國資金隅託底北京朝陽一宅地 去年同區域地塊曾現“33搶1”

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

6月25日，北京朝陽區十八里店一宗宅地正式成交，國資金隅以底價63.8億元摘得。與去年同區域地塊出讓時的“33搶1”相比，該宗地塊僅有金隅一家企業報名。

該宗地塊爲朝陽區十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-686等地塊。根據出讓信息，地塊規劃建築面積12.59萬平方米，其中除商品住宅外，需無償代建幼兒園3600平方米。住宅容積率2.8，期房7.9萬元/平方米，現房8.1萬元/平方米。

《中國經營報》記者瞭解到，該地塊起始價63.8億元，上限73.37億元，當達到上限價格時，轉爲現場競拍現房銷售面積，上限25000平方米，達到上限面積轉爲現場搖號確定競得人。

但地塊在報名環節僅收到金隅一家企業報名，最終地塊以63.8億元底價成交。

與之形成對比的是，去年9月27日，北京第二批次供地清單中，與該地塊相鄰的1303-678地塊則吸引了34家房企及聯合體報名。除了招商、華潤、金隅、中海、住總、保利、建發、首開、中鐵建、金茂等央國企“老面孔”外，1303-678地塊當時還吸引了包括揚州華鵬、上海興泰廣置業、山西裕通晟、成都領陽置業、南通市恆遠置業、江蘇師山、成都鴻哲、上海錦祥德睿、重慶香雲置業、上海潤哲宏升、太原萃豐、北京虹曦置業、上海成通京置業等在內的一衆“新面孔”參與報名，最終33家企業參與搖號。

當時由於買家衆多，1303-678地塊在線上報價階段就已經觸達地價上限28.75億元，直接進入搖號環節，最終，由上海成通京置業以地價上限搖得，成交樓面價5.19萬元/平方米，溢價率15%。隨後地塊由保利操盤開發，項目定名爲“保利·朝央和煦”。

據瞭解，當時該地塊受到房企爭搶與去年北京土拍市場火熱狀況有關。在經歷疫情後，房企開始出現“補貨”需求，爲了尋求確定性投資，他們紛紛從三、四線城市撤離，轉戰一、二線城市的核心板塊，從而帶動一線及部分二線城市土拍市場火熱。在北京市場，體量小、利潤空間充足、資金少、流速快、難度低的地塊更受房企青睞。

比如朝陽十八里店板塊，在體量上，去年成交的1303-678地塊土地總面積約1.98萬平方米，建築規模約5.54萬平方米，容積率2.8，控高60米，起始價25億元。而日前出讓的1303-686地塊在建築面積上是其兩倍多，且起始總價較高。

上述兩宗地塊所處的朝陽十八里店板塊位於北京東四環，目前正處於發展階段，臨近17號線十八里店站，僅兩站便可直達十里河換乘10號線，從而到達東三環沿線國貿重要商圈，而正在建設的17號線剩餘線路，將途徑東三環並直達太陽宮、望京西等重點商圈。

據瞭解，此次底價競得1303-686地塊的金隅也曾在2021年、2022年爲板塊內兩宗宅地“託底”。2021年10月份時，金隅聯合昆泰以37.6億元底價競得十八里店朝陽港693地塊，樓面價約5.5萬元/平方米，銷售指導價爲7.5萬元/平方米，隨後項目定名爲金隅昆泰雲築，彼時十八里店地鐵站還未開通。

2022年5月，17號線十八里店地鐵站開通半年後，金隅聯合北京住總以38.8億元底價競得十八里店朝陽港1303-685、694地塊，樓面價約爲4.5萬元/平方米，銷售指導價7.5萬元/平方米，隨後項目定名爲朝陽港雲築（雲築二期）。

北京住建委官網顯示，金隅昆泰雲築、雲築二期、保利·朝央和煦網籤均價分別爲74996元/平方米、74995元/平方米、78026元/平方米。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，以上三個項目，月均流速尚可，整體去化率均過半，此次新項目入市將爲板塊內改善型需求提供新的選擇，但周邊幾個項目產品類型同質化，存在一定競爭壓力。

值得注意的是，北京今年推出來多幅鉅額地塊，其中，6月4日，海淀永豐地塊79.17億元成交；6月13日，首宗住宅+商業+產業組合用地112億元成交；6月25日，朝陽十八里店地塊63.8億元成交。此外，7月份海淀永豐一宗起始價86億元地塊已掛牌。

張凱指出，鉅額地塊對於房企資金實力要求高，但相較於分散小地塊來說，更有利於房企從容鋪排營銷計劃和整體規劃設計，減少分散出讓後不同房企操盤相鄰項目後產生的營銷競爭。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：張國剛）