六大行將實施存量房貸利率調整新機制

證券時報記者 賀覺淵

10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行（以下簡稱“六大行”）發佈公告稱，11月1日起將完善存量商業性個人住房貸款利率定價機制。這意味着中國人民銀行9月29日公告的相關規定得到落地。六大行當天發佈的相關公告主要是介紹存量房貸利率調整工作的下一步安排，即未來房貸利率加點幅度如何動態調整、未來重定價週期如何選擇等。據市場利率定價自律機制介紹，股份制商業銀行和其他地方法人銀行的相關公告也將於近日發佈。

根據六大行相關公告，11月1日起，針對以貸款市場報價利率（LPR）浮動利率定價的商業性個人住房貸款，如客戶的房貸LPR加點值高於全國新發放房貸利率平均加點值加30個基點的，客戶可申請調整LPR加點值。

具體來說，以央行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30個基點爲門檻值，若存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協商調整爲門檻值。對應的加點幅度爲央行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。

“偏離幅度”的設定是本輪調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。記者從有關商業銀行獲悉，爲兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定爲30個基點。

目前，央行官網“利率政策”欄目已公佈2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率，爲3.33%。每年1月、4月、7月、10月末，央行都將公佈上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。

11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價週期，儘快享受到10月LPR下調優惠紅利。根據六大行相關公告，11月1日（含當日）起，客戶可申請變更重定價週期，但同一筆貸款存續期內客戶僅可申請調整1次。

重定價週期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整爲最近一個月LPR所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，央行公告取消對個人住房貸款重定價週期最短爲1年的行政性限制。

記者梳理六大行公告發現，大多數銀行提供的重定價週期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價週期爲三個月的，每年重定價4次；重定價週期爲半年的，每年重定價2次；重定價週期爲一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價週期只能調整一次，不能多次調整。

有關專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款週期看，重定價週期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行週期內，重定價週期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行週期內，重定價週期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價週期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。