圍獵北上廣深“老破小”：炒家抄底掃貨，總價百萬就能當包租公

本文來源：時代週報 作者：樑爭譽

今年以來，一線城市豪宅成交活躍，成爲聚光燈下的焦點。而在大衆視線的邊緣，那些被貼上“老破小”標籤的剛需小房子，卻在另一片暗流中涌動着熱潮。

易居研究院今年年初發布的一份報告稱，一線城市“老破小”類型的二手房價格泡沫已基本消除，從2016年初開始的拉昇，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，價格已基本回歸到健康狀態。

二手房泡沫擠出，疊加限購政策優化、首付比例降低等利好，“老破小”順勢成爲尋求穩定回報的投資客和價格敏感的剛需客的心頭好，尤其是在房價絕對值依然相對較高的一線城市。

根據各機構統計的數據，今年11月，四大一線城市二手房成交量均實現同比或環比的正向增長，創下近年新高。“老破小”在這份成績單中扮演了關鍵角色。

10-11月，北京90平方米以下的二手房成交佔比約66.3%，剛需仍然佔據主導；上海總價300萬元以內的二手房成交佔比約60%，50-90平方米二手房成交佔比超5成；在廣州市場，市中心老城區60平方米以下小戶型持續呈現增長勢頭，低總價“上車盤”成交佔比上升；深圳總價150萬元以下的二手房成交佔比約6.9%，環比增長4.1個百分點，增幅居首。

“老破小”成交量走高，甚至催生了新的流量賽道——“老破小”博主。不少年輕人在小紅書分享自己抄底、魔改“老破小”的經驗，引起大量討論。剛剛入住“老破小”的吳靜，發佈的相關帖子，留言量多達數百條，同好們在評論區交流購房、裝修心得。

到底是誰在買入“老破小”？曾經的“垃圾資產”何以攪動一池春水？

圖源：圖蟲創意

投資客“撿漏”筍盤

平靜的水面之下，張文康耐心地等待目標出現，“這幾年我一直在關注市場上的筍盤，碰到合適的就可以出手。”對於是否合適，張文康有兩個判斷標準：夠得着、價格便宜。

作爲一名從業十多年的房產中介，他更有機會第一時間淘到筍盤。

上個月，合適的標的出現了。深圳羅湖一套小房子有意出售，正好符合張文康的要求——總價低，業主報價相比市場價便宜將近40萬元。

“原業主5年前買的，4.95萬元/平方米買入，現在3.8萬元/平方米賣給我，爲什麼不買？”張文康認爲，“現在的行情，往上求利潤很難，但別人讓出來的就是我省下來的。”

這還是一套帶穩定租約的房子，因爲臨近地鐵和商場，戶型方正，帶廚房、衛生間和生活陽臺，租金能到4000元/月，租金回報率超過3%。

“有錢就是要買房買地，將來樓市回暖的時候也是有房有地的人‘翻身’機會更大。”見過太多造富神話，張文康比普通人更明白，“土地就是生產資料。”

話雖如此，張文康也做好了與經濟週期周旋的準備。他申請了貸款，按照等額本金的方式還款，房租剛好可以覆蓋月供利息，“租客幫我還利息，我還本金，以後賣掉不至於虧掉利息，相當於存了幾年錢。我的期望是不要跌穿底價。”

像張文康一樣的投資客，不在少數。他們就像嗅覺靈敏的獵手，穿梭在磚牆斑駁的城市中心，在超低總價與潛在回報的誘惑下，果斷出手。每一次簽約，都是一場關於眼光與膽識的博弈。

張文康告訴時代週報記者，他有三四個朋友今年“上車”了“老破小”，“有朋友入手了更便宜的，每平方米兩三萬元，但位置沒有我的好。”

根據上海易居房地產研究院副院長嚴躍進的觀察，上海市場同樣有投資客站在租售比的角度抄底“老破小”，“現在房價比較低，市中心老房子的投資回報率還可以。”

克而瑞統計數據顯示，上海曹楊等典型“老破小”板塊租金回報率普遍在2%左右，個別板塊如世博、彭浦、普陀區甘泉宜川等超過2%，甚至接近3%，而市場平均水平在1.5%-1.7%之間。

整體來看，中房協數據顯示，2024上半年重點50城租金回報率同比上升0.07個百分點至2.03%，結束了自2019年以來的連續下跌趨勢，並跑贏當前五大行5年期存款利率。其中，一線城市租金回報率爲1.79%。

隨着二手房價格體系的調整以及按揭利率的下調，“老破小”的性價比越發凸顯，因此吸引“張文康們”進場。

總價百萬“上車”一線城市

抄底“老破小”的不止是投資客。當通勤距離、對口學區、生活配套構成“不可能三角”時，“老破小”猶如一把鑰匙，解開這道複雜命題，平衡理想與現實的衝突。

去年年底，吳靜在深圳著名的“房價窪地”布吉購置一套“老破小”——樓齡27年、建築面積約55平方米、總價146萬元。“賣家是一手業主，成本比較低，想要置換所以價格比較有誠意。”

“普通人的生活就是圍繞着吃住行，這個房子各方面我都比較滿意，菜市場就在樓下，下班回家就能順手把菜帶上，走路到地鐵口、公交站8分鐘足夠了，周圍商超能滿足日常需求。”吳靜說，“誰都知道要買新房子，要買地段好的，要買戶型好的，我這點預算能買到60分的房子就很不錯了。”

今年11月底，吳靜喬遷新居，開始新生活。城市的萬家燈火，也有了完全屬於她的一盞。

和吳靜一樣的價格敏感人羣，是“老破小”市場的購買主力。

葛晏就職於上海一頭部房產中介機構，長駐在知名“老破小”板塊甘泉宜川——這裡以房價低、地段好著稱，一百多萬就能“上車”，因此吸引了很多剛需羣體。

來自貝殼找房APP的數據顯示，最近一年，甘泉宜川二手房掛牌均價約5.69萬元/平方米，同比下降8.4%，成交週期從5月最高的187天震盪下探至11月的83天。

以板塊內典型樓盤趙家花園爲例。趙家花園處於內環和中環之間，地鐵、學校、商超、醫院、公園等配套完善。這個“老破小”建設於1973年-1987年，總戶數超過800戶，戶型以28-46平方米一房、46-65平方米兩房、63平方米三房爲主。

最近一年，趙家花園累計吸引404人看房，超過區域76%小區，今年已成交8套二手房，其中總價約120萬元的一房6套。可供對比的是，2023年趙家花園成交量只有3套，2022年成交1套，2021年成交2套。

“因爲政策的加持，甘泉宜川今年‘老破小’的成交量持續上漲。”葛晏介紹，買“老破小”的大多都是剛需，“現在政策放開了很多，上車門檻降低，單身人士也可以購買外環內的二手房，推高了成交量。”

嚴躍進表示，上海優化限購政策後，單身人士購房門檻降低、購房範圍擴大，部分人羣看上了“老破小”，“市中心很多‘老破小’200萬元之內就能搞定，單身人士對小戶型需求比較旺盛，也負擔得起。還有一類羣體，因爲租金和月供差不多，索性‘租轉購’了。”

“之前一房的成交量偏多，現在首付比例降了，大家的預算會再提升，有的可能一步到位直接買兩房，所以近期兩房成交會更多一點。”葛晏說。

“老破小”走出獨立行情

“老破小”的每一次成交都在講述市場的另一種可能性，這也讓二手交易高潮迭起。

機構統計數據顯示，今年以來，四大一線城市二手房成交量持續走高，11月的成交量更是刷新近年成交紀錄。北京二手房成交突破1.8萬套，同比增長49%，創下20個月以來的新高；上海成交2.4萬套，環比增長10%；廣州突破1.1萬套，同比增長12.1%，創下近年新高；深圳的過戶套數爲7125套，環比增長16.5%，創下近4年新高。

根據克而瑞監測，以一線城市爲代表的典型城市，二手成交集中在市場兩頭，一頭是中高端，另一頭是“老破小”。低總價、高性價比是低端市場的核心特徵，其中很大一部分因爲限制性政策優化，如上海、北京等限購調整後，部分人羣擁有了購房資格，因此“上車”戶型成爲其首選。

北京發佈“430新政”之後，剛需客羣入市的積極性和活躍度有所提升，總價300萬元以下的客戶成交佔比提高3個百分點，選擇60平方米以下房源的客戶成交佔比提高2個百分點。

從上海“527新政”後二手房帶看量和總價段交叉分析來看，200萬-600萬元總價段客戶活躍度相對較高，帶看量佔比高達57%，而這部分客羣5成左右關注外環外，剛需屬性顯著。

廣州在9月底全域解除限購後，在大部分區域成交量衝高回落之際，中心城區荔灣走出獨立行情。合富研究院稱，荔灣二手市場逆勢上升，離不開上下九、中山八、陳家祠等老城區熱門板塊的貢獻。“這些以‘老破小’二手房居多的區域，在價格回調到位的行情下，性價比優勢更爲突出，吸引買家出手抄底。”

“廣州一些‘老破小’從放賣到成交，能在一週甚至幾天內完成。”合富大數據顯示，目前廣州二手房市場放盤當中，總價100萬元以內的二手房，大部分都是“老破小”。目前，廣州首付比例降到15%，總價100萬元以內的二手房，首付成本從幾萬元到十幾萬元，門檻相當低。

深圳的低價二手房成交佔比同樣上升。深圳中原研究中心統計數據顯示，11月總價150萬元以下的二手房成交佔比6.9%，環比增長4.1個百分點，增幅最大，總價250萬-350萬元的成交佔比約17.7%，位列第二；從單價來看，4萬-6萬元/平方米價段成交佔比約32.1%，位居首位，4萬元/平方米以下成交佔比爲28.8%，位列第二；從樓齡來看，20年及以上的成交佔比約36%。

克而瑞分析認爲，以一線城市爲代表的典型城市二手房成交上升，主要有兩個原因。一方面，剛需客羣價格敏感度較高，在當前市場環境下，二手房業主調整預期，降價掛牌；另一方面，二手房價遠低於新房，14個核心城市一二手房價差至2024年6月末已擴大至超1萬元/平方米，二手房價格跌幅顯著高於新房，更受剛需客羣青睞。

合富研究院補充認爲，超大特大城市房地產發展方略當中，城中村和舊城改造將成主角。市中心“老破小”在舊城改造中將佔據越來越重要的地位，這也是選擇“老破小”中長線投入的價值所在。

葛晏告訴時代週報記者，買“老破小”的客戶，最關心的除了房價還會不會跌，就是未來房子原拆原建後能否順利置換。

對於大多數人而言，房子不僅是紮在這座城市的根，也可能是新一輪財富積累的起點。

（應受訪者要求，吳靜、張文康、葛晏爲化名。）

本文源自：時代週報