展望2025｜房地產十大趨勢：洗牌、賺慢錢，比拼“好房子”
2024年，是房地產行業“止跌回穩”的關鍵一年。自“9·26”中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”後，新房及二手房成交量均出現明顯回升，核心城市二手房價格有所趨穩。
2024年12月，中央政治局會議提出“穩住樓市”，中央經濟工作會議再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，爲2025年樓市定調，釋放了更加堅定的穩樓市基調。因此，業內預計2025年各項政策加力有望帶動市場預期修復，但房地產全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處於築底階段。
在政策大方向確立之後，2025年房地產市場的趨勢成爲樓市供需雙方的關注點。展望2025年，新京報貝殼財經記者梳理出十大前瞻趨勢，包括按套內面積計價、大力實施城市更新等。在買方市場背景下，房企仍將加速洗牌，並且探尋轉型之路，由賺快錢轉向賺慢錢。同時，房企致力於建設好房子，推出高“質價比”“滿裝交付”的產品。對於購房者而言，可以期待擁有更多的公共活動空間、更好的社區環境以及更舒適的居住體驗。
1、大力實施城市更新
2024年12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。住房城鄉建設部相關負責人表示，2025年要大力實施城市更新，謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，並鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
從目前來看，各地積極推動城市更新行動，正探索由“開發方式”向“經營模式”轉變，植入新業態、新功能。與此同時，城市更新需要加速構建自身的可持續發展新模式，在治理、投資、融資、實施等方面加強創新、持續探索。
中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心主任秦虹認爲，城市更新的核心是生活方式的更新和生產力的更新。一方面，要注重生產力的更新提升，通過打造新空間、升級新產業、創造新生態、帶來新消費，取得長久的運營收益和投資回報。另一方面，要注重金融創新，圍繞產業做資產，堅持大資管的更新理念，將未來現金流資本化，在資本市場中實現資產價值的最大化。
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城市更新既能有效拉動投資、助力產業迭代升級，還可促進房地產業、消費轉型提質，有着巨大發展潛力。
2、更多城市按套內面積計價
2024年年底，“取消公攤”成爲熱門話題並登上微博熱搜，尤其是河北張家口市發文逐步推進“取消公攤”以及湖南衡陽市提出“實行套內建築面積計價”，引起了民衆的廣泛討論與關注。不止是張家口市、衡陽市，去年以來，合肥市、湘潭市、肇慶市以及廣西壯族自治區等地，也都提出過要探索套內面積計價。值得關注的是，套內面積計價會給購房者帶來哪些利好？
對此，中指研究院市場研究總監陳文靜表示，事實上，計價方式的變化對房價的影響較小，但按套內面積計價有利於購房者更直觀地瞭解實際價格，減少信息不對稱引發的糾紛，促進商品房銷售行爲進一步規範。
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後續將有更多城市跟進出臺“實行套內建築面積計價”的相關規定。
3、推行房屋養老金
目前，我國存量住宅市場及部分地區的老舊房屋體量大，但是現存的住宅專項維修資金體量小，難以滿足現有房屋維修及改造的需求。2024年8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上，住房城鄉建設部副部長董建國表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制。
事實上，2023年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險和養老金三項制度中自選一項或多項試點。按照財政部和住建部發文，2023年第一批試點城市中，廣州、北京、上海等獲准試點房屋保險制度，青島、杭州、寧波等地試點房屋定期體檢制度，天津、上海等地開展房屋養老金制度試點。經過一年試點，部分城市已經率先有突破性的進展。
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試點城市是房屋安全管理長效機制的先行者，有利於未來房屋體檢、房屋養老金、房屋保險更廣泛地推廣。
4、“智造”化
近年來，建築機器人持續“走紅”，“像生產汽車一樣生產房子”的實踐正在諸多房企的參與下展開。
在可持續發展的要求下，建築業尋求升級轉型，隨着智能建造技術逐步發展，建築工地也呈現出另一番面貌。聚焦房地產行業，衆多房企積極佈局並將智能建造視作重要賽道，以探索建築施工的數字化、工業化轉型。而通過新一代信息技術與建築業的深度融合，目前，智能建造、綠色建造、裝配式建造等新型建造方式應運而生，引領建築產業邁向標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、信息化管理和智能化維護的新階段。比如，由中建三局自主研發的國內首個雙平臺工業化造樓機，通過聯合驗收正式投入使用。
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智能建造是建築業發展的必然趨勢之一，也是建築業轉型升級的重要抓手，是行業由勞動密集型生產方式向技術密集型生產方式轉變的必經之路。
5、建設“好房子”
2024年，《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》發佈。其中首次提出，鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。北京此次新政與南方城市的一些設計理念接軌，類似於“第四代住宅”概念。第四代住房又稱庭院房、立體園林生態住房或城市森林花園建築，是綠色建築的衍生品。
第四代住宅也被認爲是“好房子”的代名詞。住建部曾公開稱，所謂“好房子”應該是綠色、低碳、智能、安全的。而從房地產市場發展過程來看，正處於由“有沒有”向“好不好”轉變的關鍵時期。在當前樓市供大於求的背景下，“好房子”建設是歷史發展的必然，也是房地產新發展模式的必然要求。
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高品質商品住宅設計導則將帶來更高質量的居住環境。購房者可以期待擁有更多公共活動空間、改善的社區環境以及更舒適的居住體驗。
6、房企加速洗牌
2024年房地產市場處於深度調整之際，百強房企銷售額整體呈現下降態勢。根據中指研究院和億翰智庫發佈榜單顯示，2024年，銷售總額超千億房企11家，較2023年減少5家；百億房企86家，較2023年減少30家。其中，保利發展守住“榜一大哥”的位置，萬科跌出前三，綠城、華潤置地位次上升。2023年“保海萬”的排名發生改變，房企銷售額“前三”格局被改寫。
2025年，預計在“好房子”建設、項目融資“白名單”、保交房等仍將是2025年供給端持續落位的聚焦點，改善企業資金環境，繼續修復企業和購房者市場預期。不過，雖然有一系列政策“組合拳”，房企化債工作取得突破性進展，但是流動性風險仍然存在，行業洗牌仍將持續。
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從追求規模到追求利潤，房企更加穩紮穩打，甚至放棄短期規模效應以求長遠發展。
7、輕資產，賺“慢錢”
在房地產下行週期，房企不斷探索新發展模式。從目前來看，房企正從傳統開發模式中逐漸分離出來，形成獨立的輕資產賽道。
通過轉讓剝離甩掉重資產包袱，保留並大力發展輕資產業務，包括代建、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等。比如招商蛇口成立商管輕資產管理平臺，華潤置地通過華潤萬象生活發展輕資產商管及物管業務。
輕資產運營管理業務成本低、收益高，增長空間可觀。通過輕資產轉型，企業可以減輕資產負擔，優化資產結構，提升企業的市場競爭力和盈利能力。2024年中國鐵建地產公佈了其在成都代建項目的銷售業績突破100億元。此外，更有很多企業成立獨立的部門或者子公司。
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輕資產佔用資金小，適應性與靈活性較高，將有更多的房企憑藉專業經驗和技術，向管理者和服務商的角色轉化，豐富獲利方式，更有助於企業增強競爭力。
8、樓市轉向買方市場
早在2023年，中央政治局會議提出“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢”，此後多部委明確房地產政策優化方向，各地政策持續落地。據中指研究院統計，2024年，我國房地產政策應出盡出，圍繞“穩樓市”，一系列政策組合拳持續發力。截至2024年12月27日，全年政策出臺數量達780餘條。
而從2024年可售庫存來看，50個代表城市可售面積小幅下滑但仍處相對高位。截至2024年11月末，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清週期爲21.2個月，較2023年末延長3.6個月。種種跡象無不說明，中國房地產市場已從賣方市場轉向買方市場。
預期：
在供求關係發生重大變化的房地產市場，做到“止跌回穩”需要供給、需求雙管齊下，在消化存量與優化增量上發力。
9、“滿裝”交付
精裝交付已成房地產市場的常態，但是貨不對板、華而不實等問題仍頻遭詬病，且交房後業主仍需投入時間和精力進行後續的裝修工作。針對此現狀，很多房企陸續推出了“滿裝交付”。
“滿裝交付”是在精裝交付的基礎上，還提供家電、收納櫃體等一站配齊的服務，做到真正“拎包入住”的體驗。整體而言，是一種以用戶爲中心的交付模式，通過提供更高標準的裝修服務，減少業主在裝修上的時間和精力投入，同時也提升了居住的舒適度和滿意度。例如北京萬科東廬、北京建工·嘉境裡、長安華曦府等項目都提出了“滿裝”的概念。
克而瑞分析人士認爲，“滿裝交付”項目的產品定位以剛需、剛改爲主，主要還是基於這類客羣更注重功能、實用性，以及性價比，而“滿裝交付”正切中了其需求點。
預期：
“滿裝交付”爲市場帶來了新方向。但能否給予更多包括風格、功能等多方面的選擇或定製，以擴大受衆範圍仍值得關注。
10、“質價比”成新標準
在2024年的房地產市場上，“質價比”成爲買房的新標準。所謂“質價比”，是指在具備基本相同的功能基礎上，質量與價格的比值。具體來說，“質價比”是指同等價格下，產品的品質越高，其質價比指數就越高 。
質價比直接關係到購房者的實際利益，高質價比的房產意味着在相同的價格下，購房者能夠獲得更高品質的住房條件和更好的居住體驗，因此質價比受到買方市場的重視。爲此，房企在住宅產品打造中，也更加重視產品的“質價比”，並將“質價比”作爲衡量其市場競爭力的重要指標。
預期：
在競爭激烈的房地產市場中，高質價比的項目往往能夠脫穎而出，吸引更多市場關注。
新京報貝殼財經記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 趙琳