簡評：北京二手房成交快速升溫

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1，十一前給的新政，新政的內容主要是，降低首付，降爲15%，對非京籍的限購從五年社保改爲2-3年社保。

這是明顯的針對剛需的政策，當然對於改善羣體來說也有一定程度的利好。

十一期間一直到現在，北京的成交量比過去有了比較大的提升，其中10月7號的鏈家的二手房成交量達到了790多套，昨天（週日）鏈家的成交量800多套。

這兩個數據我簡單說下，大家好有個概念。

-在市場一般的時候，鏈家週六日的成交量在350-400套左右，市場更差的時候，300套甚至更低；

-在市場熱度相對不錯的時候，鏈家週六日的成交量能達到500-700套；

-所以這樣看，800套左右的成交量，算是很高的一個成交量。

從另一個角度看，過去鏈家的市佔在50%左右，也就是說，如果一天有500套成交，那麼北京的總成交量就在1000套左右；而現在鏈家的市佔能達到70%左右（預估），鏈家的成交到了700套，北京全市的成交量是1000套左右。

2，除去週末的成交，十一期間除7號外的成交量比過去十一的成交量也高了不少，多維持在200-400套區間；剛過去的這周的工作日，成交量多在300多套。

這樣看，成交數據也很不錯。

以上是客觀的數據及解釋

3，下面我解答一些關鍵的問題。

1）爲什麼會有這麼高的單日成交？

十一假期最後一天，回京人數增加導致的最後一天的成交爆量，我們這有好幾個客戶都是當天回京、約談，簽約。在十月六號，成交量就有明顯提升了，七號有一個小爆量。

昨天的週日，是因爲僅有一個休息日，如果把昨天的成交均到前天週六一些，單日的成交就不會有這麼高。

2）這次新政與之前的政策相比，成交量有哪些變化？

從這兩週情況看，這次新政後成交量要比之前都要好。跟去年取消限貸之後的成交類似。週六日兩天疊加，大概是1200多套的總成交量。

3）這次新政後，成交的特點有哪些？

第一，低總價房源成交多。因爲政策給到的利好主要在剛需那，所以200-500萬的這種剛需區間的房子，成交量是最大的。

第二，多數都是降價成交，成交價並沒有因爲政策而上漲。有少數的漲價房源，但根據我們接觸的這些案例來看，海淀的老破小、西城廣外老破小、朝陽老破小等等，成交價跟之前相比都是類似的。

4）後市會漲價嗎？

這一批在賣的性價比還不錯的二手房被消化掉之後，市場的成交會陸續恢復到之前水平。當前北京的購買力，想要促成房價短期有幾十萬的上漲，非常難，即使有上漲，後市也會跌回去。（購買力和市場情緒都支撐不了房價的上漲）

4，關於當前是否買房的一些建議，供大家參考。

1）現在能買房嗎？當然能買，而且現在還是不錯的買房時機。貸款利率很低，房子的持有成本比之前低了不少，房價跌了一大截，總成本也比之前低了很多，當然能買了。有實際需求的，幹嘛不買呢，買房有自己房子住，這纔是正常的。

2）那是不是所有人都適合買房呢？當然不是了。手裡沒什麼錢的，加太高槓杆，導致家庭資產不健康的，這種就可以緩一緩再買，錢再攢攢唄。不然買了之後，月供壓力大，生活壓力大，過幾年一算賬，還虧了，這不就是自己折磨自己嘛。

3）不買房焦慮，擔心房價漲，買了房大概率也焦慮，擔心房價跌，怎麼辦？

我一直給大家分享的觀點是，第一，不管是買房還是賣房，一定要有市場認知，對市場有概念，如果沒有概念，可以多看看我的文章或視頻。焦慮的原因多是因爲對市場無知，所以怕這怕那；

第二，要有健康的心態，不要總把關注點放在我虧了我賺了這些東西上，耗盡心力，一無所獲；要把關注點放在，我的需求是什麼，我需要買什麼樣的房子，而不是在市場火爆的時候隨便買，市場低迷的時候持續觀望，只有瞭解自己的需求，錨定自己的需求，以這個爲出發點，才能買到適合的房子，這是買對。

第三，要有資產健康的觀念，我見過太多的案例，買房槓桿太高，超出自己承受範圍，結果導致自己非常痛苦。

對市場有清晰認知，有健康的買房心態，從需求出發，有健康的資產觀念，合理槓桿內買房，能做到這幾點，大概率不會焦慮，且能買到不錯的房子。

供大家參考。

（其實我寫的這些東西，很多人在看的時候覺得有道理，但是到了明天又會陷入市場焦慮中，在買房決策時又會犯各種各樣的錯。買房也是磨鍊心性的一個過程，希望我的觀點能慢慢改變一些人，幫到一些人）

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