馬光遠：房地產過去的問題並非市場化，而是市場化不足

由中國企業改革與發展研究會、本站財經、本站財經智庫聯合主辦的2024本站經濟學家年會於11月在北京舉行，本屆論壇的主題是《拓新絲路 智造繁榮》。

在著名經濟學家馬光遠看來，房地產作爲支柱產業地位不會變，人們追求更好居住條件的需求不會改變。房地產目前正在進入“新週期”，宏觀政策上需要有耐心去解決現階段問題和探索新模式。

馬光遠還指出，在建立房地產新模式的過程中，必須清醒地意識到房地產過去多年的問題並非市場化，而是市場化不足，例如土地供應不足導致土地價格太高，土地價格太高房價必然高。現在很多人提到中國房地產的模式說要學新加坡，但並不實際。世界上這麼多國家，住房體系是完全不同的，各個國家都有各個國家的國情和辦法，中國不可能學新加坡。

以下爲講話實錄：

房地產是一個很大的產業，衣、食、住、行是作爲一個人最基本的需求之一，所以我認爲發展房地產業沒有錯。

我想結合房地產這幾年政策的變化、產業的變化，包括現在房地產面臨的風險，我想談經濟學是什麼？經濟政策是什麼？應該怎麼樣來防風險？

經濟學到今天爲止真的不能叫科學，因爲經濟學很多事情都做不到，而且大家觀點又非常多，吵得一塌糊塗，經濟學家我認爲可能是所有學科裡面共識最少的，10個經濟學家你去問，差不多有10個以上的觀點，特別在房地產問題上。

我認爲第一個共識就是經濟本身要循環起來。循環起來特別重要，就是不能把經濟循環的鏈條隨便打斷，一旦打斷是要出問題的，這叫經濟循環，每一次全球出現大的金融危機以後，爲什麼央行要果斷地輸入流動性？就是把循環打斷，我們現在看房地產的問題出在哪裡？

第二，經濟發展要有長期預期。研究長期預期的經濟學家都有人獲諾貝爾經濟學獎了，長期預期非常重要，對產業而言，對一個國家的經濟發展而言，如果沒有長期預期就不可能有長期投資，沒有長期投資就不可能有長期發展，這是基本常識。

第三，要有耐心。做任何事都要有耐心，中國經濟在長期發展過程中，大家去看，凡是有耐心的時候都沒有出大問題。

在解決房地產的過程中，我們的耐心到哪裡去了？我想問，房地產市場化二十多年，當然積累了很多問題，這些問題的解決是需要時間的，我們怎麼可能二十多年發展至這麼龐大的產業，兩三年把它的問題就解決了？我認爲耐心出了問題，我圍繞這三個問題，談自己的看法。

第一，回到一個基本常識，房地產就是一個行業，跟製造業一樣，我覺得行業沒有任何什麼道德高尚跟道德低下，別在道德層面評價一個行業，做製造業的就道德很高尚嗎？做房地產就低下嗎？不是的。

回到行業本身而言，我們看看房地產跟中國經濟的關係究竟是什麼樣的。它確實是晴雨表，離不開，我們不管這種關係是好的關係還是差的關係，最起碼在今天爲止，它很重要。

我的第一個結論，穩房地產很重要，房地產可以說反映了方方面面的情緒，反映了某種長期的預期，比如說消費，消費要起來，大家如果去看，我們靠什麼來拉動消費？我認爲大宗消費很重要，我們要吸收過去每一次在刺激消費層面的經驗和教訓，我們究竟做對的是什麼，做錯了什麼。

馬光遠：拉動消費必須要靠房子和車，淄博燒烤帶不動消費（來源：C位觀察）

房地產市場今年會怎麼走？經濟發展要有長期預期，產業發展要有長期預期，現在房地產最大的問題在哪裡？就是沒有長期預期，這個行業長期發展究竟在哪裡？這是需要說清楚的。

第二，什麼叫新週期？按照房地產的週期，房地產正常的週期就是18年-20年，我們1998年市場化改革到2018年，其實大週期基本到了，如果在2020年說這個話對不對？仍然是對的，房地產市場供求關係發生重大變化，這個變化意味着：（1）房子過去結構性短缺；（2）沒人投資房地產；（3）從量走向質；（4）房價告別單邊上漲；（5）不一定要買房子，我們過去講了多年的租售並舉，現在市場推着可以這麼幹，比如很多年輕人如果沒有房子，過去逼着買，幾代人的錢搞到一塊買，現在沒必要了，我租一輩子房子說不定最合算，這是市場化的一個結果。

這個全新週期表現在什麼地方？我覺得是方方面面的，我們如果談到房地產的新週期，也意味着房地產自身的高質量發展，這個高質量發展是怎麼推動的？是完全由市場推動的，我講幾點誤解。

馬光遠：房地產行業已達天花板，以後銷售面積會逐年下降（來源：C位觀察）

第一，房地產天花板確實到了，房地產市場供求關係發生重大變化，表現在什麼地方？這是這個行業本身天花板到了，天花板是什麼？我在2018年時提出一個概念，叫“兩個18”，什麼意思？就是我認爲中國房地產市場的天花板是每年賣房子18億平，銷售額18萬億，我當年提出這個觀點時很多地產企業不同意，爲什麼？他們認爲中國的城鎮化沒有完成，以後增長可能會慢一點，但是一直會增長，我認爲有天花板，這個天花板在2021年到了，大家看2021年的時候，銷售面積接近18億平，銷售額18萬億，到了2022年更低了。

這跟我的測算也是一致的，我在前幾年，大家談到我說爲什麼你認爲有18億？我做了一個測算，我認爲差不多到2024年的時候，我們的每年需求都會跌破10億，市場的天花板其實已經到了，這也意味着地產創富的時代結束了。

我們從數據來看，還要不要發展房地產？我們看結構，結構表現在什麼地方？我們的人均建築面積，2020年七普我們是36平多一點，加上農村的41平多一點，如果把公攤除去，不到30平，意味着什麼？沒有達到溫飽線，溫飽線差不多是45平，也就是說還有空間，但這個空間是結構性的。

第二，結構表現在什麼地方？大量的房子是舊房子，2000年以前的，我爲什麼講2000年以前的？因爲1998年第一批市場化的房子，最早2000年以後出現，三分之二的房子基本上是2000年以前老破舊，這些老破舊有一部分要拆掉，有一部分是可以提升的，但是相當一部分由於內部的隱蔽工程、水電工程等等不拆不行，你不要以爲裝個電梯好像變成新的了，還有其他的隱患問題，都沒法解決，這意味着如果把三分之二的房子拿掉，房子又是短缺的。

我這幾年還幹了一件事，算中國有多少房子，用了兩種辦法，第一個按照每年的竣工面積跟套數，2000年-2021年1.19億套，2000年以前是多少，是2.57億套，小產權房這些有多少，差不多7000-7500萬套，算下來4.51億套，這意味着如果按照平均家庭戶規模3個人來算，城鎮化水平房子肯定夠了，但是大家記住我講三分之二，有多少？2.57億套是老房子，這個算法與我到每個省，按照每個省的數據算出來的儘管有差距，但是差不多結論是一致的，所以我們要講的是中國的好房子實在太少，房子的智能化水平在全球很低，傢俱智能化水平也很低，哪怕是門窗，現在我們講“雙碳”，中國很多建築能耗是通過什麼走掉的？通過門窗走掉。

我就提一個建議，把門窗換了就能幹一件大事，把普通門窗變成節能門窗，一下子大家看節約能耗多少？這個都是可以乾的，房地產的新週期不是意味着房地產沒事幹了，我得到三個結論： 1、房地產作爲支柱產業地位不會變，美國現在房地產仍然是支柱產業，美國的宏觀經濟一個重要指標就是每年建房子和賣房子數量，房地產在美國單個行業排名仍然在前三位；2、老百姓投資房地產短期可能不會改變，畢竟還投在裡面；3、追求更好居住條件的需求不會改變。

最後我講一下新的模式，在建立新模式的過程中，必須清醒地意識到房地產過去多年的問題並非市場化，而是市場化不足，比如說土地，土地是供應不足導致土地價格太高，土地價格太高房價必然高，這是一個基本規律，這是沒有辦法的，所以這個體系的建設要打板子的一定不是市場化。

對於未來房地產業的發展，房地產的新模式首先意味着宏觀調控政策的退出，房地產調控必須全面退出，不要猶豫，現在很多地方搞限購毫無必要，應該趕快轉向制度建設。

最後一個建議，耐心，解決房地產問題不要着急。

我們怎麼樣來解決房地產的問題，我們有四十多年市場經濟，其實我覺得我們在處理企業風險、行業風險層面還需要補課，還沒學會怎麼處理風險，面對風險的時候，到今天爲止還不知道怎麼樣在付出最小代價的情況下能夠把風險化解掉。

馬光遠：美國200年年均經濟增長只有3.3%，我們不用太心急（來源：C位觀察）

補課第一步是什麼？要有耐心，宏觀政策最重要的是耐心，耐心是大智慧，發展經濟需要耐心，化解風險需要耐心，我們只要耐心。我想告訴大家，我測算了一下美國經濟，從1821年開始算，200年的時間，年均增長3.3%，美國200年的時間裡面經濟平均年增長只有3.3%，到今天成全球第一強國。所以，我們不需要那麼快，我認爲中國只要把風險守住，把市場化的大方向堅持，在政策層面給大家長期的預期，中國經濟差不了，我認爲不需要太大的擔心，以房地產作爲一個樣本來總結宏觀政策得失，這是當下比較重要的。