
第一，分紅一般是兩次，年初一次年底一次，也有一次的。高比例按年分紅是REITs的一個特點。不像其他上市公司一樣很少分紅，即使分紅的話，30%、40%、50%、60%就是最高的了。REITs必須每年分紅，絕大部分REITs要求90%-95%的收益要分配（其他部分作爲管理費）。
第二，資產增值，因爲REITs的底層資產是房產，按照過去42年來衡量的話，中美房產價格都是上百倍的增長。
第三，股票溢價，因爲REITs在市場上交易，還有溢價收益。REITs穩穩地鎖定了不動產資產，不會出現大漲和大跌，總體上收益比股票還穩定。上市公司到一定的時候會出現核心資產滅失了，但是房地產不會，房地產最後再怎麼樣會剩下房子，而房子在很多國家來看長線增值，這就是REITs的一個特殊的特點。從這個角度來說，REITs比股票的總體收益都好。
REITs有免稅優惠
專業人士有這麼一句說法，沒有免稅就沒有REITs。REITs在全世界都有免稅優惠，因爲REITs分配比例太高，90%-95%收益已經分配給投資人，投資人拿到收益分配後要交所得稅，如果要是在分配之前再收稅，那對投資人來說就是雙重納稅。再加上REITs普遍在國外都是由養老金、保險資金這些資金持有，都是老百姓養老保命的錢，所以它的免稅也獲得了一種道德方面的支持。中國REITs剛開始，還沒有做到完全免稅，但是不少地方政府在地稅方面已經給了REITs試點的項目以一定優惠。美國曾經在REITs開始的時候也沒有免稅，美國專家告訴我，美國經歷了10年才免稅，在這10年之內還沒有完整的REITs出現，後來因爲分配比例高，因爲資金來源主要是養老金，所以獲得了免稅優惠以後，很快就發展起來了。一些國家有REITs法規，但是卻推不出REITs，就是因爲免稅的關係。
REITs收益穩健、風險小
REITs本來就是爲普通投資者準備的，美國REITs市場流通市值1.33萬億美元，2019年底有221只REITs，由8000萬美國老百姓通過自己的養老金和社保資金間接地持有。中國REITs多數是機構持有的，而機構的資金是老百姓的。投REITs雖然也有一些經驗性的門道，需要專業機構，但是總體上REITs投資從長線來看，收益是穩定的，比投一般的股票要省腦筋。打個比方，老百姓過去買房，房屋普遍增值。但是買的是住房還是辦公樓，買到深圳還是黑龍江鶴崗，效果不一樣。專業機構可以幫助老百姓來做投資分析，讓老百姓在穩定增值的REITs市場儘量獲取更加穩健的收益。
REITs是一個很適合社會穩健型投資人持有的金融產品，因爲它本身的日常收益是不高的，按年分配，這次推出的REITs收益率只有百分之四點幾，百分之五六左右，個別的能高一點，比其他的理財產品低。很多信託產品比REITs收益高，但是風險也更高。但是我們說REITs的高收益是從長期來看的，當REITs鎖牢了不動產之後，就跟不動產增值掛在一起了，這就像很多老百姓買了房，十年增長了十多倍，這都是普遍現象，北京在20年前買房的時候也就是五六千塊錢一平，現在的房子普遍都在七八萬塊錢一平。這就是當年我執意要把它引入中國的原因。儘管我們引入的金融產品首先從起步試點方面還不能完全的仿照國外模式，我們還要結合中國的國情，先從基礎設施類的REITs起步。基礎設施類的資產在設計REITs方面，一個項目就是一個門類，所以每個門類都需要有大量的創新，相對來說複雜性高。租賃住房類的REITs相對來說通用性強，更容易推出REITs。所以我說主管部門克服了很多困難，因爲啓動一個金融產品可以先打容易之戰，先殲滅容易殲滅之敵，但是我們是先找骨頭硬的啃，先把基礎設施這塊給啃下來了，這個不能不說中國主管部門付出了很大的力量。
REITs大多都有年限，比如20年、50年的封閉期。如果REITs的底層資產是房產的話，在國外有些房屋是永久的，中國只是有到期土地年限的問題，但不動產本身資產是不會滅失的，在土地年限問題一般是可以續期的，住房類的《物權法》已經明確規定是自動續期的。工業類、商業類的按照法律規定也是可以續期的，續期之前提前一年提出申請，所以我認爲這些年限問題可以在權益類資產方面不用擔心。年限到期的時候進行市場化的處理，這種市場化的處理就有多種含義了，不侷限於是由原始權益人贖回這一種方式，REITs年限到期的處置經驗在全世界都是很成熟的，因此它的收益是穩定的、可靠的。
中國發展REITs有四方面有利因素。第一，中國有大量不動產。中國房地產的資產，初步估算值400萬億人民幣，還有基礎設施類的資產，估算值爲140萬億人民幣，光這兩類不動產資產就五六百萬億。中國是全世界不動產資產量最大的國家，中國居民股票類金融資產持有的少，房產持有比例大。房產持有比例的原因在於房產增值大，倒推22年，老百姓很多家庭是沒有房產的，這些年突然有了這麼多的房產，一是因爲房改有了房子，二是房產增值，增值的幅度很大，特別是這幾年全世界都在印票子，印鈔造成了資產增值。例如，美國房產價格連續幾年上漲，去年一年增值了11%。因此，鎖定房產的金融產品，對中國有特殊的意義，所以中國需要學習國外的經驗，最重要的是把國外最成熟的金融產品引到中國來。
第二，中國老百姓定居的民族習慣使得中國人一有錢就買房置地，中國對於土地房屋的感情比別的民族來得更深。第三，不動產增值在中國非常明顯，而且這麼多年也沒出現過大幅度的不動產貶值和降價的情況。第四，我們中國是一個有理想的國家，我們的理想是中國共產黨領導下走向共產主義，共產主義不光是分配原則，更是一個產權原則。而把不動產資產變成證券化，讓老百姓持有，就是把產權交給老百姓，讓老百姓享受到不斷增值的資產權益，對老百姓來說也是一種資本福利。
中國REITs規模近年有望到4、5萬億元
今年5月31日首批REITs募集資金就已經是七倍的超發，相信再過一段時間，REITs到股市流通會有穩健和不斷增值的表現。因此我認爲中國的REITs一旦發行，就會一發而不可收，規模會做得比較大。從數量上來說，美國是世界第一大REITs市場，2019年底有221只REITs，現在市值是1.33萬億美元，摺合人民幣8.5萬億元；日本是世界第二大REITs市場，64只REITs，日本的REITs總的流通市值是1500多億美元。日本以世界經濟第三的體量，成爲世界第二大REITs市場，是因爲中國沒有參加這個比賽。而中國一旦進入到這個REITs市場，就應當是首先超越日本，形成1萬億人民幣的流通市值，在REITs市場上我們能夠獲得和中國經濟體量相匹配的世界第二的地位。我認爲中國的REITs發展到4萬億、5萬億的規模，在近年是可以期待的。我相信也會有一天中國REITs市場規模超過美國，成爲世界第一，因爲中國經濟的體量會在不久的將來超過美國成爲世界第一，而存量資產（房地產）的規模中國現在就超過了美國，隨着REITs進一步成熟，REITs在中國市場的規模有可能會超過10萬億，這樣REITs對中國經濟的內循環的拉動就更大了。
REITs不開發綠地項目
過去中國沒有長期持有運營、以租金收入爲主的資產包，現在有了REITs，不光中國的老百姓容易進入，如果增加一些吸引國際資本的力量，還可以把國際上的資本也引進來，通過各種方式引入國際資本，對着未來中國REITs規模越來越大，我們還會有一些特殊的政策吸引國外資本進入。我們把這種資本叫做“懶惰資本”，它們厭惡風險，沒有開發風險，只去用於收購已經建好的收租項目，而且這個項目應該正常運行了一段時間。如果要新修一條高速公路，可以募集別的資金，但是不可能是REITs。當然，REITs在規模大了以後也有特定規定，即允許REITs裡拿出部分資金，用於維護自己的項目。比如說酒店建游泳池，高速公路要維護，這些是允許的。投資REITs的資本也是長線的穩健型資本而不是國際熱錢，因爲即便是要拋售，必定要有別的資金進來接盤才行。而且REITs炒不起來，想炒也炒不多高，跌也跌不到哪兒去，總體上是穩健的。舉個例子，領展基金是香港最大的一個REITs基金，2008年金融海嘯來的時候，雖然它也跌，但是跌不到哪兒去，漲起來就穩穩當當地上漲。可以看出來，今後在整個股市未來的波動中，REITs是一個能穩定股市的好資產。
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