史詩級救市！這個特大城市，打響第一槍
文|凱風
史詩級救市，呼之欲出？
01
打響第一槍的，不是北上廣深，而是這個特大城市。
日前，鄭州出臺“樓市15條”新政，率先取消“認房又認貸”，暫停住房限售政策，鼓勵商業銀行降低存量房貸利率，青年人、多子女家庭購房減免契稅等政策。
這是重要會議首提“房地產市場供求關係發生重大變化”之後，首個出臺系統性樓市鬆綁政策的大城市。
同時，自住建部提出落實“認房不認貸”、降低存量房貸利率之後，鄭州也成了第一個全面響應並率先吃螃蟹的省會城市。
這還沒完，就在一天之後，鄭州再發樓市第二支利箭，公積金貸款購房新房，首付比例降低到20%，二手房最低首付調整爲30%。
顯然，如果說房貸利率關乎的是買房成本，那麼首付比例直接影響的就是加槓桿的規模。
就在鄭州打響第一槍的同時，另一個特大城市，南京也跟上了。
日前，南京出臺樓市八條新政，提出對購買新建商品住房實施補貼，對集體土地房屋徵收推行房票安置。
事實上，房票安置不是新鮮事物，不僅在七八年前的棚改貨幣化中早已出現，而且去年初就由鄭州率先重啓。
2022年初，鄭州曾出臺“19條”樓市新政，全面鬆綁限購限貸，且重提推行貨幣化安置政策，一石引發千層浪。
雖然這些政策對市場影響相對有限，但“房票”模式隨後得到20多個城市響應，或將成爲新一輪樓市託底的標配。
從零門檻落戶，到補貼青年人、多子女家庭購房；從暫停三年限售，到取消“認房又認貸”；從公積金2成首付，到降低存量房貸利率，再到部分區域取消限購……
新一輪樓市大鬆綁，比想象中來得還更快一些。
02
爲何又是這個特大城市？
作爲強二線城市，鄭州是過去10年增長最猛的城市之一。
GDP先後趕超瀋陽、大連、東莞、佛山等地，穩居TOP20城市之列。
同時，鄭州也是人口增長最猛的城市之一。
2010年到2022年，鄭州常住人口從862萬增加到1283萬人，不僅躋身特大城市之列，而且一度成功挑戰中部人口第一城之位。
經濟底子不錯，人口並未滑坡，爲何如此着急“救市”？
這要從上一輪“漲價去庫存”和“棚改貨幣化”說起。
2015年以來，鄭州開啓了聲勢浩大的城中村改造工程。藉助漲價去庫存和棚改貨幣化的助力，當地房價曾經一年大漲40%以上。
然而，棚改終有盡頭，大拆大建的模式也難以持續。當拆遷戶帶錢入市之後，拆遷騰挪出的大量土地又會變成新的巨量庫存。
所以，自2018年以來，鄭州樓市就陷入橫盤，房價持續走低，市場熱度早已不復以往。
根據國家統計局發佈的數據，今年1-6月，鄭州二手房價同比去年下降4.7%。
另據克爾瑞等機構提供的數據，鄭州住宅整體均價15049元/平方米，同比降幅6.1%。
市場成交熱度下降，樓市高庫存問題捲土重來。
數據顯示，目前鄭州新房庫存達1637萬方，去化週期約爲17個月，雖然相比去年的35個月大幅收窄，但仍處於供過於求的狀態。
雪上加霜的是，去年以來，受制於大環境影響，各地問題樓盤層出不窮，“保交樓”成了事關大局的第一要務，鄭州也不例外。
據CEIC統計，高峰時期，僅鄭州一個城市，涉及停工、延期等的待交付問題項目就一百多個，保交樓的壓力空前巨大。
爲此，早在去年，鄭州就率先發起“大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案，如今，多數樓盤都已復工乃至交樓，但仍有部分陷入僵局，亟待市場轉向來破局。
房地產走弱，不僅給經濟帶來了顯而易見的拖累，而且還經由賣地收入，影響了各地的實際可支配財力，進而波及地方債務的可支付能力。
以鄭州爲例，2021年和2022年，當地房地產開發投資分別下降10%、18%，今年一季度再度下降8.1%，對經濟的拖累可想而知。
所以，無論是穩樓市的需要，還是經濟穩增長的需求，打響鬆綁第一槍，都不是沒有理由的。
顯然，一旦鄭州等城市“闖關”成功，樓市鬆綁將會席捲而來。
03
這一輪樓市大轉向，影響究竟有多大？
衆所周知，這一輪樓市調控擁有五大核心工具：
一是限購，二是限貸，三是限售，四是限價，五是房地產稅。
在政策工具箱中，房地產稅主要管理的是預期，雖然一直未能落地，但作爲懸在炒房客頭頂最大的一把利劍，其效果不容低估。
當然，房地產稅雖是大勢所趨，遲早都會落地，但也要顧及對經濟及樓市大環境的衝擊，不會貿然上馬，這從房地產稅試點的推遲就可見一斑。
與之對比，有樓市“四限”政策之稱的限購、限貸、限售、限價，幾乎都已出現實質性鬆動，在不同城市完成了不同側面的突破。
這其中，最核心的當屬限購政策。
雖然直到今天還沒有一個超大特大城市，敢於直接宣稱取消限購，但限購在很多地方基本上名存實亡。
究其原因，限購以戶籍作爲門檻，而幾乎所有弱二線及三四線城市都已實現“零門檻落戶”，可謂大門洞開。
即使是在戶籍門檻相對森嚴的一線城市，以搶人之名出臺的各種購房紅利也是屢見不鮮，所以取消限購對市場帶來的積極效應不容高估。
事實上，史上最嚴樓市調控，覆蓋的城市只有一二十個，幾乎所有三四線城市都處於“裸奔”狀態，本來就沒有任何限制，自然也不存在大鬆綁帶來的利好。
再退一步講，即使這些橫亙在房地產之上的所有限制，都迅速土崩瓦解，樓市是否就能迅速反彈，再創全國普漲的熱潮？
04
歷史不會簡單重複上演。
回顧歷史，過去20多年的樓市上行史，房地產遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2014-2015年，最近的一次則是2022年-2023年。
有意思的是，這三次房地產低谷，幾乎都是相隔7年時間，但問題的根源卻截然不同。
2008年，是全球金融危機餘波所及。四萬億大投資就足以力挽狂瀾，2009年-2011年全國樓市出現了普漲浪潮。
2015年則是高庫存帶來的巨大壓力。最終藉助5次降準降息+棚改庫存化+漲價去庫存的組合拳，全國房價迎來普漲浪潮。
這一次更爲深遠。
既有基本面見頂的因素，也不乏房地產高槓杆、高負債、高週轉模式負面效應的集中爆發，更有超預期事件的衝擊，形勢更爲複雜，想要逆轉付出的代價更爲高昂。
更關鍵的是，這一次樓市面臨的大環境與過去幾次都截然不同。
且不說居民槓桿率有多高，居民收入能否覆蓋債務，如今的經濟、城鎮化、人口格局，與7年前和14年前不可同日而語，而全民預期也發生了巨大變化。
所以，同樣的樓市鬆綁，同樣的刺激政策，在不同的環境下，效果截然不同。
更關鍵的是，如今樓市所遭遇的困局，調控政策不是替罪羊，而取消調控同樣也不是救命稻草，一切都要回歸到基本面上來。
當務之急，是避免房地產硬着陸，避免房地產持續下行拖累經濟，進而引發更大的金融風險。
讓房地產迴歸其本來位置，迴歸一個正常的產業，不要寄望於新一輪暴漲了。