光遠觀察 | 馬光遠研判：房地產正式進入買方市場
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編輯|許媛媛 主編|楊澤宇
“光遠觀察”是本站財經智庫“C位觀察”和知名經濟學家馬光遠聯合打造的財經IP節目，以客觀、理性、深刻的視角，解讀時下熱議的財經和社會問題。
NO.006 馬光遠研判：房地產正式進入買方市場
60S要點速讀：
整個房地產市場從過去的賣方市場，正式進入買方市場，可以肯定地講，房價不會大漲。對所有老百姓來講，以後根本不會再爲買房子焦慮了。我們希望的是房地產有一個溫和的表現，因爲現在很多老百姓仍然需要買房子，需要改善。以後房價漲漲跌跌變成常態，但不會暴漲暴跌，買房子再也不會成爲一個多大的事，什麼時候買都可以。我認爲這纔是一個比較正常的市場的表現。
正文：
2024年中國經濟復甦的關鍵是什麼？
第一，徹底扭轉大家的預期。我們一定要去發現中國經濟有增長點的地方，實事求是分析中國經濟面臨的挑戰和機遇，兩方面都講透，大家就會知道中國經濟沒有一些人講得那麼糟糕。畢竟在中國的經濟週期裡，仍然有很多機遇，包括人工智能，這是一個非常巨大的風口。
第二，房地產要穩住。因爲房地產對整個市場信心的影響非常大。所以，2024年房地產的政策要到位，一定要下決心儘早取消沒有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到今天爲止我們還沒有看到鼓勵性的政策。過去只是在放鬆政策而已，而且還放鬆得不夠。因爲現在整個房地產市場已經調整到位了，而且超調了。
馬光遠：買房的首付比例應該倒過來，大城市低一點，小城市高一點（來源：C位觀察）
這意味着市場風險基本釋放完畢。現在需要的是政策加把力，讓整個市場穩住。首付比例起碼可以統一降到20%，包括大城市的首付比例。一些大城市的首付比例比小城市高，這是沒有道理的。小城市房價低，首付比例高一點，首付總數沒那麼大。所以應該倒過來：小城市首付比例比大城市高一點。但現實恰好相反。另外，包括稅費可以降一降，增值稅、契稅、印花稅都是有下降空間的。
整個房地產市場從過去的賣方市場，正式進入買方市場，可以肯定地講，房價不會大漲。對所有老百姓來講，以後根本不會再爲買房子焦慮了。我們希望的是房地產有一個溫和的表現，因爲現在很多老百姓仍然需要買房子，需要改善。以後房價漲漲跌跌變成常態，但不會暴漲暴跌，買房子再也不會成爲一個多大的事，什麼時候買都可以。我認爲這纔是一個比較正常的市場的表現。
馬光遠建議補貼舊房裝修:20年前的裝修早沒法看了（來源：C位觀察）
第三，把老百姓的消費穩住。2023年，中國經濟某種程度上呈現有效需求不足。最重要的是老百姓不敢消費。現在很多買了第一套房的人，房子已經住了十多年，有些甚至住了二十年。裝修已經很舊，但中國老百姓一般是換房子才裝修。其實現在局部裝修的技術已經非常成熟。比如一個衛生間，可能一個週末就裝好了，包括窗戶也可以換，鼓勵消費的空間非常大，而且值得補貼，因爲消費拉動的產業鏈很長。比如，你吃一碗麪：賣面的、賣肉的、賣蔥蒜醬的都能賺錢。員工拿到工資以後又去消費。所以消費乘數很高：一塊錢消費的產出可能有三倍，高的甚至到十倍。所以財政應該拿出一部分錢鼓勵大家消費。
美聯儲二季度開始降息幾乎板上釘釘
馬光遠最新判斷：美聯儲二季度開始降息幾乎板上釘釘（來源：C位觀察）
預測美聯儲今年百分百降息，有兩個原因：第一，美國的通脹已經下來了，今年回到二點幾基本沒有太大問題。通脹已經不是美國經濟最擔心的問題。第二，美國經濟承受不了這麼高的利率，如果通脹下來，名義利率高意味着實際利率也高。美國一年期定存利息在5%左右，要求的收益率非常高，很多行業、很多企業受不了，所以降息是必然的。
如果快的話，一季度可能就會看到美聯儲降息。如果慢的話，有人預測是下半年降息，我認爲不出現突發情況，二季度應該板上釘釘會降息。其實降息對中國是有好處的，因爲降息以後，第一人民幣貶值的壓力會減少，第二資金外流的壓力會減少。
馬光遠：物價往下掉，其實會抑制消費，不利於經濟發展（來源：C位觀察）
2023年全年，中國扣除食品和能源價格的核心CPI同比上漲0.7% ，是非常低的。很多國家會定一個2%的通脹目標，所以物價每年的上漲要在2%以上，到3%就變成通脹，到5%以上就是比較明顯的通脹，到7%、8%是嚴重通脹，10%以上是惡性通脹。但是物價太低是有問題的，說明人們不消費，企業不投資、不生產，經濟陷入到緊縮的狀態。
當然中國的經濟增長總體速度在5%左右，談不上通縮。但是物價不上漲，起碼說明大家不消費。自2022年10月以來，生產者價格指數（PPI）連續下降了15個月，說明企業生產投資的動力不強。這些是要解決的問題。如果物價往下掉，消費者消費的心情就沒有那麼急切，比如，反正今天方便麪是一塊錢，明天變成八毛了，我會推遲消費，等着八毛再消費。但是如果今天方便麪一塊錢，明天變成一塊二，你一定想着我今天要把它消費了，所以這就是爲什麼要維持一定的價格上漲。但是不能出現惡性通脹。 3%到4%是一個合理的價格上漲，對整個經濟來講它是一個溫和的通脹。但如果所有價格都下降，對整個經濟大循環是有問題的。
馬光遠：年輕人再也不需要爲買不買房焦慮了（來源：C位觀察）
談哈爾濱旅遊熱：只要拿出誠意，老百姓很容易感動
馬光遠:哈爾濱要抓住機會發展冰雪產業,讓中國人在自己家門口玩雪（來源：C位觀察）
冰雪產業是一個非常好的風口。中國人愛玩雪，愛玩冰，而且中國的條件非常好，比如哈爾濱的冰、長春的雪。但是我們過去沒有把產業鏈的深度做起來。中國人寧可跑到別的國家去玩雪，也不會在國內玩。現在不僅僅北方在玩兒，南方也在玩人造雪，這個產業恰逢其時。哈爾濱要抓住這個好機會，打造IP，做好產業鏈，提高服務的品質，這是可以持續的。
有些地方去玩了一次，這輩子不想去第二次，因爲遊客的體驗感不好，景點有些坑人。我記得以前出去旅遊的時候，攻略裡必備的就是怎麼防上當受騙。說明多年來中國整體的旅遊市場都存在這個問題。
馬光遠：哈爾濱比淄博更具潛力（來源：C位觀察）
爲什麼這次哈爾濱這麼受歡迎？因爲它迴應遊客的關切。比如哈爾濱冰雪大世界開園第一天，人氣異常火爆，很多地方排隊的人多，導致遊客抱怨有些項目沒玩成。哈爾濱冰雪大世界給一大部分遊客退票，還公開了道歉信，並宣佈立即整改。這就是一種態度。中國老百姓對旅遊的要求非常低——只要安全，不要上當受騙，就已經很滿足了。哈爾濱是一個很經典的案例，告訴你做旅遊要以真誠來對待遊客，給大家溫暖。
但發動全市市民用私家車接打不上出租車的遊客，這不可持續。大家感動的不是這些事。大家感動的就是，我沒玩到，我要退票，官方退了。要做服務，不能靠一時的熱情，品質必須保持一致。特別是一旦得罪了遊客，再把他拉回來是很難的。所以一定要可持續，只能更好，不能差。我經常說，不要用力過猛。
馬光遠：唱衰東北的論調該停一停了！東北仍然有很多產業（來源：C位觀察）
過去幾年存在着一些唱衰東北的論調——“投資不過山海關”，東北反擊的太少。人家說的話，一方面要反思是不是有這些問題，以此改進。另一方面一定要對那些不實的謠言進行反駁。東北這兩方面都做得不夠。其實可以利用一些熱點事件改變大家的印象。我一直講，如果老唱衰一個地方，它一定會變衰。
過去我聽到一個非常荒唐的說法，東北經濟發展不好是因爲氣候太冷。比東北冷的地方，比如北歐的很多地方都是發達國家。我們過去老講全球經濟分爲兩個集團，一個南方集團，一個北方集團。南方集團指的是欠發達的地區，居然有人把東北發展不好歸結爲天氣冷，這是非常荒唐的。一個地方的發展和溫度沒關係，和緯度也沒關係。發展經濟的政策和態度是很重要的。過去大家認爲東北服務不行，不敢去，怕被坑，會打架，這些都是刻板印象。哈爾濱旅遊熱就扭轉了大家的看法。
馬光遠:東北每個城市都有自己的競爭力,有條件回到過去的榮光（來源：C位觀察）
東北的每個大城市，包括一些小城市都很有特點。從歷史、旅遊等各個方面，都能發現各個城市極具競爭力的地方。哈爾濱不是個別的現象，長春有自己的特點，瀋陽有自己的特點，大連也有自己的特點。所以東北是有條件回到過去的榮光的。但最關鍵的是要改變大家觀念中的東北。一旦改變，效果立竿見影。
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