外資，又來抄底了

文/十一弟

大年三十，大家都在忙着準備年夜飯。

這天，來自香港的房地產投資信託基金——領展，與萬科做了一筆大交易。

萬科把旗下位於上海的七寶萬科廣場，賣給了領展。

在上海，又一個最有價值的商業項目，被外資揣進了兜裡。

領展是亞洲市值最大的房地產投資信託基金，很早就在港交所上市了。

它是一隻由私人和機構投資者持有的房地產投資信託基金。

目前，持有領展基金份額最多的大股東，是一家境外資本——

貝萊德，其持有大約9%的基金份額。

領展已經在中國內地投資持有大量的商業項目，比如深圳領展中心城、廣州領展廣場、北京領展廣場。

這些商業項目，大多數由領展砸錢收購而來，改造之後，重新換上了領展的招牌。

它名下持有的物業資產，總估值超過了兩千億，其中在內地佈局的上十個項目，大概有三百億。

三年前，領展就從新加坡政府產業投資公司（GIC）手上，收購了上海七寶萬科廣場一半的權益。

最初，這個項目由萬科開發建設，剩下的另一半權益，一直保留在萬科手上。

這次，萬科把它出售給了領展。

於是，領展也就拿下了上海七寶萬科廣場的全部權益。

上海七寶萬科廣場是萬科旗下最有價值的商業項目——

在它名下持有的衆多商業項目裡，上海七寶萬科廣場的收入規模，排名第一。

項目出租率維持在九成以上，去年的營業收入超過了五個億，淨利潤一兩個億。

但這個最有價值的商業項目，馬上就要改換門庭了。

七年前，上海七寶萬科廣場竣工開業，是萬科在上海的第一個萬科廣場系購物中心。

項目開業之前，GIC就已經入局了，與萬科各持有一半權益。

三年前，GIC將其所持上海七寶萬科廣場的一半權益賣給了領展。

當時，這個項目的市場估值大約66億。

最後，雙方商定的項目價值爲64億，較市場估值折讓了不到3%。

十一弟查了下，GIC與領展之間的交易價格，是以雙方商定的項目價值作爲定價基礎。

經過一系列價格調整之後，領展向GIC實際支付的代價，超過了27億。

三年過去了，領展從萬科手上收購項目剩下另一半權益，價格不漲反跌。

這次與萬科的交易，領展相當於抄底撿漏了。

上海七寶萬科廣場的市場估值，已經增長到了逾70億。

但萬科與領展商定的項目價值，只有52億，算下來打了七折左右。

而經過一系列價格調整之後，領展需要向萬科支付的代價，還不到24億。

也就是說——

過去三年裡，上海七寶萬科廣場的營業收入，從不到四個億，增長到了逾五個億。

項目的市場估值，也從大約66億，上漲到了逾70億。

同樣是出售項目一半的權益，現在萬科卻比當年GIC少賣了三四個億。

尤其是買賣雙方談判商定的項目價值，當初GIC叫價64億，如今萬科被領展砍到了52億。

儘管內地樓市行情不好，但在一線城市的核心資產，只要價格賣得夠便宜，總會有人抄底撿漏。

相比國內開發商，這些外資機構的融資，幾乎不受影響。

手裡握着大把現金，動輒幾十億的物業交易，能買得起的也只有他們了。

開年第一個月過去之後，萬科活下來的危機感，可能更加強烈了。

去年，萬科的銷售額接近3800億。

在百強房企銷售榜單上，排名第二，僅次於央企保利。

平均算下來，萬科每個月的銷售額，要賣三百多億。

但是，今年第一個月，萬科的銷售額，跌破了兩百億。

去年，萬科賣得最差的單月之一，也是開年第一個月。

不過，銷售額也站到了三百億門口。

今年開年第一個月的銷售額，直接跌破兩百億，又比去年下降了三分之一。

做最壞的打算，是時候未雨綢繆，儲備彈藥了。

只有拿出手裡最有價值的核心資產，才能更快地變現換錢。

哪怕是心頭肉，也得忍痛割捨賣掉了。