2018年廣州樓市成績單:房價有起落 穩字仍當頭
由於從去年年中開始市住建委不再公佈官方統計數據，直接導致2018年全年樓市成交量和成交價失去了權威數據，只能依靠各家市場研究機構內部的監控數據和統計數據。
南都記者查詢了包括廣州中原研究發展部、合富研究院、保利研究院、本站地產、廣州市中介協會等機構的數據，由於口徑不同和覆蓋的時期不同，各家數據之間難以互相交叉驗證。
因此，南都記者關於2018年廣州樓市盤點主要引用數據較爲詳盡、覆蓋範圍較爲廣泛的廣州中原研究發展部的報告(下稱中原報告)，只在個別地方引用其他機構的數據進行參考。
根據中原報告的數據，2018年廣州樓市成交量大幅下降，其中一手房成交量(按網籤宗數計算)同比下降18 .9%，網籤面積創下最近8年的新低，而一手房均價則穩中略漲，漲幅爲5%；2018年全市二手房成交量則同比下降23 .2%，爲最近5年首次成交同比下降，但成交均價同樣穩中略漲，價格同比漲幅爲9 .2%。
由於從2017年開始樓市調控，導致廣州部分一手房網籤速度較慢，部分原本在2017年成交、應該計入當年成交量的房源被延遲至2018年網籤，相應被計入2018年成交量，因此中原報告對這部分異常數據進行調整。
一手房網籤面積創近8年最低
中原報告顯示，在數據調整前，其監控的陽光家緣2018年一手房成交宗數爲89982宗，同比上升1 .7%，但經過調整後的數據爲760 56宗，同比下降18 .9%。
同樣是使用調整後的數據，從年度橫向對比看，2018年全年廣州一手房網籤量在最近8年中偏低，全年網籤面積807萬平米爲近8年最低，如果按網籤宗數進行對比，2018年數據爲近8年倒數第三。
南都記者查閱其他研究機構的數據顯示，合富和保顧聯合發佈的2018樓市總結報告裡給出的2018年1-11月廣州商品住宅成交面積約爲750萬平米至800萬平米，另第一太平戴維斯數據爲2018年前11月廣州九區成交面積爲600萬平方米，這兩家的數據雖然口徑不同，但大致估算和中原報告近似。
至於一手房成交量同比大降的原因，中原報告也表示，一是從市場趨勢來看，重大調控出臺的次年市場表現均不理想，2017年3.30調控直接導致了2018年成交量下降，二是今年大部分時間一手樓盤面臨備案價、預售證發放效率等問題以及經濟大環境影響，購房者觀望氣氛濃。
在成交均價方面，由於樓市調控措施導致網籤價格難以反映市場真實情況，中原報告也採取了替代方法，通過對全市各區熱點項目的銷售均價進行統計分析，得出數據是2018年12月末廣州一手銷售均價爲27200元/㎡，比去年同期漲3%，在成交活躍度較低的市況下，大部分項目售價保持平穩，不輕易變動價格。
由於今年春節假期較晚(2月中下旬)，不少買家3月中才陸續迴流。導致一季度表現疲軟，維持每月50萬㎡的成交低位，傳統旺季“3月小陽春”無顯著特徵。4、5月對比一季度略有改善，但由於樓市調控以及開發商推貨節奏放緩影響，市場表現一般。
此後從6月-9月份成交量較年初增加，到了10月中旬廣州市住建委公佈了調控優化措施，在此期間各區都在等待優化措施落地，導致10、11月成交大幅減少，直至11月下旬-12月初各地政策落地後成交量在12月才被充分釋放，表現出“翹尾行情”。
中原報告顯示，從戶型佔比的變化情況看，2018年年初佔比達50%的90-120㎡單位(中戶型)成交量逐漸降低至42%；而90㎡以下單位(小戶型)成交佔比突破三成，120㎡以上大戶型亦受到買家追捧。
對於上述變化的原因，報告指出，這一定程度上反映了隨着購房單價提高，更多買家願意選擇“小戶型，低總價”項目入手，而資金充足的買家大多選擇大戶型單位；另一方面，對於房企而言，增加小戶型單位，並加強對疊拼、複式產品的研發供應可視爲對近年“高地價”的一種應對措施，表現了房企希望通過推出低總價、實用率高的單位降低樓價對買家購置意願的影響。
新發預售證樓盤面積創近4年新高
中原報告的數據顯示，廣州2018年新發放預售證的一手樓面積達1086.45萬㎡，創近4年新高。另一方面，由於成交面積下降，2018年出現自20 14年以來的又一次“供大於求”。分區域看，2018年荔灣供應面積達105 .74萬㎡，成爲老城區中供應量最大的區域，該區熱門板塊廣鋼新城迎來推貨潮。如華髮中央公園、振業天頌、保利碧桂園公園大道等全新項目相繼入市。整個廣鋼板塊2018年供應73 .05萬㎡住宅，佔荔灣總供應量的70%。
相比之下，2016-2017年間推貨能力較強的天河區2018年供應量大幅下滑，僅供應34.49萬㎡，同比下跌37%，主要原因是牛奶廠板塊進入銷售尾段；此外，由於天河區近3年無公開宅地掛牌，未來一手住宅供應將高度依賴舊村改造項目，故一手供應將更加緊缺。
外圍區方面，五區供應量均有所增加，其中番禺供應120 .14萬㎡住宅，同比上漲1 .6倍，無論總量、同比增幅均表現搶眼。該區供應主要得益於大盤亞運城年初、年末兩個時間段推貨，其累計供應77.82萬㎡住宅，佔番禺總供應量65%。此外，花都、南沙、增城三區供應量增幅亦較爲明顯。
B 二手房：七成房源報價略降
中原報告的數據顯示，2018年廣州市二手房交易登記數爲102199宗，同比上年同期(133157宗)大幅下滑23.2%，爲近5年首次成交下滑的年份。價格方面，2018年二手房網籤均價爲25350元/㎡，價格漲幅出現明顯收窄，漲幅從2017年的23.8%下跌至2018年的9.2%，價格逐漸趨向穩定。
對於2018年廣州二手樓市遇冷的原因，報告也進行了分析。首先是2018年樓市信貸環境偏緊，廣州首套貸款利率爲一線城市中最高，同時全年平均利率均處於高位。利率的上調，很大程度上遏制了市場需求，部分改善型買家置業成本提升，從而轉爲觀望狀態。2018年由於銀行貸款額度相對緊張，各大銀行均選擇上調貸款利率，二套平均貸款利率上浮15%-20%已爲常事，整體貸款利率呈現逐步上揚的趨勢。而進入第四季度後，貸款額度稍有好轉，整體貸款利率出現回調的跡象，但整體仍居高位水平。2018年11月，廣州首套平均貸款利率爲5.62%，同比2017年同期淨增0.31%。
其次，在調控政策下，購房者的觀望情緒持續升溫。2018年上門看房客戶數量遠不如2017年，購買週期亦有所延長。而在業主方面，中原報告監測發現2018年新增放盤量同比2017年下滑近三成，在目前樓市下行階段，客戶入市意願不高，若想加快成交，可能需要降價讓利出售。因此，部分不願降價業主選擇觀望後市走勢，靜待更好的出手時機，導致整體放盤量有所下滑。
報告還表示，由於二手樓市成交活躍度較低，業主心理價位鬆動，“以價換成交”的現象愈發普遍。從近兩年新增房源的報價情況來看，2017年報價下調房源佔比基本集中在35%-45%左右，而今年下調房源基本在70%左右，中心區表現尤其明顯。其中，天河、荔灣、越秀、海珠等高價區域下調盤源佔比最高分別達76 .5%、74 .6%、73 .3%、71.9%，並且其下滑幅度亦相對明顯，分別爲3.2%、3.3%、2.5%、2.7%。
另據廣州中原研究發展部監測，近年來中心區二手住宅成交量佔比逐年下滑，20 16- 20 18年中心五區成交佔比分爲56.1%、52.2%、44.4%。而外圍區則因交通便利度逐年提高，而且價格低窪加上房源相對較新，成交持續佔比逐年增大。2018年外圍四區成交佔比爲55 .6%，，同比淨增3.4%。另外，據監測，2018年二手住宅成交量最多依然爲番禺區，共成交14496宗，已連續4年成功奪魁。
採寫：南都記者 魏凱