一場官僚、奸商與刁民的遊戲？ 都更＆危老 理想與現實的落差

北市永春都更案延宕18年才正式復工興建。

六都危老重建計劃統計

前言在政策積極引導及民間大力投入下，都更與危老確已相對成熟，並累積一定成果；不過，從觀念理解到實務執行的理想與現實之間，仍存在着不成比例的落差，這種進入「深水區」後的多重障礙，已成爲後續推動都更成敗的關鍵，值得重視！

究竟是法規不完備？程序複雜？獎勵不足？專業障礙？房市景氣？人性貪婪？在每一個都更案或危老案的背後，都有一本說不清、理不完的帳。而且，成功個案的經驗，幾乎無法複製或套用；失敗案例所卡住的問題，也依然無法突破。

房地產市場的專業分工與複雜程度，絕非一般民衆透過房屋交易就能理解的，而都更與危老的專業領域，更是在複雜的法規基礎上，進一步融合了建築、地政、財務、房市…等面向，絕不是一套簡單的數學算式就能講的清楚，也造成一般民衆的認知障礙；加上缺乏信任基礎，所有的猜忌與批判，便成爲專業之外的另一個戰場，一知半解或存有私心的錯誤引導，往往變成都更、危老案失敗的關鍵。

無可諱言，都更條例自民國87年至今，在種種錯綜複雜因素交相影響下，都更、危老之路已經走偏了，解決之道最關鍵的就是「換腦袋！」不論民衆、建商乃至政府都需要再教育。唯有導正民衆的觀念，配合政府執行公權力的決心，加上建築業的努力，臺灣的都更、危老才能大步向前，邁向全新的里程碑。

談到都更，印象中就是厚厚幾大本的法規、建築圖說、估價數字…，對一般民衆而言，這洋洋灑灑幾萬字的「天書」！沒有一點相關領域的基礎，根本看不懂。於是，專業，就形成了障礙；障礙，就變成了恐懼；恐懼，就產生了抗拒！

所謂的「官僚」，倒不是指政府單位或公務人員的服務態度，而是指整套「公務體系」的作業程序！寶舖建設副總經理陳松林表示，因爲一切都要「依法行政」、「於法有據」，所以從法規檢討、建築設計、價值估算…，各式各樣的審查程序，每一項幾乎都要協同好幾個局處單位進行實質審議，而每一項專業審查，也不是對比一下資料，甚至打打計算機就能有結果。於是，複雜的程序拉長了時間，時間一長，內、外部變數與各項不可控的成本也隨之增加。

陳松林指出，都更或危老改建作業一旦啓動，光是前期的住戶整合協調，至少就得花上三、五年，好不容易談出個結果，將重建計劃書送進主管單位，又面臨各式各樣的審查會議，就算是「一路綠燈」的順利審查，光是「排程」就超過兩、三年，甚至會糾結在幾個老問題上一直重複，好不容易等到審出個結果，取得建照、順利開工後，又得再蓋個三、四年，來回就是八年、十年過去，不論是房市景氣與房價的變化，對於「想當年」所談的各樣分配條件與比例，都已經產生極大的變化。

地政士公會榮譽理事長王進祥建議，有些專業審查，其實可以委託外部專業公會進行，再由專業技師簽證負責，一方面可以減輕主管單位的工作量，也能加快審查的效率。

這些審查程序與時間，對建築業者而言也成爲沈重的「成本考量」。臺北市都更協會總幹事李興中表示，一般地主因爲缺乏房地產專業知識，總認爲建設公司做都更可以「賺很大」，所以很多無理的要求與條件，便成爲談判的籌碼，常使得都更案變成一場建商與住戶的「零和遊戲」！再加上這兩年營建成本上漲，建商原本預估的財務計劃全被打亂，但「不做，拿不回成本；做了，也沒有利潤」，使得許多建築業者陷入兩難的困境。

北市大安永康危老重建工作站站長陳姿璇表示，現今資訊如此公開，無論是房價走勢、市場變化，各種專業資料都可以查得到，但是地主往往只聽自己想聽的，老屋的估價低，地主認爲是刻意壓低原有價值：改建後的房價高，又認爲是建商圖謀暴利。究其實質，還是因爲專業門檻實在太龐雜，確實超出一般民衆的理解與想像，無論是多麼專業、嚴謹的公開透明程序，不明究理的地主有時就是「爲反對而反對」，或隨便丟出一句「黑箱作業」！就抹掉所有專業人士的付出與努力，也讓都更案胎死腹中，實在非常可惜！