惠及5000萬戶家庭1.5億人口 多銀行稱10月底前完成存量房貸利率批量調整

本報記者 張漫遊 北京報道

中國人民銀行宣佈將調整存量房貸利率的消息公佈不足一週，9月29日晚間調整方案正式亮相。

市場利率定價自律機制發佈的《關於批量調整存量房貸利率的倡議》（以下簡稱“《倡議》”）要求，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。

多家銀行迅速就此事作出迴應，稱正在抓緊制定存量房貸利率調整實施方案，且根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號文件（以下簡稱“第11號文”），自2024年11月1日起，存量房貸利率重定價週期也將迎來調整。

維護房地產市場平穩健康發展

關於存量房貸利率將如何調整，《倡議》指出，對於LPR基礎上加點幅度高於-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整爲不低於-30BP，且不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

關於存量房貸利率調整的時間，《倡議》稱，各商業銀行原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。

隨後，多家商業銀行發佈公告稱，正在抓緊制定存量房貸利率調整實施方案，擬於10月12日發佈操作細則公告。

至於調整方式，《倡議》提出，鼓勵商業銀行通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，爲借款人提供便利。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱，這次的房貸利率下調要在10月31日之前完成，覆蓋首套和二套房貸利率，去年首輪房貸利率下調，它只覆蓋首套房貸利率，這次調整的範圍拓展了。

日前，中國人民銀行行長潘功勝指出，銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，預計這項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

存量房貸利率重定價週期調整

值得一提的是，第11號文取消房貸利率重定價週期最短爲一年的限制。

第11號文指出，自2024年11月1日起，浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行業金融機構協商，由銀行業金融機構新發放浮動利率商業性個人住房貸款置換存量貸款。重新約定的加點幅度應體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化，加點幅度不得低於置換貸款時所在城市商業性個人住房貸款利率加點下限（如有）。

中國人民銀行有關負責人表示，上述調整符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期，使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導。

王青認爲，此政策的積極意義就在於縮短了存量房貸利率調整週期。也就是說，接下來存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，消除了因新、老房貸利差提前償還房貸的必要性，能夠進一步緩解潛在的提前還貸潮，相當於給存量房貸家庭吃下定心丸，這有利於促進房地產市場儘快止跌回穩，避免影響居民消費。

提前還貸潮或將緩解

談及此次存量房貸利率批量調整的原因，業內人士普遍認爲與近期的提前還貸潮有關。

“‘5·17’新政發佈以來，各地陸續取消房貸利率下限，新發住房貸款利率創下新低，首套或二套房貸利率也多數進入‘3’時代，部分首套甚至進入‘2’時代。由於存量房貸利率與新發放房貸利率差距的拉大，提前還貸的現象仍然偏多，降低存量貸款利率的呼聲越來越高。”麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪說。

王青分析稱，受存量房貸利率偏高影響，現階段提前還貸潮現象比較明顯，6月RMBS（住房抵押貸款支持證券）平均早償率達到19.3%，要明顯高於去年同期的12.9%。中國人民銀行今年7月發佈的區域金融運行報告顯示，2023年9～12月的月均提前還貸規模是3870億元，對應年化提前償還房貸金額約爲4.6萬億元。這已經對居民消費構成較大負面影響，是今年以來消費增速偏緩的一個重要原因。

東方金誠研究發展部總監馮琳認爲，對銀行而言，居民較大規模提前償還房貸，意味着高收益、低風險的優質信貸資產流失，特別是在當前金融機構普遍面臨“資產荒”的背景下，這會對銀行利潤形成較爲嚴重的侵蝕。更爲重要的是，持續出現較大規模的提前還貸潮，會向房地產市場傳遞負面信號，不利於扭轉市場預期，推動樓市企穩回暖。

“從本次中國人民銀行明確的兩大調整方向可能帶來的影響來看，其中，存量房貸利率下調對銀行來說，進一步降低了銀行的收益率，直接影響銀行的盈利能力，雖然短期能給銀行帶來負面影響和經營壓力，但從整體宏觀經濟發展的角度，降低存款利率大勢所趨。從長遠角度來看，降低存款利率有望減緩當前的提前還貸現象，減緩居民貸款的壓力，降低購房者的違約風險，改善當前的消費預期，提振市場的消費能力和信心。存量房貸的貸款利率下調有助於更好地管理風險，穩定發展。”關榮雪說。

“需要指出的是，截至6月末，存量房貸規模爲37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，意味着銀行1年的利息收入就要減少1890億元，相當於2023年銀行業利潤總額的8.2%左右。”馮琳分析稱，接下來監管層將通過引導商業銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。截至6月末，商業銀行各項存款餘額爲296.5萬億元。這意味着若存款利率平均下調6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調50個基點對銀行利潤帶來的影響，這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。

（編輯：朱紫雲 審覈：何莎莎 校對：翟軍）