遺產E劇場／小心！繼承房屋轉手賣成本價 卻收到補稅1千萬通知
▲繼承的房子轉收賣，沒賺到價差，卻收到天價稅單。（示意圖／pexels）
有民衆繼承父親生前3000萬元買來的房產，申報遺產稅時，以「公告土地現值」和「房屋評定現值」加起來評定600萬元，不用扣稅；但沒想到，他轉手再以3000萬打平賣出，竟收到國稅局寄來要補繳1000萬元的天價稅單，簡直快昏倒！
律師指出，「房地合一稅制」改成按「實際成交價課稅」後，加上民衆弄不清楚法規，許多出售繼承或受贈的不動產的民衆付出很大代價。在法規尚未修改前，繼承人或受贈人在處分不動產，最好事先請人試算「將來要繳多少所得稅」再決定是否賣，纔不會因繳納天價稅款而痛心難過。
律師指出，林先生108年用新臺幣3000萬買了一間房子，沒有貸款，但購買後6個月就過世了，而林先生已成年分居的兒子(小林)向國稅局申報遺產稅時，因這間房子的「公告土地現值」和「房屋評定現值」加起來只有600萬，因此國稅局覈定小林免繳納遺產稅，(因遺產稅免稅額爲1200萬)。
3個月後，因爲小林先生需要一筆資金，就把這間繼承來的房子賣給隔壁鄰居，由於市場行情沒有太大變化，所以雙方以3000萬元成交。
不久後，小林接到國稅局通知，請他申報這筆財產交易所得。國稅局告訴他，由於他持有期間不到1年，而且這次交易總獲利爲2400萬（3000萬元減600萬元），所以要繳納超過1000萬的財產交易所得稅。
小林覺得莫名其妙，父親當初是用3000萬買的，現在他用3000萬賣掉，並沒有賺到2400萬元，他認爲國稅局弄錯了。但國稅局堅持要他補繳鉅額稅金。
熟悉繼承遺產稅務的劉韋德律師表示，發生這種狀況的原因在於一方面民衆對我國稅制的認識不足，但另一方面，我們的房地合一稅制，的確有部分未甚合理之處。
劉韋德指出，小林認爲父親當初買的價格是3000萬，後來賣價也是3000萬，所以沒有財產交易所得，但這個思維是一般人的邏輯，但法律的規定卻非如此。國稅局覈定小林有2400萬的交易所得，主要是依據所得稅法第14-4條的規定。
該條規定依據該法第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算(適用新制之房屋及土地交易)，如果是基於繼承或受贈取得者，是以交易時的成交價額，減除繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按政府發佈的消費者物價指數調整後的價值，與因取得、改良及移轉而支付的費用後的餘額爲所得額。
由於小林是因繼承取得房子，而這間房子和基地的評定標準價格與公告土地現值爲600萬，所以這就是他的取得成本，現在小林用3000萬賣掉父親留下來的房子，因此國稅局就得出小林賺了2400萬的結論。
劉律師分析，造成這種現象的主要原因，並不是繼承人真有獲利，完全只是因爲在計算所得與成本的基礎不同所致。
劉律師指出，學說上認爲遺產稅是繼承人因無償取得遺產而所要繳的稅，性質上仍是所得稅，而繼承人在繼承階段的「所得」就是遺產稅的稅基；而在繼承遺產後的處分，繼承階段的「所得」就是後續處分的「成本」。
在這個案例，因爲房地的遺產稅稅基是600萬，所以小林日後出售房地的成本就是600萬，而非父親當初購屋成本3千萬元。所以造成小林本件房地遺產稅稅基是600萬的原因，並不是因爲小林的房子只價值600萬，而是因爲遺贈稅法第10條第1項與第3項所致。
據該條第1項規定「遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價爲準」，第3項規定「第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格爲準；房屋以評定標準價格爲準」，所以小林在申報遺產稅時，房子的價值就只有600萬，而非3000萬。
劉律師表示，這種只是因爲計算基礎不同所產生之「虛擬所得」，民衆真的不易理解，雖然現行稅制是可以讓民衆少繳一些遺贈稅，不過因爲在大部分的情況下，房地合一稅的稅率遠高於遺贈稅，所以民衆不論是因爲繼承或贈與取得房地，將來在處分時就有可能會因龐大的「虛擬所得」而須繳納高額的房地合一稅，而且如果繼承人或受贈人是短期內就賣掉的，稅率更是驚人(注：房地合一稅稅率會因持有期間長短而不同，1年內移轉的稅率達45％)。
因此除非是繼承或受贈房地後長期持有，或剛好符合嚴格的自用條款規定，而可以適用較低稅率或享有400萬元的自住房地免稅額外，否則都不是少繳一些遺產稅可以彌補的。
劉律師最後指出，在法規尚未修改前，繼承人或受贈人在處分不動產時，只要是落在新制適用範圍的不動產交易，最好事先請人試算「將來要繳多少所得稅」再決定是否要賣，以免屆時因「虛擬交易所得」而要繳納天價稅款而痛心難過。
▲劉韋德律師自費近百萬創設免費App「777遺囑產生器」，讓民衆可以上網自行設遺囑。（圖／ETtoday資料庫）
劉韋德律師
臺大法律系畢業， 86年律師高考及格，擅長繼承遺囑法令，777遺囑網創站律師，777遺囑產生器APP發明人，可協助民衆利用手機輕鬆完成遺囑劉律師熱心公益，可免費爲民衆代擬遺囑及解答法律問題 (限不動產、遺產繼承相關案件)預約信箱 lawyerleoliu@gmail.comline ID：lawyerleo777更多遺產知識請上777遺囑網