M2已252.7萬億，房價是漲還是跌？

5月的M2增長11.1%至252.7萬億，這個利多房價。

放十年長線來說，只要人口流入的城市，房價肯定漲。因爲：將來會是1000萬億的M2，會是2000萬億的M2。

短線，則要等法拍房全部消化掉。現在，新房二手房都貴，就法拍房便宜。

法拍房一旦消失後，人口流入城市的房價，下一輪拉昇可能就會來臨。

人口大量流失的城市，沒有房地產，只有未來的建築垃圾。就像日本和意大利那些0元拋棄房那樣。

以我們江蘇的省會南京爲例，上面第一套法拍房，當前價是159萬，市場價是284萬，如果是當前價成交，就是腰斬了。

法拍房，是剛賣。對於二手房，有剛需和剛賣兩種。剛賣多了，房價就會跌。即使M2已經是252.7萬億了。

南京那套159萬的，是套別墅。在疫情影響下，別墅將來是個趨勢。這套房子285平米的套內面積，可以說如果是159萬法拍賣掉了，就是5000-6000元每平。

像南京的這一套房，普通住宅，六層樓的第六層，包括閣樓，是個毛坯。面積130平米，當前價才67.6萬，相比120萬的市場價也腰斬了。也就5000元每平。

就是說，南京郊區的房價才5000元每平。

雖然說離南京非常遠，不過，總歸是長三角。就是說，長三角的地板價：5000元每平。

這是南京市區鼓樓，老破小，62平米，建築年代1992年。它的當前價是140萬，市場價是250萬，已經近乎腰斬。140/62=2.26萬每平。

就是說，南京的剛需，只要願意到法拍房撿漏，不怕麻煩，就能以2.3萬每平的價格上車。

房產中介忽悠剛需，說什麼法拍房是個坑。但是，140萬當前價與250萬市場價，中間是110萬的差價，即使有坑，爲了省下110萬，也值得趟這個坑。

一年賺20萬，也要5年才能賺100萬。如果是貸款買房的話，還有利息。

現在的房貸利息五年以上LPR是4.45%，建議選固定利息，以後可能會突然加息。

100萬房貸，4.45%的利率，一年4.45萬利息。如果是10萬一年的收入，一半收入交銀行利息，本金還要另算。

比方說，有80萬首付錢，如果是買140萬的法拍房，就是70萬房貸，一年只要3萬左右的利息，如果5年還清，就是15萬的利息支出。但是，假如是從中介手中，買250萬的房子，就是要170萬的房貸。

中介如果買下法拍房，就可以理清其中的“坑”，然後再掛牌280萬。

這個，就是中介口中的法拍房的“坑”。

就是說，房價未來1-3年要看法拍房有多少。然後，預計5年之後，這一波法拍房就消化掉了。這樣，便宜的房子沒了，到時候M2可以在5年左右近乎翻倍，可能是400-450萬億的M2。

到了2028年，房價就要按照1000萬億的M2漲價。房東高價掛牌，就是要把未來5年的M2提前掛出來。所以說，一旦M2上了450萬億，房東就按照1000萬億的M2掛牌。

這樣，就會把南京市區的外地剛需，從市區趕出來，然後跑到遠郊的高淳區那種地方，找一套5000元每平的破房子買了住。市區被趕走的人多了，郊區房價將翻倍到1萬每平。

市區與郊區，會差5-10倍價格。

人口，決定房價；M2，決定房價；法拍房，決定房價。