提前還房貸的人後悔了嗎？

本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報道

“我的房貸利率原本是4.2%，現在下調到3.3%了，後悔提前還房貸了。”上海的吳女士表示。

隨着降低房貸利率、降低首付比例等政策的相繼推出，提前還貸情況有所緩解。不過，對於貸款人而言，是否提前還貸還要考慮諸多因素。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受《中國經營報》記者採訪時指出，從經濟角度來看，提前還貸的前提是要對比其他投資機會，如果發現提前還貸的性價比更高，纔會選擇這種“反向操作”，但當前環境下，這種操作可能並不是最優選擇。

“一般而言，個人住房貸款具有期限較長、利率較低、申請方便、還款靈活等特點。在存量房貸利率兩次集中下調以及LPR持續下降之後，個人住房貸款的價格優勢進一步顯現。對多數人而言，目前情況下不建議提前償還個人住房貸款。”招聯首席研究員董希淼表示。

提前還貸情況減少

北京的李先生表示：“前段時間着急提前還了部分房貸，手裡幾乎沒有流動資金了。”

“調整後，我的房貸利率變成了3.3%，後悔把全部的錢都提前還貸了，現在想做點投資很不方便。”上海的張女士表示。

除了用存款提前還貸外，記者採訪瞭解到，也有貸款人此前申請銀行的消費貸去提前還房貸。不過，隨着房貸利率的多次下調，這樣操作並不具備操作空間，並且存在法律風險。

11月LPR的報價顯示，1年期LPR保持在3.1%，與上月持平；5年期以上LPR同樣維持在3.6%，與10月一致。

以上海爲例，目前上海首套房貸利率爲3.15%，二套房貸則根據區域不同，房貸利率分別是3.35%和3.55%。

中國人民銀行數據顯示，2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.33%，較2024年第二季度末下降0.12個百分點。

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發佈會上表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調到15%。

在存量房貸利率下調後，居民提前還貸的現象有所緩解。據媒體報道，從某國有大行的情況來看，10月以來房貸提前還款人數，較政策出臺前的9月減少了20%。

浙商銀行指出，10月RMBS條件早償率錄得11.7%，環比下行1%，逐步向水平常態收斂。另外權益、房地產市場在“924”新政組合拳後明顯修復，10月30個大中城市商品房成交套數/面積較9月環比回升20.81%/15.89%，同比降幅明顯收窄，市場預期改善，疊加消費品以舊換新政策持續推進，居民端資產負債表短期內修復明顯。

三種情況不適合提前還貸

在當前背景下，該不該提前還房貸？

“關於房貸，有一個常見的誤區需要澄清。很多人覺得每個月要還那麼多利息，是因爲利率很高，但其實並不完全是這樣。利息多的主要原因在於貸款期限較長，比如，貸款30年。即使不是30年，哪怕是10年，利息都會明顯增加。這是因爲長期貸款的週期性特點決定了累計利息的總額較大。因此，單純將還款壓力歸咎於利率，這是不理性的。”嚴躍進指出。

董希淼告訴記者，住房貸款“提前還貸”是居民資產配置的調整，提前還貸增多是居民投資理財“資產荒”的結果之一，是否適合提前還房貸，每個人情況都不同，需要根據個人房貸利率高低、投資理財能力、風險偏好以及近期和中期資金安排等多方面因素綜合考量。簡單地說，如果投資收益高於存量房貸利率，那麼不需要提前還貸；反之，可以考慮提前還貸。

董希淼詳細指出，從貸款本身來看，如果房貸是以等額本金的形式還款，意味着開始還本金多而利息較少，這種方式提前還貸相對有利；如果是等額本息，則意味着借款人先還的利息多，如果還款已經到一半，不建議提前還貸。同時，如果購房者是使用公積金貸款，或者利率顯著較低的房貸，同樣不建議提前還貸。

“有三種情況不適合提前還貸：第一，房貸利率較低的人羣，建議借款人比較貸款利率與投資理財收益率之間的關係；第二，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動性危機；第三，通過申請經營性貸款或消費性貸款，套取資金來還房貸，因爲這是違規行爲，甚至可能因爲僞造相關材料涉嫌違法。”董希淼提醒道。

（編輯：朱紫雲 審覈：何莎莎 校對：顏京寧）