這會不會是房地產的底牌了？

昨日，樓市迎來了一波狂歡。在國新辦的發佈會上，央行宣佈了一系列金融支持政策，旨在爲樓市注入活力。商業銀行被引導將現有房貸利率降至接近新發房貸利率的水平，預計平均降幅約0.5個百分點。同時，全國二套房的最低首付比例從25%降至15%，實現了首套房和二套房首付比例的統一。此外，央行還計劃下調存款準備金率0.5個百分點，爲金融市場注入約1萬億元的長期流動性。

小編來解釋一下金融市場的互換便利。符合條件的證券、基金、保險公司可以使用自己持有的債券、股票ETF、滬深300成份股作爲抵押，從央行換取國債、央行票據等高流動性資產。這項政策將大幅提升相關機構的資金獲取和股票增持能力，而且，通過這個工具獲取的資金只能用於投資股票市場。央行行長表示，如果效果好，未來可能會有更多資金注入。

股市方面，9月24日的表現相當亮眼——開盤2770點，午盤休市2814點，下午開盤2840點，收盤2863點，形成了一根大陽線。多元金融、保險和證券板塊領漲，漲幅分別爲7.51%、6.28%、5.89%，而房地產板塊漲幅爲2.66%，稍遜一籌。

小編之前分析過517新政和924新政的不同之處。517新政更注重樓市的增量，而924新政則聚焦於存量。517新政實施後，6月份樓市銷量達到頂峰，但隨後的7月和8月銷量回落，顯示出新政效果的減弱。

在市場下行週期中，剛需幾乎消失，改善型客戶不出手的主要原因並非首付比例。首付從20%降至15%，如果LPR-50BP不變，月供實際上會增加。只有首付和利率都降低，尤其是利率降低更多，才能稍微減輕購房者的壓力。小編做了兩個表格進行比較：第一個是首付比例從20%降至15%，LPR-50BP不變，月供增加了286元；第二個是首付比例15%不變，LPR-50BP和LPR-100BP，100萬房款，85萬房貸的情況下，月供減少了213.9元，購房總成本減少了5.14萬元。

如果房價下跌幅度超過5.14%，那麼節省的利息就會被房價下跌所抵消。這聽起來可能有些殘酷，但事實確實如此。

存量房貸的利率下調，對於之前高位站崗的房貸業主來說是個好消息，但銀行可能就沒那麼開心了。提前還貸會導致銀行資產減少，負債增加；客戶斷供會增加不良資產；房貸利率下調會降低銀行的資產收益。在當前樓市狀況下，銀行的任何舉措都只能緩解尷尬，難以改變現狀。2024年上半年國有銀行中期報告顯示，六大國有銀行的平均淨息差已經降至1.54%，上市的地方銀行中，最好的常熟銀行淨息差爲2.12%，而無錫銀行僅爲1.51%。隨着存量房貸降息，年末的淨息差可能會進一步下降。銀行保住淨息差的兩種方式是：減少不良資產率和降低存款利息。目前一年期六大國有行的存款利率爲1.35%，商業銀行爲1.55%，未來可能會降至1.2%。如果活期存款利率降至0，資金不再流動，大家口袋裡的錢的實際價值就會不斷下降。

小編之前寫過一篇關於樓市翻身的文章，提到了人造股市和居民收入是最後兩種有殺傷力的武器。從昨天國新辦會後的股市反應來看，人造股市可能會有所表現，至少券商股會有一波行情。然而，居民收入的增加在短期內似乎有些困難。上月的城鎮調查失業率爲5.3%，16-24週歲調查失業率爲18.8%，均爲今年最高值。外貿受阻，貨幣流通不暢，內需不振，這些政策在往年可能立竿見影，但在今年似乎都失靈了。如果深入分析原因，可能是因爲大家口袋裡真的沒有錢了。

美聯儲最近降低了50個基點的利率，存量房貸也將降低50個基點。大水漫灌的時代似乎即將到來。央行手中的牌幾乎已經明牌，如果再不贏下，剩下的牌就很難打了。