廣州樓市新試驗 城中村改造與房票二三事

觀點網 一場關於房票的試驗，在廣州逐漸推行。

4月18日，廣州開發區、黃埔區首個城中村改造項目房票安置啓動活動，在中新廣州知識城舉行，現場發放全國首張城中村改造項目房票。

就在三天前的4月15日，黃埔區正式印發房票安置細則。

根據細則，房票將首先在黃埔區經政府同意的試點項目中實施，而房票的面值由基礎補償金額及政策性獎勵構成，後者不超過基礎補償金額的5%。

同時，黃埔區將設立“房源超市”，優先納入改造主體提供的房源，房票使用不受限購政策限制，且購房時房票面值不足部分可通過貸款補足。

據悉，黃埔城中村房票最長使用期限爲18個月，作爲基礎補償金額+政策性補貼，不計入家庭限購套數，允許實名轉讓一次，到期後未購房按照基礎補償金額兌付現金，人均40平方米可以原址回遷，超40平方米可選擇房票安置，兼顧政策兜底與市場選擇。

房票時代逐漸到來。

爲什麼是黃埔？

自2023年以來，已有河南洛陽、廣東佛山、四川南充及達州、江蘇東臺、浙江義烏等超50城推出房票安置政策。

直到今年1月4日，《廣州市房票安置實施方案》審議通過，廣州市成爲首個推行房票安置的一線城市。

第二天1月5日，廣州市荔灣區開出全市第一張房票，票面金額約250萬元，作爲該區石圍塘舊城徵拆項目安置憑證。

2月1日，廣州市荔灣區土地開發中心在石圍塘試點項目再次發放8張房票。

相比起石圍塘試點，這一輪“房票安置”將在黃埔區五村七片城中村改造項目推行，不僅規模更大，還強調了城中村改造的屬性。

“九佛五村七片”是黃埔區、廣州開發區融合改造的示範工程，指的是位於知識城北部的九佛街道轄內的蓮塘村、蟹莊村、燕塘村、山龍一二社、山龍石窩洞、九佛社和重崗村這五條村在內的七個片區。

通過此次改造，在20平方公里的村域範圍內，通過“政府主導、國企參與”，將零散分佈的110公頃用地騰挪整合，釋放城鄉建設用地535公頃，主導方爲區屬國企知識城集團。

值得注意的是，今年2月份廣州市14個城中村改造項目獲得國家開發銀行、農業發展銀行首批城中村改造專項借款授信1426億元，首筆發放15億元。九佛街“五村七片”統籌改造項目正是其中之一，獲得首筆專項借款6000萬元，已於1月30日晚開始放款，將用於保障復建安置區建設和臨遷費發放等資金支出需求。

黃埔是廣州城中村改造的前沿陣地，而“五村七片”作爲黃埔舊改的重點項目，此次試水房票也在情理之中。

根據今年發佈的《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，至2035年，廣州將推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），推進舊改項目291個。

若按新政區域劃分，數量最多的是黃埔區，合計70個（舊村67個、舊城3個），是第二名的番禺區34個（舊村33個、舊城1個）兩倍有餘。

對此，廣東住房政策研究首席分析師李宇嘉表示，黃埔區舊改體量爲廣州市內最大，也是探索舊改新模式和舊改營商環境改革的先鋒，過去在舊改流程、補償安置等方面突破較多。此次黃埔區制定的房票政策，創新也較多。

“房源超市”二三問

房票兌現，最終都要圍繞“房源超市”，這就形成了一個相對獨立的“小市場”。

此次“五村七片”房票安置首期納入知識城·悅辰壹號、知識城投資嘉達·山與墅、龍獅·璟瓏府這三個商品房源，同時相關部門正在與更多優質房地產企業對接，下一步將繼續擴充房源超市的儲備項目。

其中，知識城·悅辰壹號由知識城集團打造，項目總建築面積約80萬平方米，首批住宅已提前3個月交付，方便選擇房票的村民儘快入住。

“房源超市”的概念並非黃埔獨創，在荔灣區房票安置試點時就提出這一說法。

據悉，荔灣發展集團、中海集團、珠江實業、力誠投資已入庫“房源超市”名錄，具體包括花地灣片區的一手樓盤中海浣花裡、力誠投資旗下力誠榕誠灣項目等項目。

當時就有拆遷住戶反映，拿到的房票票面金額爲250多萬元，包含政策性獎勵1萬多元，而目前荔灣一手住宅成交均價約5.7萬元/平方米，儘管從單價來看“房源超市”項目在區內頗有性價比，但榕誠灣參考總價380萬-860萬元/套（85-165平方米）、浣花裡參考總價305萬-510萬元/套（71-108平方米），仍不能被票面金額覆蓋。

目前，黃浦區首批房票的具體票面金額尚未曝光，若按照黃埔某村的棄方補償價格13000元計算，可獲得房票面額約爲“基礎補償金額+獎勵金額”之和，以有100平方回遷面積算，可以獲得房票即13000*（1+0.05）*100=1365000元；涉及權益面積的（即贈送面積），需再減去1500元/平方的建安成本。

中介平臺顯示，知識城·悅辰壹號目前在售建面約89-168平方米三至五房,單價約25000元/平方米。

價格的差距，影響着拆遷戶是否願意走進“房源超市”。

正如李宇嘉接受觀點新媒體採訪所表示，房票能多大程度上提振樓市，取決於房票在被拆遷戶的接受程度。

“接受程度取決於在回遷安置和選擇房票之間的差異，拆遷戶要更傾向於選擇房票才行。回遷安置的好處是面積會大一點，劣勢是品質可能沒那麼高；如果商品房價格足夠低，那麼選擇房票安置的傾向就更高。另外，回遷房整體上是不能上市的，變成商品房要補繳地價，未來如果補繳地價成本比較高，選擇房票買商品房的意願可能也會高一點。”李宇嘉認爲，短期內房票接受意願可能不會太樂觀。

他還表示，目前應該儘量擴大可選房源庫，“但房源庫一定有要求，比如房子能不能按時竣工交付。如果是預售項目，最後沒辦法竣工交付或者週期拉長，又是問題。另外，還要看房企是否願意接受出售價格較低、更大折扣的房票兌換。”

關於房票安置對樓市的刺激作用，鏡鑑諮詢創始人張宏偉向觀點新媒體表示，要看舊改項目房票到底能有多少張：“對於廣州來講，如果是低於2萬套，我覺得應該影響不大，只是正常維穩市場作用。如果3萬套到4萬套甚至再多，廣州市場有可能接下來會活躍起來。”

在張宏偉看來，房企入庫“房源超市”，其實是爭奪房票資源的過程。

“越早爭取到入圍，市場上房票的購買力資源就越早能夠去享受。如果有門檻，從官方公佈角度來講，任何一個項目只要不出現爛尾都可以。但是從實操角度來講，結合其他城市一些情況，基本上首批是國央企項目比較多。”