WeWork大中華區副總裁全斌：房地產存量時代，運營纔是王道 | 2024華夏城市產業鏈發展大會

本報（chinatimes.net.cn）記者李未來 北京報道

當房地產市場從增量時代轉向存量時代，運營便顯得尤爲重要。在存量市場下，我們應該做哪些調整應對和變化？

2024年12月17日，在由《華夏時報》社主辦，中國城商聯攜手共辦的“重塑價值・未來可期——2024華夏城市產業鏈發展大會”上，WeWork大中華區副總裁全斌做了題爲“存量時代下的空間運營之路”的主題演講，爲存量資產的運營指出一些思路。

全斌以WeWork的實踐提出存量時代運營所需要的“四力”：品牌力、產品力、運營力、社區力。“今天的房地產行業要破局，不僅從供給側入手，而且要在需求側下功夫。以前只要有樓、有裝修、有招商運營，就不愁租。而現在要留住這些優質租戶就要不斷地創造價值和提升服務，對需求的挖掘是非常重要的。”

企業需要彈性辦公空間

“從WeWork的角度來說，我們不光代表自己，也代表行業整體趨勢，是經濟的‘晴雨表’，因爲在我們的社區空間裡，有很多企業在這裡辦公，所以對各行各業的情況會有一定的瞭解。”全斌表示。

據瞭解，WeWork於2010年在美國成立，2016年進入中國，目前在全球有60萬會員，覆蓋了600個地點、125個城市以及36個國家。其模式即共享辦公室，爲1—1000人的企業提供靈活的辦公方案。

據全斌介紹，在中國，WeWork聚焦北京、上海、深圳、香港這樣的核心城市，“今天WeWork在中國已經8週年，佈局12個城市，服務接近100個社區，將近8萬個企業會員，運營空間面積差不多70萬平方米。”他強調，在這個體量下，公司和接近10萬個企業會員溝通，能夠看到今天的房地產市場發生了哪些變化。

一方面，目前企業對辦公空間的彈性有更大需求。“過去的開發商和業主都希望籤大租戶，租期一年以上，這樣有比較好的收益、穩定的租金、穩定的現金流。但現在大量的企業會發生變化，有些階段需要快速擴張，有些階段需要快速收縮，那麼辦公空間就要隨着公司戰略的變化而變化。”全斌表示，傳統寫字樓是剛性的，裝修和麪積都是固定的，而租戶需要調整，這很難留住企業客戶，所以現在的辦公空間應該是彈性的。

另一方面，職場人對辦公的需求也發生了變化。全斌認爲：“現在職場辦公主力是85後、90後，甚至00後，很多人選擇職場的時候除了薪水和福利以外，更加關注滿意度、個人的成就感，以及辦公的體驗和效率，所以體驗、場景、情緒價值，這都是我們最近一兩年更加關注的點。因爲你不能只是做一個一刀切和完全一樣的產品，而是要滿足這些入駐企業員工的需求和感受。所有產品都要隨它而變。”

存量時代靠運營

在房地產市場存量時代，城市更新不是簡單地做增量，而是在運營存量資產上做好文章。如何把存量的市場變得有趣、好玩、有創新，讓客戶願意買單，全斌提出了“四力”，即品牌力、產品力、運營力、社區力。

“品牌非常重要，尤其是現在這個階段。”全斌介紹，WeWork的客戶構成相對比較健康，現在35%的客戶是全球500強企業，他們無論擴張還是收縮都會選擇WeWork，因爲企業都希望長期綁定安全的供給側，也就是賽道中頭部品牌企業。

關於產品力，全斌認爲，靈活的產品已經成爲最有價值的資產，這裡麪包括靈活的規模、靈活的空間、靈活的實踐以及靈活的服務，另外就是利用科技的力量來降低日常運營成本，提升使用率和效率。

在全斌看來，設計是空間改造的內核，可以提供情緒價值，“好的工作場景會讓你覺得新鮮、有成就感、不疲憊、審美不疲勞，這就是設計的重要性。”

運營力同樣重要，“靠拿地開發的時代已經過去了，越來越需要抓運營，讓資管類的公司能夠靠運營實現資產的增值和保值，而不是靠過去的金融手段。怎麼做資產的增值保值？就是靠運營。”全斌介紹道，WeWork融入了大量的活動、主題，另外就是做好ESG。

最後是社區力，據瞭解，WeWork的10萬會員中，70%是互相認識的，50%是有來往的，WeWork服務的100多個社區，每個社區每週都會有三場活動，通過標準化的設計，提高大家參與度。

全斌表示：“‘四力’爲我們帶來更高的客戶黏性，從而提高續約率，幫助做大整體收益。”

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧