樓市“鬆綁”，青島等地爲何反轉？

原創/趙越

9月中旬以來，不少城市陸續出臺樓市“鬆綁”政策。

在這一輪“鬆綁”中，寧波、青島、蘇州、濟南、鄭州等熱點城市紛紛發佈相應政策，全面（或部分）取消樓市限購政策。

比如，青島9月15日發佈的《我市動態完善房地產政策》中提到，二手住房不再限購。蘇州9月14日傳出消息，全市取消首套房限購，下轄的6區交易中心已開始執行該政策。

彼時，行業內不少聲音直呼，“全面取消限購的大潮開始了”。

但不久上述兩地相繼撤回樓市“鬆綁”政策，引發廣泛關注。

“鬆綁”力度遠勝以往

與以往不同，此輪樓市“鬆綁”，有着顯著的特點。

廣東房產政策研究中心主任李宇嘉告訴中國新聞週刊，最近放開限購政策的城市，都是區域熱點城市，不再是過去的三四線城市。

“這一輪放開限購的背景，主要是8月國務院常務會議明確提出各地可‘一城一策’，階段性實施靈活的地產調控政策。”李宇嘉說。

對於這些熱點城市而言，此輪放開限購的政策力度遠勝以往。

據瞭解，寧波早在9月8日就已全面放開限購，家庭購房不再限制套數。雖然寧波的“鬆綁”沒有公開發文，但根據當地房產交易市場具體執行的政策，在購房審覈方面，寧波已經全面放開了樓市限購。

9月13日，鄭州發佈《鄭州市公安局關於進一步深化戶籍制度改革的實施意見》，進一步放寬中心城區落戶條件：凡具有合法穩定就業或合法穩定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以申請登記城鎮居民戶口。

這意味着鄭州成爲國內第一個真正實現“零門檻”落戶的特大城市。

此前，鄭州樓市限購條件包括本市戶籍的家庭可購買2套，單身可購買一套；外地戶籍居民想要買房，需要在鄭州繳納24個月的社保或個稅。一旦取消落戶限制，相當於直接降低外地人在鄭州購房的門檻。

蘇州9月14日的“鬆綁”限購政策提出，非蘇州戶籍者在蘇州六區（吳中區、吳江區、姑蘇區、相城區、高新區、工業園區）購買首套房，無需開具社保證明或個人所得稅證明，但限購1套。蘇州本地戶口的家庭，最多能購買3套。

9月15日，濟南也發佈消息，限購區域從此前的8個區調整爲二環以內的歷下區、市中區2個區。

值得注意的是，青島、蘇州很快撤回“鬆綁”政策，再現樓市政策“一日遊”現象。

青島城市景觀。圖/圖蟲創意

青島在發佈樓市調控新政一天後，刪除了“二手住房不再限購”字眼；蘇州則在傳出全面取消限購兩天後出現政策反轉，宣佈繼續執行限購。

重新調整之後，蘇州的政策是：除吳江區開放限購外，其他五個區即吳中、姑蘇、相城、高新和工業園區均恢復了此前的限購政策。

蘇州相城區房管局工作人員表示，目前外地人購房還是需要6個月社保或者個稅證明。

“鬆綁”與緊急撤回背後

爲何這些城市大幅度“鬆綁”樓市限購？爲何又在出臺相關政策之後緊急撤回？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，此類調整說明政策放鬆過程中，各地擔心出現炒房等市場亂象。

國家統計局網站9月16日公佈的數據顯示，8月份，全國70個大中城市中，商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加。

具體而言，8月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比下降的城市有49個；二手住宅銷售價格同比下降的城市有61個；全國商品房銷售面積同比增速爲-23.0%。

地產市場的不振，直接傳導到土拍市場。今年1～8月份，全國房企土地購置面積同比增速爲-49.7%，而土拍市場又直接影響到各個城市地方政府的財政收入。

上述放開限購的城市也不例外。以青島爲例，其2022年第三批次集中供地於9月16日正式收官。在這次集中供地拍賣中，約85%的地塊以底價成交，地塊的整體溢價率低至1.14%，較今年的首輪和次輪集中供地均有下降。

從拿地房企來看，成交的30宗地塊中，22宗地塊背後有平臺類公司的參與。

平臺類公司一般是指由地方政府及其部門、機構等，通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立的，承擔政府投資項目融資功能，並擁有獨立法人資格的經濟實體。

比如青島城投房地產開發有限公司，以6.90億元的底價摘得青島李滄區樓山二支路的一宗地塊。青島城投房地產開發有限公司的實際控制權，由青島市國資委100%掌握。

此前，青島市中心熱門地塊市南區CBD南京路1號，也以底價成交，拿地房企爲青島海諾建融置業有限公司。這家公司是青島海諾投資發展有限公司的全資子公司，青島海諾投資發展有限公司則由青島市市南區財政局100%控股。

在不少業內人士看來，本地城投公司接盤的土地，實際上只能起到兜底作用。

根據中國房產信息集團（CRIC）統計，2021年至2022年集中供地項目的整體開工率爲33%，而平臺類公司拿地開工率只有16%。

“現在市場太差，很多地方平臺公司拿了地也不敢開工，都在苦苦支撐。”有業內人士告訴中國新聞週刊。

上述業內人士還透露，週轉率對於地產行業非常重要，如果拿地太久不開工建設，不能及時回籠資金，下一步不論對平臺類公司還是地方財政，都將形成更大壓力。

在市場下行趨勢下，樓市全面放開限購也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市嘗試通過放開限購，來緩解樓市下行壓力。但另一方面，又擔心相關政策的全面“鬆綁”引發炒房現象回潮。

“不排除各類政策放鬆過程中，可能會形成一些新的炒房現象，導致樓市調控出現新壓力。”嚴躍進說。

事實上，在放開限購之後，不少城市的購房者都在“摩拳擦掌”。在蘇州解除限購政策消息發佈的第二天，有當地樓盤銷售告訴中國新聞週刊，當天就接到了不少江蘇省內和上海購房者的電話諮詢。

8月5日，廊坊市政府宣佈全面放開樓市限購，取消戶籍、社保（個稅）等方面限制性的購房條件。數據顯示，此後當地新房成交量出現明顯回升，特別是中秋節假期期間，不少燕郊中介都反映，來了不少北京的看房客。

“市區不放郊區放”

不過，李宇嘉認爲，目前市場整體成交量仍舊低迷，原因不完全是限購政策造成的。在他看來，最根本問題在於供給端的風險衝擊和需求端的預期不振，背後的原因是疫情疊加經濟下行導致的收入減緩，以及潛在購房者對未來收入和工作前景不看好。

近年來，各個城市的政策，都力圖在“房住不炒”與提振樓市之間尋找平衡點。

那麼，該如何既強化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振樓市呢？

中國新聞週刊注意到，不少城市都選擇了區域性放開限購這一策略。

比如濟南，除了歷下區、市中區實施限購外，其他區域或二環外不再限購。青島則針對非限購區域，明確本地戶籍和外地戶籍都可購買3套及以上房產。

李宇嘉認爲，熱點城市主城區樓市目前的下行狀況，本質上是階段性的，因爲主城區的需求比較集中，新房供應又偏少，回暖只是時間問題，分區域限購政策實際上起到一層“隔離”的作用。

“熱點城市核心區域全面放開，買多少套都不限制，很可能造成房價短時間出現較大波動，與‘房住不炒’原則背道而馳。但城郊區域供應比較大，需求前景目前看並不樂觀，這樣的區域可以完全放開。”李宇嘉說。

嚴躍進也認爲，近期放鬆限購的一個顯著特徵是“市區不放郊區放”。

李宇嘉說，政策不管怎麼調整，“房住不炒”和不以房地產作爲短期刺激經濟的手段，始終是國家的既定政策，也是各地調控的原則。

不過，如何定義穩定的市場，需要合理的參照系。不少業內人士認爲，目前的樓市不能只和歷史高位的數據對比。

“最近五六年，樓市的銷售量一直在歷史最高水平徘徊。今年的銷售量相比去年、前年有所下行，但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年，依然在一個歷史高位上，對不少城市而言，依舊是歷史第三或第四的好成績。”李宇嘉說。

嚴躍進則表示，未來放鬆限購政策，會更強調循序漸進的做法，而不是一次性放鬆到底。