“救火隊長”城投，也成了老賴

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2月6日，武漢在一攬子穩經濟文件中，把房地產列入了“困難行業”。

有多困難？

但凡跟地產鏈條沾點邊，都能感受到寒意。

比如在土拍市場瘋狂舉牌、並向暴雷民企伸出援手的城投們，現在也沒辦法“保交付”了。

近期最引發關注的便是“青島城陽共有產權房難交付”一事，城投沒有給開發商打款，導致業主無法按時收房。

城陽區，作爲北方第三城青島的一份子，去年前11月，財政收入位列全市前三。

中金一份報告指出，2022年上半年城陽區城投平臺以發行私募債爲主，債務負擔尚可。

但因爲補貼樓市用力過猛，資金壓力劇增，最後走上了欠錢的道路。

2020年，爲了挽救疫情後的樓市信心、留住人才，城陽提出了“人才共有產權住房“的概念。

目前市面上的共有產權房，多數由政府提供政策支持，建設單位開發，帶有保障性住房的色彩。

從土地出讓價到房屋售價，政府會讓渡部分價值，最終房產在退出時由政府回購，形成閉環。

城陽版的共有產權房卻沒有那麼純粹，更像是政府和人才湊份子向開發商買房，目的便是幫助樓市去庫存。

城陽將區內多數樓盤納入範圍，同時劃分了從大專到院士1至7類人才。

一到四類人才，政府補貼房價的30%。滿八年30%的產權直接贈送（無需還錢）；五到七類人才，政府補貼房價的20%，後期再還錢。

這就好比土豪版的住房消費券，城陽區四家城投平臺作爲補貼部分的出款人，爲開發商撒出了真金白銀。

現在的雷不是爆在開發商爛尾，而是房子蓋好、購房者付錢後，城投資金卡住了。

開發商不是冤大頭，拒絕讓付了一小半錢的人直接入住。

城投暫時沒錢，只能讓購房者等着，假若不等也可以退出，只不過需要繳納20%的違約金，房子沒到手，錢還得白搭不少。

事情遭多家媒體曝光後，城陽區處理速度倒是挺痛快，市政開發建設投資集團緊急官宣：48套未撥付房款2571萬元全部撥付到位，購房人可以辦理收房手續了。

同時強調，公司經營穩健，並無債務風險。

城投缺錢背後，政策漏洞是直接原因。

城陽共有產權房出現不久，《問政青島》欄目就曝光了當地許多連鎖中介幫人辦假學歷資格證一事，許多人花點小錢就能買到購房資格。

更不可思議的是，官方還嫌力度不夠大，開始降低人才的門檻，“中專、高中”都可以申請補貼，補貼的比例也在提高。

人才門檻大開閘，可原先計劃預算不足，城陽市政投資集團、城陽城市發展集團、城陽開發投資集團、動車小鎮投資集團四大平臺資金壓力不斷上升。

城陽財政局曾表示，該政策將持續到2023年，爲期三年。

可是從2021年開始，官方逐漸收緊這項政策，2022年3月，城陽各平臺宣告共有產權業務暫停辦理。

明面上的原因是疫情防控需要，但當地衆多房產自媒體分析，共有產權房其實已經走到尾聲。

從開發商的角度來看，“他們看到同行被欠錢的遭遇，也不願再接收共有產權客戶。”

但存量的項目還需要處理，在接到大量投訴之後，城陽的城投平臺也在努力籌措資金，2022年12月，“華金證券-青島城陽共有產權人才住房資產支持專項計劃”項目狀態更新爲“已受理”，債券品種爲ABS，擬發行金額8.8億元。

還有一些開發商，通過墊資完成了項目的交割。

其實對於它們來說，小範圍實驗的共有產權房當時還帶了更實質的利好。

政策推出的第一年，城陽樓市銷售異常出彩，全年新房共成交24850套，成交面積約282萬平方米，僅次於西海岸新區，新房成交量佔比全市總成交量的16%。

量價齊升，那一年開發商臉上的笑容，肯定比城投多。

當房地產行業風險逐漸暴露，與其深度掛鉤的城投小馬甲們也難以脫身。

城陽區的城投們，一邊被追債，另一邊卻當起了“救火隊長”。

去年青島第四輪供地，城陽區共出讓土地12宗，僅有1例爲民企拿地，其他均被城投平臺拿下（包括聯合拿地）。

之前講過，從2021年下半年開始，爲了維持官方體面的財政收入，全國多地的城投平臺當起了土拍市場的主力軍。【詳見《城投的難處》】

克而瑞研究中心數據顯示，2022年前三輪集中供地中，城投公司的拿地佔比從37%漲到了55%。

城投還要肩負起出險項目兜底的責任，比如廣州城投去年接下了恆大多個“返廠”的舊改或基建項目，這些都增加了額外的支出。

另一方面，由於土拍市場降溫，國有土地出讓金流失，用於維持城投運轉、解決債務的政府性基金收入銳減。

比如，早期城投企業還承擔了大量土地整理及基建工作，這部分舉債借到的錢，現在政府回款週期更長了。

因此，單靠地方土地財政輸血、以及再融資債務滾動活着的城投平臺，更容易面臨資金週轉壓力和債務逾期風險。

業內人士指出，一二線城市的部分城投平臺，市場化轉型比較早，財務抗風險能力較強。

以地產開發爲主業的城投平臺爲例，多數分佈在上海、北京、江蘇、廣東等發達省份，像陸家嘴、北京城建等，靠着比較穩定的市場和豐厚的土儲，自身造血能力得到穩步提升。

但三四線城市是重災區。遵義道橋集團156億元債務展期20年只是冰山一角，廣發固收一篇研報指出，2021年11月以來，商票持續逾期2次以上，並未發佈澄清公告的平臺中，超半數位於三四線城市，省份以湖南、貴州、廣西居多。

這類負面事件頻發，也會降低金融市場認可度，後續城投再融資將更加困難，形成惡性循環。

這兩年來，中央爲了遏制金融風險，城投發債政策偏緊。

Wind數據顯示，2022年我國城投債發行規模爲48453.97億元，同比下滑15.46%，這是自2017年以來融資規模首次同比縮減。尤其是低等級和低行政級別城投平臺，難獲增量融資。

中央發佈的多個文件也對城投債顯露出“控制增量”“減少存量”的態度。

土地端方面，去年9月中央出臺了《126號文》，要求禁止國企通過大規模舉債拿地的行爲，虛增財政收入。

但文件剛出臺時，城投國資平臺拿地熱度依然不減，託底的地塊甚至有從外圍轉向中心地段之勢。

遠東資信評估有限公司認爲，文件的關鍵並不是“禁止拿地”，而是“防止虛增財政收入”，即防止政府通過城投公司購買土地，過幾年再通過土地收儲，收回土地繼續拍賣這種“左手倒右手”行爲。

而辨別真實拿地與虛增財政收入的關鍵在於，購買方是否具有能力和意願對購入土地進行實質性開發。

各家城投也很醒目，到了2022年年末， 熱點城市聯合拿地開發趨勢顯現：蘇州第五輪集中出讓了10宗地，半數爲“城投+民企”聯合體所競得；青島第四輪供地中，11宗地被城投平臺攬下，其中3宗爲聯合拿地。

我拿地，你來建，規避紅線，自證清白。

也有不少觀點認爲，聯合拿地並非鑽空子的壞事一樁。

多數城投地產底子弱，有了民企開發商的加盟，或許能減少“拿地不開發”的現象，且通過引進專業房企，城投也能吸收一些行業經驗。

畢竟，託底還在持續，自身修行也不能少。