隱形“地產新勢力”：年賣房超百億，地鐵公司坐上房地產牌桌

2023年，全國商品房銷售面積創下近十年以來的新低，百強房企銷售總額同比下滑超過15%。

房地產行業洗牌之際，地鐵公司開始坐上牌桌。

近日，31家地鐵公司陸續公佈2023年年度報告。據易居研究院統計，已公佈年報的地鐵公司中，有7家公佈了房地產開發收入，其中蘇州軌交、京投公司（北京地鐵母公司）、成都軌交和廣州地鐵2023年房地產開發收入同比增長均超過了40%，增幅遠超房地產行業平均水平。

有“地鐵公司盈利之王”“最會搞副業的地鐵公司”等稱號的深圳地鐵手握千億貨值土儲，去年房地產開發收入雖然有所下滑，但仍達到147億元，對其整體營收的貢獻度超過58%。

近年來，越來越多的地鐵公司加入了“以房養鐵”的隊伍，濟南軌交已成爲當地市場上持有待開發土地最多的開發商之一，廈門地鐵TOD則喊出了2024年“勢破百億”的口號。

兩家地鐵公司賣房收入超百億

根據交通運輸部數據，截至2023年年末，全國共有55個城市開通運營城市軌道交通，運營里程已超過一萬公里。

近期，31家地鐵公司陸續公開年報，據易居研究院統計，有25家地鐵公司去年的營業收入同比增長，主要原因是地鐵客運量大幅增長，但也有6家營收下滑。

這些地鐵公司中，深圳地鐵、京投公司、成都軌交、蘇州軌交、廣州地鐵、青島地鐵、武漢地鐵7家公司公佈了其房地產開發收入。

其中，深圳地鐵和京投公司房地產年營收超過了百億——2023年深圳地鐵房地產開發收入達到147.2億元，京投公司則是113.2億元。此外成都軌交去年的房地產收入是99.9億元，也接近百億，同比增長了60%。

蘇州軌交的房地產開發收入增幅最高，年營收爲30億元，同比增長了124%。廣州地鐵房地產方面的營收爲24.7億元，同比增長41%。

不過，房地產市場的波動也給部分地鐵公司的房地產項目帶來了挑戰，例如青島地鐵和武漢地鐵，其2023年房地產開發收入均同比下滑。尤其是武漢地鐵，去年房地產開發收入僅爲1.8億元，下跌了97%。

在2023年全國商品房銷售面積創近十年以來新低的背景下，蘇州軌交、京投公司、成都軌交和廣州地鐵去年的房地產開發收入均實現了40%以上同比增長，遠超房地產行業平均水平。

上海易居房地產研究院諮詢中心總監姚臘認爲，這四家地鐵公司能夠取得如此成績，與其多年堅持的TOD發展戰略密不可分，一定程度上也可以看出TOD項目的韌性，其抗週期的能力較強。

TOD模式，即以公共交通爲導向的開發（Transit Oriented Development），指以地鐵、輕軌等公共交通爲中樞，建立集工作、商業、文化、教育、居住爲一體的城區。

目前，許多已開通地鐵的城市都在踐行TOD發展模式。地鐵的開通，對沿線房地產項目增值具有明顯促進作用，而地鐵公司能預先知道地鐵的開發時間表和線路，進而增加所拿土地的附加值，對地鐵公司來說，介入TOD開發比傳統房企更有優勢。

去年9月，中國城市軌道交通協會發布《關於進一步鼓勵和發展城市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用（TOD）的指導意見》，這是首份全國層面的TOD政策文件，對於促進各地開展TOD的開發和實踐具有重要意義。

地鐵公司踊躍開展“房地產副業”

地鐵造價高，但作爲公共交通工具，票價又相對較低，所以總體來說，地鐵運營業務並不賺錢，而房地產則成了地鐵公司的重要“副業”。

綜合查看31家地鐵公司2023年年度報告，除深圳地鐵、申通地鐵、常州地鐵外，大部分地鐵公司總營業收入與總營業成本的差額均爲負數，若加上政府補貼，歸屬於母公司淨利潤纔可以轉正。

但也有地鐵公司即便算上政府補貼，仍處於虧損狀態，比如加上政府補貼後蘭州軌交虧損依然達到6.53億元，佛山地鐵虧損1.19億元，瀋陽地鐵虧損0.72億元。

爲了反哺軌道交通建設運營，近年來隨着地鐵開通里程的增加，越來越多的地鐵公司啓動“軌道+物業”的模式，在軌道交通站點上方開發房地產和物業。

國內較早這樣操作的是深圳地鐵，得益於房地產開發投資，深圳地鐵一度被稱爲“最會搞副業的地鐵公司”，常年處於地鐵公司營收榜榜首，也曾是地鐵公司中的“盈利之王”。

深圳地鐵有兩大主要業務板塊，一是地鐵、鐵路運營及管理設計；二是“站城一體化開發”，即房地產開發，包括住宅、商業和保障房項目等。

2023年深圳地鐵實現營業收入251.5億元，其中“站城一體化開發”板塊實現營業收入147.23億元。儘管因房地產市場的疲軟，深圳地鐵的房地產開發收入同比下降了8.26%，但其對整體營收的貢獻度仍達到58.5%，超過地鐵和鐵路運營主業。

此外，深圳地鐵的盈利水平也較爲依賴房地產的情況，去年其地鐵鐵路運營及設計板塊毛利率爲-23.06%，而站城一體化開發板塊毛利率則達到37.4%。

根據《深圳市地鐵集團有限公司2024年面向專業投資者公開發行公司債券（第三期）募集說明書》，截至2023年9月30日，深圳地鐵站城一體化開發在建項目計劃總投資金額達到1915.56億元，已投資1040.78億元，尚需投資874.78億元；已獲取土地30塊，價值共計1177億元。

濟南軌交則被視爲濟南房地產市場上持有土地最多的開發商之一。從2019年到2022年，濟南軌交在濟南東站張馬片區、濟南東站核心區等片區拿地約34宗地，總面積超千畝。近期，濟南軌交操盤的首個房地產項目“龍泉府”入市在即。

2021年4月，廈門軌道集團旗下全資子公司“廈門地鐵上蓋投資發展有限公司”（以下簡稱“廈門地鐵TOD”）正式揭牌成立，專門瞄準TOD開發項目。這家公司成立第一年就斥資92.9億元拍得廈門溼地公園TOD地塊，項目總投資超過142.9億。2022年，廈門軌道集團又斥資125億元拿下三宗TOD地塊，2023年拿下海滄中心TOD附近地塊。在2024年的一場誓師大會上，廈門地鐵TOD喊出了2024年“勢破百億”的口號。

姚臘認爲，新形勢下軌道交通發展面臨的主要矛盾是資金，而TOD開發則是緩解軌道交通資金問題的重要路徑，地鐵公司應加快構建新發展模式，探索、培育並提升TOD項目“投融建管退”的能力，積極向城市綜合運營商轉變，預計重點城市也會陸續出臺扶持地鐵公司發展的相關政策。未來地鐵公司需要思考如何創新合作模式，如何整合產業鏈的資源，如何發揮各方的優勢，這既是挑戰，又是機遇。