升息環境大不同 房市進入盤整

全球通膨持續惡化，美國FED今年預期將連七次升息，日前臺灣央行也下猛藥，一口氣升息1碼，回顧國內過去兩波升息，房巿都呈現價量俱揚態勢，惟今年專家多認爲，房巿呈價緩增，量持平或微增。（本報資料照片）

現在買房動能主要與通膨有關。（本報資料照片）

我國央行近年升息對房價影響

全球通膨持續惡化，美國FED今年預期將連七次升息，日前臺灣央行也下猛藥，一口氣升息1碼，回顧國內過去兩波升息，房巿都呈現價量俱揚態勢，信義、永慶、住商及屋比等房仲多認爲，這次臺灣進入升息循環，整體環境與過去大不同，房價可望在原物料等價格飆漲下緩增，但部分過熱區恐將進入盤整，至於成交量上則呈現持平或微增態勢。

永慶、臺屋及住商內部調查，在央行、內政部等跨部會多波打房，且預期央行可望跟隨美國FED腳步升息下，3月交易量依舊較去年同月成長2.9％至1成。

當時房價基期低 升息較和緩

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，3月份是第一季較不受季節性因素影響得月份，成交量反映買方心態，雖央行在3月中升息1碼，以3月份整體房巿來看，影響還不甚明顯。

屋比房屋以央銀與信義房價指數的歷史資料比對發現，從2001年至今，央行總計啓動兩波「升息循環」，期間房價上漲機率竟高達百分百，以2004年第4季至2008年第2季的升息循環經驗來看，期間歷經15季，共升息16次，累計升息幅度達2.25％，當時房價漲幅竟高達34.2％，房價漲勢相當驚人。

對此，屋比房屋總監陳杰鳴表示，央行過去啓動「升息」與「降息」背後，往往都伴隨着經濟情勢的轉變，臺灣過去20年間、兩次「升息循環」，啓動的時間點都是落在如2003年SRAS事件、2008年金融海嘯等造成經濟衰退事件後。當時央行都是確定經濟復甦後纔開始升息，由於升息步調相當緩和，每次升息幅度也僅半碼（0.125％），每百萬的房貸，20年本息均攤計算，每月負擔僅增37元，實際增加負擔並不高，對房市衝擊有限，甚至因經濟穩健回升，還帶動房價平均每季都有2~3％的漲幅。

買房門檻已大增 恐後繼無力

不過，陳杰鳴指出，臺灣房價過去可以隨經濟復甦，在升息負擔加重的情況下大漲，是因當時房價基期低，加上房價因爲SARS、金融海嘯等影響，已出現回檔修正，而且，當時通膨壓力較低，纔有明顯上漲空間。但近兩年全臺房價不僅普遍有1~2成左右的漲幅，甚至都還創下歷史新高，目前民衆買房門檻已較過去高出很多。未來民衆購買力如果無法進一步明顯提升，即便高通膨沒讓經濟出現衰退，但對房價帶動效果也將可能不如以往，甚至一些供給量較大、房價超漲的重劃區，都可能因升息面臨房價漲勢後繼無力狀況。

通膨受疫情影響 有錢人受惠

徐佳馨表示，過去升息來自於通膨、經濟成長，民間預期錢會變薄，不如將錢放在資產上，帶動資產價格起漲，前兩波升息循環都是這種狀況。但2004年與2008年又有些不一樣的狀態，2004年那時是房價、物價低點，那時政府以兩波2000億優惠房貸，硬把巿場拉上來。今年臺灣經濟基本面好，通膨有一部分是受到新冠疫情影響，與過去純粹經濟升溫有相當大的落差，所以這波升息，倒楣的是中產階級與窮人，因爲有錢人以現金避險，但窮人、中產階級只有乖乖付息的份。

「2004年政府帶頭將房巿撐起來！」徐佳馨表示，除優惠房貸，另一個更爲不公不義的政策，即是土增稅減半。民進黨政府於2002年至2004年之間推動土增稅減半，2005年更立法通過土增稅永久調降至20％、30％、40％。

信義房屋企研室專案經理曾敬德直言，現在房價是歷史天價水準，且這次升息步伐很快，每戶貸款額很高，2004年一戶貸款約3、400萬，現在新辦房貸多在1000萬左右，升息背景不同。他認爲，現在買房動能主要與通膨有關，在房價上漲預期下，擔心以後房價漲更高，讓有購屋需求的民衆，即使升息也願意進場。「這一波，價應處於盤整或緩漲，量在政府打房、通膨交互影響下，呈現持平。」