百萬房貸月供或減少超過800元！5年期LPR下降25BP  快來算算你能降多少？

21世紀經濟報道記者 唐婧 北京報道

存量房貸借款人期待已久的LPR“降息”終於來了。

10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈新版LPR報價：1年期品種報3.10%，上月爲3.35%；5年期以上品種報3.60%，下調幅度均爲25個基點。

10月LPR下調幅度明顯超出市場預期。10月18日，央行行長潘功勝在2024金融街論壇年會上表示，本月公佈的貸款市場報價利率（LPR）會下行0.2-0.25個百分點，從落地情況來看，幅度爲潘功勝預計的最大值。

具體來看，這是繼2月5年期以上LPR報價單獨下調25個基點，7月兩個期限品種LPR報價分別下調10個基點之後的年內第三次下調，且下調幅度均爲2019年新版LPR報價改革以來最高。

東方金誠首席宏觀分析師王青解讀稱，本次LPR報價下調幅度超過政策利率降幅，或與近期銀行存款利率較大幅度下調，9月MLF操作利率大幅下行30個基點，以及降準落地等帶動銀行資金成本較大幅度下行有關。

目前，公開市場7天期逆回購操作利率是央行的主要政策利率，而在不久前的9月27日，央行下調公開市場7天期逆回購操作利率0.2個百分點，由此前的1.70%調整爲1.50%。在市場化的利率調控機制下，政策利率調整將會帶動各類市場基準利率調整，這也表明市場化的利率調控機制進一步健全，利率傳導渠道有效疏通。

還有接近央行人士告訴記者，LPR下降將大大減輕房貸借款人利息負擔，並有力促進消費。今年以來，5年期以上LPR累計下降了60個基點，對新、老房貸都是重大利好。對於即將買房貸款的人來說，利息成本更低。對於存量房貸借款人來說，今年以來LPR下降的0.6個百分點，加上各商業銀行10月25日統一批量調整的存量房貸利率平均約下降0.5個百分點，今年房貸利率降幅可能超過1個百分點。

值得注意的是，因房貸定價規則是在重定價日按照最新LPR確定新的重定價週期的利率水平，存量房貸利率下降一般需要分步兌現。

例如，北京某存量房貸借款人，重定價日爲每年1月1日，目前房貸利率爲4.75%（2024年1月1日的LPR＋55BP），則其房貸利率下調可分兩步：第一步，10月25日，商業銀行批量將房貸利率在LPR上的加點調整至-30BP，該房貸利率調整爲3.9%（LPR-30BP），調整幅度爲0.85個百分點（4.75%-3.9%）；第二步，2025年1月1日，房貸利率按照最新一期LPR重新計算，若12月份公佈的5年期以上LPR爲3.6%，則該房貸利率調整爲3.3%（LPR-30BP）,調整幅度爲0.6個百分點（3.9%-3.3%）。兩步調整完畢後，2024年該房貸利率累計下降了1.45個百分點，按照100萬元貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元，每月月供減少超過800元。

展望未來，王青預計，年內LPR報價可能將保持穩定。一方面，9月政策利率下調幅度較大，四季度將進入政策效果觀察期，繼續降息的可能性較小。這意味着LPR報價的定價基礎會保持穩定。另一方面，當前銀行淨息差處在歷史低位，這會制約報價行持續壓縮LPR報價加點的動力。

在他看來，四季度的重點是在10月LPR報價下調後，引導企業和居民貸款利率，特別是新發放居民房貸利率較大幅度下行。展望未來，着眼於促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調空間。