北京樓市重大調整！有望“一步到位”激活市場

超出市場預料，北京樓市政策迎來重大調整。

12月14日，北京五部門聯合發佈《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，涉及普通住宅標準、下調購房首付比例、擴大貸款年限、下調房貸利率幾大調整。

本次最受關注的即首付比例下調，首套房首付比例統一降至30%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調爲城六區50%、非城六區40%。

在此之前，個人購買北京政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，普通住宅首付比例爲35%，非普通住宅首付比例爲40%；個人購買二套房，普通住宅首付比例爲60%，非普通住宅首付比例爲80%。

而自新規執行起，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，將不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均爲30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別爲50%和40%。貸款最長年限也從25年恢復至30年。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次北京對購房首付比例做了下調，從首套和二套、市區和郊區等落實了更好的差異化政策，將降低首付比例或者說首付款的支付，有助於提高購房者的購買力，增加購房信心和積極性，帶動交易量上升。

“購買城六區之外的住房首付比例略低，這既符合北京城市功能和佈局優化調整的要求，也結合了近幾年土地供應實際，以促進職住平衡。”市住建委相關負責人還表示，近幾年北京在土地供應上，重點是向城市副中心和順義、大興、亦莊、昌平等平原新城傾斜。

首付比例下調的同時，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整。

此前，北京執行首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平。調整後，城六區首套、二套利率政策下限分別爲不低於相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區首套、二套利率政策下限分別爲不低於相應期限貸款市場報價利率、不低於相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

根據央行最新公佈的LPR報價，5年期以上LPR爲4.2%計算，城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.3%和4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.2%和4.75%。各銀行可根據北京地區市場利率定價自律機制確定的政策下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定每筆新發放房貸利率水平。

“繼‘認房不認貸’後，此次再次調整相關政策，既是落實央行、國家金融監督管理總局文件精神，也是適應北京房地產市場的實際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”市住建委相關負責人表示。

嚴躍進表示，北京落實了此前央行的“雙降”政策導向，同時針對市區和郊區做了差異分類，有助於月供或按揭貸款成本的降低。“政策效應明顯積極，通過降低利率來降低月供成本，同時城六區和非城六區的操作，也有助於基於各地實際情況，更好落實北京郊區市場的產城融合等工作目標導向。”

除了首付比例、房貸利率下限、貸款年限，另一重要內容便是調整普通住宅認定標準。

北京的普通住宅認定標準制定於2014年，包含三個方面：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於39600元/平方米或總價低於468萬元，五至六環之間單價低於31680元/平方米或總價低於374.4萬元，六環以外單價低於23760元/平方米或總價低於280.8萬元。

隨着北京房價逐年上漲，市面上很多房源已經不符合普通住宅標準，而這在此前不僅影響購房者的首付比例，也影響稅費等多個方面。中指研究院的一份數據顯示，2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價均值分別爲914萬元、610萬元、395萬元，均高於普通住宅標準。

本次調整後，北京的普宅標準各環線的單價上限明顯提高，且不再看總價。具體而言，須滿足三個方面：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於85000元/平方米，五至六環之間單價低於65000元/平方米，六環以外單價低於45000/平方米。

據悉，新政實施後，市場上可被認定爲普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值稅優惠政策。

嚴躍進表示，調整後的標準更加符合北京的實際情況，建築面積標準從過去140平方米界限調整到144平方米，對價格標準也做了調整。最近幾年房價上漲，需要根據價格變動來調整“豪宅線”，北京此次對各個環線總價線做了上調，更多房源可被認定爲普通住宅。

今年來，北京已經數次發佈樓市新政。9月1日，北京宣佈實施“認房不認貸”政策，在該政策刺激下，9月北京二手房網籤量明顯增加，但此後10月份受長假因素影響成交量回落，網籤量降至10653套。11月份，北京二手房成交量出現回升，成交超過1.2萬套。

根據北京市住建委最新公佈的網籤數據，北京今年11月份一二手房總網籤量16954套，環比10月份上漲7.1%；其中二手住宅網籤12545套，環比10月份上漲17.76%。

當下，北京在政策“真空期”再度出手，對提振市場信心將有積極作用。嚴躍進稱，北京本次政策非常全面，從購房成本降低、稅費壓力減少等角度入手，對降低買賣成本、增強買賣信心等都具有積極作用。繼9月份一線城市“認房不認貸”之後，後續政策將繼續放鬆，有助於鞏固既有的企穩復甦態勢，2024年房地產市場回升向好的態勢將更加明確。