下一波市場行情，藏在6月的土拍大戲裡？

這是嚴肅君的第604篇推送

不只北京，最近全國重點城市的土地市場，都很熱鬧，看看大家用的新聞標題吧

繼42家搖號昌平朱辛莊，17家圍獵豐臺青塔村後，北京也進入了密集拍地期。

截至目前，6月份已有17宗宅地提上日程，包括海淀四季青、亦莊X47R1、朝陽奶西、豐臺新宮等多宗備受關注地塊。

1.北京乃至全國的這一波的土地熱，其實不難理解。

從房企角度看，新的一年，就有新的消費計劃。尤其是對於還有餘錢的國央企和少數民企來說，上半年早拿地，下半年才能早開盤，計入當年業績。

在北京，有些企業如果再不拿地，就沒多少貨值可售了。

從土地供應來看，供應數量變少，供應質量變高，是整體趨勢。

統計顯示，2023年前4月，土地成交規模同比下降31%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。

畢竟這兩年房地產行業不景氣，新房不好賣是事實，之前集中供地模式行不通了，分散開，慢慢上，才能避免土地貶值。

北京首批次供應的23宗宅地，本來說3-5月能陸續上架，目前來看，甚至主力供應期延後到了6月份。

更關鍵的是，爲了激活市場，一二線城市紮紮實實拿出了一些好地塊。

比如北京之前出讓的昌平朱辛莊兩地塊，即將開拍的海淀四季青地塊，都是未來房子不愁賣，“確定性”信號強的好標的，自然能夠吸引一大波房企。

2.北京6月份17宗待拍宅地裡，最值得期待，當然首先是海淀四季青地塊。核心價值點三個：海淀西山+緊鄰五環+容積率1.05。

西山別墅區，素有“皇家板塊”的美譽，首先就是不可再造的自然景觀，往大了說，“三山五園”。往小了看，地塊一公里內光高爾夫球場就能建兩個，高貴值拉滿。

地塊附近多是2000年-2010年間的成熟別墅項目，包括御墅臨楓、四季香山、西山美墅館、香山藝墅等，周邊日常生活配套完善。

五環外的環線屬性，決定了通勤的便利。駕車10-20分鐘可達世紀金源、中關村，五棵松三大商圈，半小時即可達西二旗，去西城金融街片區也僅需40分鐘左右。

而海淀，則意味着教育的高地。

小學主要有海淀教師進修學校附屬實驗小學、海淀第四實驗小學，在民間整理的海淀小學排名中，都屬於二流二類。中學有北京市師達學校（優質民辦一流學校），北京市清華育才實驗學校等。

另外，還有北京凱文學校、北京市海淀區康福外國語學校等國際學校。

最最重要的是，容積率只有1.05，別說海淀，整個北京近年來都是少見，妥妥拿捏豪宅配置。

當時頤和金茂府，香山壹號院容積率都是1.5，做的都是200平左右的四居五居。1.05容積率的話，不做別墅實在說不過去了。

但也要注意的是，限高12米，最多也就是4層，層高壓力比較大，再加上地塊建面11萬平，攏共也就能做幾百套房子，還分成了兩個小區，尤其是較小的004地塊，可能會沒有足夠的空間做好園林。

3.如果說海淀四季青地塊，是上限夠高，那麼亦莊X47R1地塊，則是確定性夠大。

這個確定性，首先來自於價格倒掛。

其實對於這宗緊鄰中海京叄號院的年度神地，早在出讓之前，投拓圈及媒體已經猜了好幾撥銷售指導價，從8.5萬/平到10萬+不等。

但最終確定的是一個“白菜價”---期房7.7萬/平，現房7.9萬/平。

要知道，亦莊是過去三年北京樓市表現最好的板塊之一，尤其河西區二手房價格漲幅在30%左右，金茂系社區已有掛牌超10萬的房源。

目前尚在售的中海京叄號院，河西5年來唯一純商品房，唯一純改善新盤，均價7萬/平左右。

確定性還來自於，亦莊經濟的向上發展，河西區配套的日益完善。

2022年經開區全年GDP達2800億，僅次於東西海朝，工業總產值也達到全市佔比22.2%，無疑是北京經濟增長的新一極。

而人大附中招生，龍湖天街開業，亦莊T1線開通，使得整個河西區地段價值大幅提升。

另外，據說X47地塊最開始容積率是3，這次調成2.3，甚至低於中海京叄號院的2.5，地塊規劃條件友好度UP。

4.最後聊一下朝陽奶西。

同樣都是依靠地緣優勢，瞄準望京外溢客羣，奶西村的供地節奏、產品定位以及最終的市場去化速度，都遠遠好於崔各莊片區。

截至目前，已入市的望京樾，中建宸園都是首開售罄，尾盤在售的狀態，接棒的金隅望京雲尚已完成前期宣傳，就等着取證賣房了。

這其中，望京樾與金隅望京雲尚，都是容積率2.2，銷售指導價8.5萬/平，主打改善產品。

而中建宸園，和即將入市的315-1地塊，都是容積率1.4，目標指向總價預算更高的豪宅和別墅玩家。

值得一提的是，中建宸園當年銷售指導價8.9萬/平，而新地塊期房價格雖然也是8.9萬/平，但現房價格提到了9.1萬/平。

也算是，暗戳戳的漲價了。

互動時刻：

篇幅所限，即將於6月出讓的17宗宅地，嚴肅君暫時就分析到這裡，你還對哪塊地感興趣，歡迎在評論區留言討論~