金隅63.8億再次託底朝陽地塊 北京土拍市場新規背後

金隅再次託底朝陽十八里店地塊。

6月25日，朝陽區十八里店朝陽港1303-686等組合地塊正式開拍，交易起拍價63.8億元，最終金隅以底價摘得，成交綜合樓面價50694元/平方米，銷售指導價爲7.9萬/平方米。

該宗地由朝陽港一期686宅地和687托幼用地組成，約12.6萬平方米，上千套房源，體量較大，非常考驗房企的資金和開發實力。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，朝陽十八里店板塊緊鄰17號線十八里店站，直線距離僅0.2公里，多條公路環繞，“含鐵量”高、交通便利，但體量較大，去化週期可能會較長，房企普遍較爲謹慎。

四環靠近地鐵 人大附加持

在地鐵盤、臨四環、名校等各項光環的加持下，十八里店地塊曾紅極一時。

該宗地塊全稱爲朝陽區十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-686地塊R2二類居住用地、1303-687地塊A334托幼用地。土地面積47661.924平方米，建築控制規模不超過125853.387平方米。

根據規劃文件，686地塊規劃用途爲12.22萬平方米商品住房，容積率2.8，建築控制高度60米，需配建能源站、通信接入機房、有線電視機房等。687地塊爲托幼用地，規劃9班幼兒園，建築面積3600平方米，由競得人建設後無償移交相關部門。

從具體位置上看，686地塊距離東四環直線距離約1.5千米，屬於四環邊上的項目。地塊西北角緊鄰地鐵17號線十八里店站，這條地鐵線由南到北串聯了亦莊、國貿、望京、未來科學城等重要板塊，多個換乘站，5站即可到達國貿，地鐵通勤很方便。

17號線南段（十里河-嘉會湖）和北段（未來科學城-工人體育場）已經通車，中段預計要等到2025年。

商業配套方面，十八里店朝陽港附近有商業金融地塊，多位業內人士預計這裡會落地一個大型的商業體。此外，沿着東四環，有燕莎奧萊、芳園裡IDmall、fudi倉儲會員店和合生匯。

教育方面，周邊2公里內有首師大朝陽實驗小學、北京工業大學附屬中學、北京十八中、北京市私立新亞中學、北京八十中等國際、公立教育資源。此外，項目附近引進了人大附，目前在建中，即人大附朝陽學校朝陽港校區，包括一期義教部（小學、初中）和二期高中部。

其中，一期包括42個小學班和21個初中班，可提供學位數2520個，實行小學到初中九年一貫制培養模式，計劃於2025年交付。二期規劃辦學規模爲72個班的高中部，計劃2024年開工建設、2026年建成投入使用。

多位業內人士表示，雖然目前地塊周邊較爲荒涼，但隨着商品房和配套的商業、幼兒園等設施的建成，區域內居住品質將有很大的提升。

金隅三次兜底十八里店地塊

2023年9月27日，朝陽十八里店678地塊吸引了34家房企參與競拍，最終由上海成通京置業以28.75億元搖號摘得，溢價率15%，土地總面積約1.98萬平方米，建築規模約5.54萬平方米，樓面價大概在5.19萬/平方米，指導價爲7.8萬/平方米，縫差接近3萬/平方米，這個地塊所在項目即現在的保利朝央和煦。

而此次的十八里店686地塊土地面積爲4.37萬平方米，地上建築面積約爲12.23萬平方米，這個建築面積大概是朝央和煦建築面積的2倍多。

從去化上看，朝央和煦於今年1月18日開盤，開盤5個月，去化超一半。住建委官網顯示，截至發稿，朝央和煦一共網簽了201套房，該項目一共394套房，成交價格也超過了指導價，均價爲78026.73萬元/平方米。

公開資料顯示，朝央和煦戶型面積爲120-170平方米的3-4居，定位爲純改善戶型。

值得關注的是，在朝央和煦地塊之前，朝陽十八里店地塊一直較爲冷清，少有房企問津，多次被金隅託底。

2021-2022年，十八里店每年都有地塊上架。2021年，金隅聯合昆泰底價拿下十八里店693地塊。2022年，金隅又聯合住總底價拍下十八里店685、694地塊。即打造了後來的雲築一二三期，指導價均爲7.5萬/平方米。

從價格上來看，此次十八里店686地塊指導價比去年的朝央和煦上漲了1000元/平方米，比雲築系列上漲了4000元/平方米。

“此次金隅是第三次佈局十八里店板塊，或將繼續打造雲築系列產品。” 張凱表示，十八里店這幾個項目，月均流速尚可，整體去化率均過半，此次新項目入市或將爲板塊注入新動力，爲板塊內改善型需求提供新的選擇，但周邊幾個項目產品類型存在同質化現象，存在一定競爭壓力。

北京今年推出多幅鉅額地塊，6月4日海淀永豐地塊以79.17億元成交，6月13日朝陽首宗住宅+商業+產業組合用地以112億元成交，今日朝陽十八里店地塊63.8億元成交，7月海淀永豐還有一宗起始價86億元地塊掛牌，從已經成交的地塊可以看出，大多是以底價或較低的溢價率拍下，參與競拍的企業也多以大型國企爲主。

對此，張凱表示，推出衆多鉅額地塊背後，究其原因，主要由於央國企實力雄厚，更能滿足資金門檻，同時對於地塊配套的商業、教育等配建有較強的開發建設能力，鉅額地塊相較於分散小地塊來說，更有利於房企從容鋪排營銷計劃和整體規劃設計，減少分散出讓後不同房企操盤相鄰項目後產生的營銷競爭。