專款到位！南京“拆遷大幕”拉開！補償款曝光...
城中村改造，是住建部從2024年自上而下重點推動的工作。
住建部相關負責人曾公開表示，2024年住建部將有序推進城市更新:全國將再改造5萬個老舊小區。5萬 個小區，真的不少了，非 常大規模。
城市更新很燒錢，上一輪2014年那波，之所以能掀起全國棚改潮、無數拆遷戶一夜暴富，主要得益於央媽大規模發錢。
南京一直致力於城市更新和改造工作，打造宜居、韌性、智慧城市。特別是南京晉升爲特大城市，城中村的居民們，更是對此充滿了期待。
房屋老舊、設施落後，髒亂差！緊鄰市中心，與繁華的城市顯得格格不入。南京一大批“城中村”，想要拆遷！
但這次與10年前不同的是，不再直接給拆遷戶發錢，而是保留房票。
因爲發給你錢，你可能不會再去買房（之前的回改房已經夠住），發房票呢？你只能用於買房 ，對於樓市提振、去庫存是明顯的利好，目的也就達到了。
目前廣州、成都、南京等35個超大特大城市，已拿到近8000億專項借款支持，而且還只是剛開始。
千萬不要小瞧這次ZF城市更新的決心和魄力。如此大規模投入，城中村改造絕對是2024年全國各地重點工程，政府重視程度不言而喻。
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南京專款落地
城中村改造全面啓動！
今年2月，南京城中村改造，全面啓動！南京成爲全國首批、省內首單城中村改造項目專項借款落位城市。
政府官網顯示，國家開發銀行江蘇省分行已爲秦淮、鼓樓、雨花、六合、江寧麒麟科創園等區一批項目，成功發放全國首批城中村改造項目專項借款。
據悉，此次借款主要用於項目前期工作、徵收補償安置、安置住房建設以及安置住房小區的配套基礎設施建設等。
雖然具體借款金額沒有對外披露，但保守估計，南京此次城中村改造，起碼首批註入得有上億資金！
目前，南京較爲知名的城中村有：秦淮老門西地區、玄武區的雙拜巷、雨花臺區能仁裡、鼓樓區的黃家圩等地。
結合此前南京公佈了城市更新重點區域，秦淮區有老城南片區，雨花區有西善橋片區，鼓樓更新重點在鐵北片區、下關濱江片區，這些都將是城中村改造的重要參考。
再加上，此前南京公佈《2024年南京市城市更新項目實施計劃》，2024年被列入居住類更新的項目有：石榴新村、樂業村、新堯新城、小松濤巷、六合文廟片區等，這份名單或許和首批城中村改造有一定重合。
對於居民來說，城中村改造最直接的影響除了居住環境的改善，還有拆遷補償。
去年10月，政府網發佈了一份文件——《市政府關於重新公佈徵地區片綜合地價執行標準的通知》江南六區徵地區片範圍及區片綜合地價執行標準首度曝光。
江南六區範圍：玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區。
江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區徵地區片綜合地價由相關區政府負責調整或者重新公佈。
根據這份執行標準，江南主城六區被分爲三個類別，區片範圍及區片綜合地價執行標準出爐，各類別補償標準不一。
①、一級片區
在一級片區內，綜合地價執行標準曝光，區片綜合地價執行標準16.41萬元/畝，土地補償費3.2萬元/畝，安置補助費9.25萬元/人，基準人均土地0.7畝/人。
一級片區涵蓋江南六區，涉及玄武區紅山街道、孝陵衛街道，秦淮區光華路街道，建鄴區興隆街道等地，具體範圍曝光。
②、二級片區
二級片區內，區片綜合地價執行標準12.45萬元/畝，土地補償費3.2萬元/畝，安置補助費9.25萬元/人，基準人均土地1畝/人。
二級片區涵蓋玄武、秦淮、建鄴、棲霞、雨花臺區，涉及街道的具體範圍曝光。
③、三級片區
三級片區內，區片綜合地價執行標準9.37萬元/畝，土地補償費3.2萬元/畝，安置補助費9.25萬元/人，基準人均土地1.5畝/人。
三級片區涉及棲霞、雨花臺區，具體範圍曝光。
值得一提的是，自2023年1月1日起徵收農民集體土地區片綜合地價，按照本標準執行。
3、執行有效期
本通知自公佈之日起施行，有效期至2025年12月31日
除了南京市發佈文件之外，去年9月底江蘇省也發佈了《關於重新公佈江蘇省徵地區片綜合地價最低標準的通知》！
這份文件，重新公佈了江蘇省各區的綜合地價的補償標準，並分成了四個類別。
南京市玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、浦口區、棲霞區、雨花臺區、江寧區屬於一類；
南京市六合區、溧水區、高淳區屬於二類。
具體標準如下：
全省徵收農民集體所有農用地區片綜合地價最低標準，一、二、三、四類地區分別爲每畝64000元、55000元、47000元、40000元；
全省徵收農民集體所有農用地的土地補償費最低標準，一、二、三、四類地區分別爲每畝32000元、27500元、23500元、20000元；
安置補助費最低標準，一、二、三、四類地區分別爲每人32000元、27500元、23500元、20000元。
地區分類不作調整，按照新的行政區劃重新公佈。自2023年1月1日起徵收農民集體所有農用地區片綜合地價，按照上述標準執行。
從南京市最新公佈的六區補償標準來看，區片綜合地價和安置補助費均遠遠超出江蘇省最低標準，土地補償費和江蘇省最低標準一致。
上面兩份文件均爲農用地的徵地補償標準。
而在去年7月底，南京公佈了關於徵收集體土地涉及房屋住宅的安置辦法。共計兩份文件，分別爲《南京市徵收集體土地涉及房屋補償安置辦法》和《南京市徵收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》徵求意見稿。
具體的補償協議，補償標準大家可自行查閱官方文件。
《南京市徵收集體土地涉及房屋補償安置辦法》：
https://www.nanjing.gov.cn/zdgk/201605/t20160510_1056892.html
《南京市徵收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》：
https://www.nanjing.gov.cn/xxgkn/zfgb/202310/t20231027_4042456.htm
去年三季度以來，南京對於拆遷補償的公告頻頻發佈，近期南京也有不少主城區域進行了大規模的徵地（秦淮區、棲霞區、雨花臺區、江寧區、浦口區等），南京城中村改造正在加快推進。
各區重點改造小區公佈
南京城中村改造 提速！
眼前，一邊是高樓大廈，一邊是破舊房子，給人一種很強的割裂感。
今年以來，浦口區、棲霞區、鼓樓區、雨花臺區、秦淮區都相繼啓動，城市更新綜合整治前期研究工作。
鼓樓區更新改造的26個小區。包括北京西路76號、北京西路70-1號、鳳凰花園城金陵園、漢北街8號等。
玄武區更新改造的15個小區。包括櫻海公寓、石婆婆巷小區（單號）、晏公廟新村、鎖金村5號等。
雨花臺區改造小區包括泰山公寓、天虹山莊、福潤雅居南區。
建鄴區改造小區包括湖西村、楓雅苑等。
老舊小區更新改造能極大提高居民幸福感，是南京重要民生項目之一，2024年南京計劃改造105個老舊小區，共涉及775幢房屋，惠及2.45萬戶居民，總建築面積約188萬平方米。
其中，江北新區1個、玄武區15個、秦淮區16個、建鄴區10個、鼓樓區26個、棲霞區3個、雨花臺區3個、江寧區2個、溧水區29個。
南京城中村其實還好，佔比沒有那麼大。相比之下走在改革開放前沿的深圳，其城中村規模才叫一代人的印記。
相信“深飄”的年輕人都有感觸。密密麻麻的蜘蛛網天線，蜂窩煤一樣的筒子樓，陰暗潮溼逼仄的居住環境，尤其是陰雨天，樓道、房間裡蟑螂那都是司空見慣。
此次政府下大力氣要從城中村改造入手，其目的之一：
消除一些年代久遠、失修嚴重的城中村的安全隱患；
另一方面，城中村改造也是拉動內需、穩定經濟的手段之一。
不僅在於推動經濟復甦和就業增長；
它與“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房建設具有同樣的重要地位。
這是一項大型基礎設施建設，將帶動各種材料、家電、傢俱和裝修等產業鏈上下游的消費，提高就業率，成爲經濟穩定的支撐。
而央行在2024年初重啓PSL（抵押補充貸款），支援“三大工程”建設的目的也正是如此。這一次央行投放了3500億，相當於給市場放水。
有媒體測算，本輪特大城市城中村改造面積13.4億平，總投資額或達8.2萬億。
南京方面，城中村待改造面積達到了4067萬平，蛋糕盤子非常大。
據介紹，南京採取拆除新建、整治提升、拆整結合三類方式，既不會激化羣體矛盾，又能確保城市更新的意義。
這一招跟以前不同， 以前是地方ZF和開發商來談，現在地方成爲徵地、拆遷的主體，直接跟村民談判。
而且高層還明確了主要在特大城市和超大城市進行，不會像以前那樣全國大拆大建。大城市供需關係依然緊張，在超大特大城市進行，既能抑制房價過快上漲，又能吸引年輕勞動力人口涌入，符合大政方針。
那麼大家可能會好奇了 ：現在這麼多救市政策，爲什麼房價還在跌？
其實是因爲房價太高，居民槓桿率太高。現在ZF搞的這些大工程，雖然長遠來看是增加調控籌碼，對衝樓市泡沫風險。
但短期內，房地產還是產業支柱，不能讓它垮掉（重新藉助外力扶起來）。
總的來說，國家正在努力加快房地產轉型，讓底層人有房住，讓商品房迴歸商品需求。
保障性住房多了，對普通老百姓其實是好事。
以前我們對經濟悲觀，但現在這些措施讓我們看到了希望。
當務之急，穩樓市、促就業、拉內需，把經濟從通縮的邊緣拉回來。
現在內外部形勢，必須先穩住經濟發展，其他都能慢慢修補。因爲現在的就業太不樂觀。。。消費起不來。
那城中村改造能起到什麼作用呢？
有機構測算，21個超大特大城市的城中村改造，可直接產生超10萬億的投資，如果再算上上下游的產業鏈，那就更不用說了。要知道去年全國房地產開發投資也才11萬億。
大家知道房地產的重要性了吧，大而不能倒（一旦倒了對上下游產業都是致命性打擊），“房住不炒”的基本共識不會變，只是前面用力剎車過猛，現在換個方式，讓它再轉起來而已。
未來我們樓市會學習新加坡雙軌制，2條腿走路：保障房保障城市收入低的人羣，在其內部流通，自住沒問題；好房子迴歸商品屬性，能賣多少價市場說了算。