財訊／高雄土地公 蔡天讚的地產新謀略
文／陳宥臻
我就是吃飽太閒了！」有高雄土地公之稱的京城建設董事長蔡天贊，對京城轉投資的水京棧酒店（H2O）在7月27日正式開幕，臉上沒有喜悅之情，一直說「我被騙了，但頭洗下去已經沒辦法」。蔡天贊忍不住抱怨，「水京棧酒店是50年地上權，本來我就是要賠12年，但是政府給我漲地租，現在要賠到15年，還要扣掉已經花5年的時間去規畫興建」。
宣稱自己已經退居幕後、長達六年未接受媒體專訪的蔡天贊，這次因爲新飯店開幕，破例接受《財訊》專訪，暢談他對市場的想法；坐在剛落成的金色豪華企業總部，蔡天贊說到氣憤處，下巴微擡，眼神悠悠地望向窗外的高雄農16特區大片綠地。
新飯店開張 要賠一千年？
水京棧酒店的基地面積是600多坪，蔡天贊以地產投資報酬率換算飯店，細數用12億元成本蓋157個房間，不計餐廳的話，一個房間成本等於800萬元，50年地上權和七成住房率算下來，投報率不到1%；「我也去向高雄市財政局抗議，這塊地當初沒有人要投，是他們拜託我去幫忙的，我花了2億元權利金，本來一年地租是20多萬元，現在暴漲到233萬元，漲幅快10倍」。
尤其，近年來蓋飯店成爲一種形象表徵，在農十六土地上，緊鄰水京棧酒店就是林皇宮，由臺中林酒店董事長林協健投資興建，這次操刀高雄市場，直接以姓氏加上皇宮爲名，營業面積達9000坪，是可以6000人同時用餐的大型婚宴會館；同區再加上義 集團投入370億元的萬豪酒店，結構體已經逐漸成形，房間數多達700間；再加上還有不少中小型商旅也剛完成裝潢，這裡簡直成了高雄旅館業的一級戰區。
然而，高雄觀光業充滿挑戰，商務客與陸客銳減，業界都不看好。蔡天贊說：「連剛開幕的晶英酒店業主御盟集團董事長邵永添都苦笑說，有要賠錢一百年的準備，」對着窗外手一指，看着結構體更大、義 集團興建中的萬豪酒店，蔡天贊不改直言個性，「他們恐怕要賠1000年。」
各家業者都在喊苦，但還是拚命開，京城也非飯店業新手，一樣「 落去」。位於高雄火車站旁的京城飯店，已經營20年。蔡天贊回憶，京城飯店當時是高雄唯一無法「叫小姐」的飯店，所以老公出差，老婆都會指定老公必須要住京城飯店，結果高峰時期，京城飯店共142個房間，但每日卻賣了150個房間。原來是老公都要來「打卡」，用發票證明清白；但不少人結帳後，轉身就去別家飯店了。…(本文截自財訊534期，詳全文)
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