天風證券點評廣州大面積段限購解除：剛改需求的分界點，因城施策的新突破

事件：1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。

120平以上限購解除，利好改善需求釋放

本次新政重點包括：1）取消大面積段限購：在限購區域範圍內購買120平方米以上住房不限購；名下已有的120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數覈算。2）支持“租一買一”和“賣一買一”：居民名下住房用作租賃住房完成備案/系統掛牌計劃出售的，買房時覈減名下住房套數。梳理此前廣州限購政策調整路徑：2010年限購開啓，13年針對非戶籍家庭限購年限從1年延長至3年，17年增加本地戶籍單身限購要求、非戶籍家庭限購年限延長至5年；20年多區人才限購寬鬆；23年9月放開部分區域限購、非戶籍家庭限購由5年改爲2年。調控基調自17年後逐步寬鬆，本次調整對已存在超10年的原有政策邊界進行拓寬，針對大面積段有利於未來改善性需求釋放。

適應供求關係轉變，信號意義強

從本次政策出臺的市場背景看：1）銷售面積：根據中指數據，23年廣州商品房銷售面積同比-8.8%（22年同比-32.1%），連續兩年銷售快速下滑；24年1月前18天，廣州新房高頻成交同比-22%，基本面修復緩慢。2）庫存：根據CRIC數據，截止23年11月，廣州商品房可售面積1426萬方，庫存分位數達94.5%，存在供大於求的去庫壓力。我們認爲廣州本次限購解除是適應市場供求關係發生重大變化新形勢下的針對性舉措，整體基於中央“因城施策”及“賦予城市調控自主權”框架，但政策落地節奏仍超出我們的預期，具有及時性和較強信號意義。考慮限貸端23年廣州率先下調二套首付比例及貸款利率，不排除其他一線城市後續跟進限購調整的可能（形式或囊括區域、改善型限購寬鬆）。

市場歸市場，置換鏈條有望疏通

我們此前判斷基本面的政策鈍化反應除受房價預期等因素影響外，或也與置換鏈條未有效打通有關。從廣州各面積段成交看，根據中指數據，23年100㎡以下/100-140㎡/140㎡以上商品住宅(除保障房)成交面積佔比分別爲39%/42%/18%，改善需求佔比高；三個面積段成交面積分別同比-1%/+2%/+24%，改善需求增長快。我們認爲通過區分面積段對不同需求類型進行分層調控以適應當地的市場發展趨勢，符合市場歸市場的新模式發展思路，看好本次政策調整對置換鏈路打通的刺激作用，或有望帶動城市基本面邊際企穩改善。

投資建議：繼23年末北、上調整首付比例及普宅標準後，廣州改善性住房限購取消，因城施策框架下各地“四限”調整進入新一輪發力期，有望帶動改善需求集中釋放。行業基本面止穩定前，我們認爲需求不穩、政策延續，供給端融資支持力度持續加碼，預計24年供給側出清基本結束。看好供需政策雙向發力對板塊行情的持續驅動。標的方面：1）推薦優質地產龍頭：招商蛇口、保利發展、中國海外發展，建議關注越秀地產、華潤置地；2）推薦優質物管企業：招商積餘、保利物業，建議關注中海物業、萬物雲；3）建議關注保障房及城中村改造主題：綠城管理控股，城建發展、天健集團、中華企業。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期。

本文源自券商研報精選