上海二手房市場升溫：10月成交量或超2萬套，業主漲價有底氣了？
本文來源：時代財經 作者：張釔璟
10月是樓市銷售的傳統旺季，上海二手房市場愈發活躍。
“不好意思，剛剛在籤合同。”10月22日凌晨，一名上海閔行區七寶的房產經紀人向時代週報記者發來現場忙碌的照片。他所在的門店10月21日晚間共計成交了2套二手房。
網籤數據也印證了二手房市場的活躍。上海市房地產交易中心主辦的“網上房地產”數據顯示，10月初至今，二手房日均網籤量已有3天突破千套大關。
業內人士指出，10月單日網籤套數還有破千機會。另有機構預測，10月二手房成交總量或將超過2萬套。
單日成交量三度破千
“網上房地產”數據顯示，10月21日，上海二手房網籤成交套數（含各類用房）爲847套，二手房網籤成交面積爲69442.47平方米。
圖片來源：網上房地產
回看整個十月，安居客上海數據顯示，自國慶假期之後，上海二手房日均網籤量（含各類用房）基本維持在800套左右，甚至月內有三天單日網籤量破千套，市場回溫明顯。
具體來看，10月13日、10月19日、10月20日，上海二手房網籤量分別爲1334套、1159套、1164套，其中單日網籤1334套的成績也創下了自2023年9月以來單日簽約的新高。
據國家統計局數據，9月，上海二手住宅銷售價格環比下降1.2%。另據中指研究院發佈的報告，9月，上海二手住宅成交13944套，環比下降10.6%，同比下降8.1%。
圖片來源：安居客上海
上海中原地產資深分析師盧文曦指出，上海本輪二手房的回溫主要受到“滬七條”政策的影響。今年9月29日，上海市住房城鄉建設管理委等六部門在“527新政”的基礎上再度出臺重磅樓市政策，涉及調整住房限購政策、優化住房信貸、調整住房稅收等七條具體措施，業內稱之爲“滬七條”。
“滬七條”包括：非滬籍居民購買外環外住房社保或個稅年限“3改1”；三年居住證加社保可享滬籍居民家庭購房政策；自貿區臨港新片區則實施更加差異化的購房政策，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房。此外，二套房最低首付比例20%，增值稅徵免年限“5改2”。
值得一提的是，10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年10月21日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期3.1%，5年期以上3.6%。兩個品種報價均較前值下調25個基點，這是LPR年內第三次調整。
中指研究院表示，此次5年期以上LPR的調降，有利於帶動購房需求釋放，配合住建部、央行、財政部等部委近期落地的政策“組合拳”，有望形成更大合力，助力房地產市場“止跌回穩”。
該機構還指出，當前首套、二套5年期以上公積金貸款利率2.85%、3.325%，在7月、10月LPR的兩次下調後，公積金貸款利率與商業貸款利率的利差進一步收窄。此次LPR的下調，或將推動公積金貸款利率的再次調整，帶動購房者購房成本的進一步下降。
盧文曦認爲，隨着政策持續加碼，上海二手房市場10月下旬還將保持火熱，單日網籤套數還有破千機會。“上海二手房10月的成交量有機會突破2萬套，成交量止跌‘板上釘釘’。”盧文曦認爲，價格跌幅很可能趨緩。
此外，安居客上海也認爲，短期內上海二手房成交量的積極趨勢仍將繼續維持。據該機構預測，本月上海二手房成交量或將在22000-25000套之間。自3月、6月、7月之後，10月上海二手房成交量年內或第四次突破2萬套。
漲價潮要來了？
二手房市場回暖，部分房源漲價。
國慶長假期間，一名上海太平洋房屋的經紀人向時代週報記者透露，最近確有業主漲價10萬元。不過，該人士也表示，這只是個別案例。
“只要定價合理，現在房源出售很快。”一名房產中介告訴時代週報記者，如誠心想賣房，漲價並不明智，“畢竟現在上海大量二手房掛牌量還擺在那裡，購房者的可選擇空間還很大。”
上海一鏈家門店 時代週報記者攝
太平洋房屋數據顯示，10月1日至10月20日，該機構的掛牌房源增長200套，增長幅度不大，約0.6%；降價房源佔總房源的比例爲13.5%，平均降幅4.5%，漲價房源佔比爲3.8%，平均漲幅9.2%。
太平洋房屋指出，大部分房東對於價格的反饋波動不大，90%以上的房東均無跳價成交，在依託政策刺激儘快出售或者完成置換，希望在這波市場中儘快將掛牌很久的房屋出售掉。
據此前太平洋房屋公佈數據，9月30日至10月12日，該機構的掛牌房源有降價的套數佔比15.73%，平均跌幅5.79%；漲價的房源佔比爲2.08%，平均漲幅7.34%。
相較之下可以發現，目前太平洋房屋的掛牌房源中，降價房源佔比下降了超2個百分點，漲價房源佔比則提升超1.7個百分點。此外，漲價房源平均漲價幅度也明顯高於此前。
盧文曦向時代週報記者分析，這一次政策出臺後，市場氛圍確實有所不同，“業主漲價的底氣似乎比過往幾次強了不少。”
他認爲，這一方面是市場情緒的因素，另一方面則是前一段時間房價的下跌偏離正常軌道，目前是價格修正，“但這不意味着房價就一定能漲起來，兩者有很大差別。”